O RET e a Lei Complementar nº 224/2025 (redução de incentivos)

A Lei Complementar nº 224, de 26 de dezembro de 2025, trouxe profundas alterações no sistema tributário brasileiro. A nova legislação instituiu uma redução de incentivos e benefícios tributários para os principais tributos federais (PIS, COFINS, IRPJ, CSLL, Imposto de Importação, IPI e Contribuição Previdenciária Patronal), da ordem de 10% (dez por cento).

Os incentivos e benefícios tributários que sofrerão a redução são discriminados de duas formas pela Lei Complementar nº 224/2025, conforme previsto nos incisos I e II do § 2º do seu art. 4º. De um lado, há a descrição nominal e individualizada dos regimes alcançados pela redução, com a remissão expressa à legislação de regência de cada incentivo ou benefício. São listados, nas alíneas “a” a “f” do inciso II do § 2º do art. 4º, os seguintes regimes, expressamente incluídos na redução trazida pela nova Lei Complementar:

1. Lucro Presumido;

2. Regime Especial da Indústria Química;

3. Crédito presumido de IPI;

4. Crédito presumido de PIS/COFINS, inclusive na importação;

5. Redução a zero das alíquota de PIS/COFINS, inclusive na importação;

6. Redução das alíquotas de PIS/COFINS, para nafta petroquímica destinada à produção de gasolina e diesel.

De outra via, a Lei Complementar nº 224/2025 também discrimina os incentivos e benefícios tributários sujeitos à redução através da remissão aos regimes constantes do demonstrativo de gastos tributários, que integra, como anexo, o projeto da Lei Orçamentária Anual de 2026, na forma prevista na própria Constituição Federal de 1988 (§ 6º do art. 165). Trata-se da redação do inciso I do § 2º do art. 4º da Lei Complementar nº 224/2025. Esse demonstrativo de gastos tributários, porém, elenca hipóteses de desonerações constitucionais (imunidades tributárias), que não poderiam ser alcançadas pela tributação, por estarem fora do alcance da própria competência tributária da União (caso de templos de qualquer culto, partidos políticos, instituições de educação e assistência social, sem fins lucrativos, por exemplo). O mesmo demonstrativo de gastos tributários, anexo ao projeto da Lei Orçamentária Anual de 2026, também alcança benefícios tributários com impacto social altamente relevante, a exemplo da desoneração da cesta básica nacional de alimentos e do Simples Nacional. Não por outro motivo, a própria Lei Complementar nº 224/2025 tratou de excluir da redução de incentivos e benefícios tributários uma série de regimes desonerativos, que em verdade integram o demonstrativo de gastos tributários, anexo ao projeto da Lei Orçamentária Anual de 2026 (conforme incisos I a XIII do § 9º do art. 4º da nova legislação).

Entre os regimes expressamente excluídos da redução trazida pela Lei Complementar nº 224/2025 se encontram os concedidos em benefício do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), nos termos do inciso VIII do § 8º do art. 4º da Lei Complementar). Aqui se identifica o Regime Especial de Tributação (RET), aplicável às construções e incorporações imobiliárias em projetos residenciais de interesse social, com alíquota de 1% (um por cento) sobre a receita bruta (§§ 6º a 10 do art. 4º da Lei nº 10.931/2004). O RET do PMCMV, calculado à alíquota de 1% (um por cento), não sofrerá alteração, em decorrência da Lei Complementar nº 224/2025, por expressa determinação legal, como já reconhecido na regulamentação emitida pela própria Receita Federal, através da Instrução Normativa RFB nº 2.305, de 31 de dezembro de 2025 (itens 6 a 9 do seu Anexo Único).

Dúvidas surgem em relação ao RET, enquanto regime especial aplicável às demais incorporações imobiliárias, não vinculadas à projetos residenciais de interesse social, quanto aos efeitos da nova Lei Complementar nº 224/2025. Para as incorporações imobiliárias em geral, o RET, enquanto regime especial e opcional aberto aos contribuintes, é calculado à alíquota de 4% (quatro por cento), incidente sobre a receita bruta. Essa alíquota de 4% (quatro por cento) resulta da congregação de tributos diretamente atingidos pela Lei Complementar nº 224/2025, correspondentes ao IRPJ (1,26%), à CSLL (0,66%), ao PIS (0,37%) e à COFINS (1,71%). A carga tributária de 4% (quatro por cento), para esses quatro tributos (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS), no RET, é inferior à apurada no âmbito do lucro presumido, cujas incidências, somadas, nas receitas auferidas em incorporações imobiliárias, alcançam entre 5,93% (cinco vírgula noventa e três por cento) e 6,73% (seis vírgula setenta e três por cento). Não à toa, o RET é reiteradamente apontado como um incentivo fiscal à adoção da segregação patrimonial das incorporações imobiliárias, através da instituição do patrimônio de afetação, requisito para a adesão a esse regime especial de tributação. Promove-se a segurança trazida pelo patrimônio em separado de cada incorporação imobiliária, com suas regras e exigências próprias, concedendo-se ao optante pelo RET uma carga tributária menos onerosa em relação à que seria enfrentada no regime do lucro presumido.

