Encargos de locação podem gerar créditos de PIS/Cofins: oportunidade para o setor imobiliário e varejista

A 1ª Turma Ordinária da 3ª Câmara da 1ª Seção do CARF proferiu decisão relevante no Acórdão nº 3101-004.322 ao reconhecer a possibilidade de creditamento de PIS e Cofins sobre despesas com IPTU e taxas condominiais assumidas pelo locatário, quando tais encargos estiverem vinculados ao contrato de locação e forem essenciais à atividade empresarial desenvolvida no imóvel.

No caso analisado, discutia-se a possibilidade de aproveitamento de créditos relativos a encargos usualmente transferidos ao locatário por força contratual. A fiscalização havia glosado os créditos sob o argumento de que tais despesas não se enquadrariam no conceito de insumo previsto na legislação das contribuições. O colegiado, contudo, reformou esse entendimento.

A decisão adotou a orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça nos Temas 779 e 780 (REsp 1.221.170), segundo a qual o conceito de insumo deve ser aferido à luz dos critérios da essencialidade ou relevância para o desenvolvimento da atividade econômica do contribuinte. Com base nessa diretriz, o CARF reconheceu que, quando o imóvel locado é elemento estrutural da atividade empresarial — como ocorre em operações realizadas em shopping centers, centros comerciais e empreendimentos de grande porte —, os encargos que compõem o custo da locação não podem ser dissociados da própria utilização do bem.

Assim, o colegiado concluiu que despesas com IPTU e condomínio, quando contratualmente atribuídas ao locatário e vinculadas à utilização do imóvel na atividade-fim da empresa, integram o custo necessário à operação e, portanto, admitem creditamento no regime não cumulativo do PIS e da Cofins.

A decisão é especialmente relevante para empresas que desenvolvem suas atividades em imóveis locados, notadamente varejistas, incorporadoras, operadores em shopping centers, centros logísticos e estruturas comerciais de grande porte. Também apresenta impactos importantes para incorporadoras, administradoras e demais agentes do setor imobiliário, na medida em que reforça a natureza econômica unitária do contrato de locação e de seus encargos acessórios.

Do ponto de vista estratégico, o entendimento abre espaço para revisão de procedimentos fiscais, reavaliação de créditos eventualmente não apropriados e análise de oportunidades de recuperação de valores nos últimos cinco anos, observadas as particularidades de cada caso concreto.

O escritório permanece à disposição para avaliar situações específicas e orientar empresas quanto à adoção de medidas seguras e alinhadas à jurisprudência administrativa atual.

Equipe Tributária – ELA Advogados