Partindo-se da leitura isolada do inciso IV do § 4º do art. 4º da Lei Complementar nº 224/2025, pode-se identificar uma previsão de redução do incentivo tributário do RET das incorporações em geral (com alíquota de 4%). Consta do referido dispositivo:

Art. 4º Os incentivos e benefícios federais de natureza tributária são reduzidos na forma deste artigo.

[...]

§ 4º A redução dos incentivos e benefícios a que se refere este artigo será implementada cumulativamente, nos termos a seguir:

[...]

VI - regimes especiais ou favorecidos opcionais em que os tributos são cobrados como porcentagem da receita bruta: elevação em 10% (dez por cento) da porcentagem da receita bruta; e

O RET é considerado um regime especial, nos termos do art. 1º da Lei nº 10.931/2004 (Regime Especial de Tributação Aplicável às Incorporações Imobiliárias), com tributos cobrados como percentagem sobre a receita bruta. Nesse caso, portanto, haveria um aumento de 10% (dez por cento) da porcentagem aplicada da receita bruta, como também expresso no at. 13 da Instrução Normativa RFB nº 2.305/2025, assim redigido:

CAPÍTULO VIII DOS REGIMES COM BASE DE CÁLCULO PRESUMIDA

Art. 13. No caso de regimes de tributação em que a base de cálculo seja presumida, a redução do benefício será implementada mediante acréscimo de 10% (dez por cento) nos percentuais de presunção.

O aumento em 10% (dez por cento) seria aplicado, quanto ao IRPJ, para os fatos geradores ocorridos a partir de janeiro de 2026, visto que esse tributo está sujeito apenas à anterioridade anual, não se submetendo à anterioridade nonagesimal, conforme expresso no inciso I do art. 3º da Instrução Normativa RFB nº 2.305/2025. Como o IRPJ, dentro do RET calculado a 4% (quatro por cento), corresponde atualmente à alíquota de 1,26% (um vírgula vinte e seis por cento), a majoração em 10% (dez por cento) geraria uma alíquota final do RET de 4,126% (quatro vírgula cento e vinte e seis por cento), a vigorar de janeiro a março de 2026.

Já a partir de abril de 2026, os demais tributos que integram o RET (CSLL, COFINS e PIS), todos submetidos à anterioridade nonagesimal, passariam a receber também o aumento de 10% (dez por cento), como previsto no inciso I do art. 14 da Lei Complementar nº 224/2025 e no inciso II do art. 3º da IN RFB nº 2.305/2025. A alíquota do RET, portanto, para os fatos geradores ocorridos a partir de 1º de abril de 2026, passaria a ser de 4,4% (quatro vírgula quatro por cento).

Porém, o RET para incorporações em geral, à alíquota de 4% (quatro por cento), não está discriminado no demonstrativo de gastos tributários, anexo ao projeto da Lei Orçamentária Anual de 2026. Tampouco o RET a 4% (quatro por cento) está expressamente elencado entre os incentivos e benefícios tributários federais relacionados nas alíneas “a” a “f” do inciso II do § 2º do art. 4º da Lei Complementar nº 224/2025, atingidos pela redução trazida na nova legislação. Em razão dessa dupla ausência do RET, seja no demonstrativo de gastos tributários, seja nos regimes expressamente discriminados na lei complementar, é questionável a aplicação da redução do benefício ou incentivo, via majoração da atual alíquota do RET de 4% (quatro por cento).

A estrita legalidade tributária, enquanto previsão constitucional (inciso I do art. 150 da Constituição Federal de 1988), estende-se à revogação ou redução de benefícios ou incentivos tributários, conforme já decidiu o Supremo Tribunal Federal (Recurso Extraordinário nº 180.828, relator Min. Carlos Velloso, Pleno, julgado em 14.03.2002). Não se admite, por analogia, a exigência de tributo não previsto em lei (§ 1º do art. 108 do Código Tributário Nacional). É duvidosa, portanto, a legitimidade da majoração do RET previsto para as incorporações imobiliárias em geral, sem previsão legal específica, com base em regras aplicáveis a outros regimes tributários, expressamente atingidos pelas disposições da nova Lei Complementar nº 224/2025.

Edmundo Cavalcanti Eichenberg