Promessa de compra e venda e a ausência do Registro da Incorporação

A promessa de compra e venda de imóveis na planta continua sendo um dos instrumentos mais utilizados no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em empreendimentos submetidos ao regime da incorporação imobiliária.

Apesar de sua ampla utilização, a celebração desse negócio suscita debates relevantes, sobretudo quando ocorre antes do registro do memorial de incorporação, situação que ainda gera insegurança jurídica para adquirentes, incorporadores e intermediários.

Este artigo propõe analisar os principais aspectos legais relacionados à promessa de compra e venda de imóveis na planta, com especial atenção às consequências da ausência do registro da incorporação, à luz da legislação vigente, da Lei dos Distratos e da jurisprudência recente.

Enquadramento legal da promessa de compra e venda

A promessa de compra e venda é um contrato preliminar, por meio do qual o promitente vendedor e o promitente comprador se obrigam a celebrar, no futuro, o contrato definitivo de compra e venda, desde que cumpridas as condições previamente pactuadas. Trata-se de instrumento que não transfere, de imediato, a propriedade do imóvel, mas gera obrigações recíprocas entre as partes.

Seu fundamento legal encontra-se, principalmente, nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que asseguram ao compromissário comprador, quando registrado o contrato, proteção contra terceiros e o direito à adjudicação compulsória.

No âmbito da incorporação imobiliária, a promessa de compra e venda articula-se ainda com:

• a Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações),

• a Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos),

• e, conforme o caso, o Código de Defesa do Consumidor.

Cuidados essenciais antes da assinatura da promessa de compra e venda

Antes da celebração da promessa de compra e venda, é indispensável que o adquirente adote cautelas básicas, tais como:

• análise da situação jurídica e fática do imóvel, incluindo certidões e eventuais débitos propter rem;

• verificação do histórico, da solidez e da documentação da incorporadora;

• exame minucioso do contrato, especialmente cláusulas de rescisão, penalidades, devolução de valores e multa por atraso;

• avaliação da conformidade entre o contrato e o material publicitário divulgado;

• e, sobretudo, a confirmação do registro do memorial de incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

O registro do memorial de incorporação: função e importância

O registro do memorial de incorporação é condição legal indispensável para a comercialização de imóveis na planta no Brasil. Consiste no arquivamento, no Registro de Imóveis, de um conjunto de documentos que comprovam a viabilidade jurídica, técnica e econômica do empreendimento.

Esse registro confere transparência e segurança jurídica, ao detalhar:

• número de unidades,

• metragens,

• padrão de acabamento,

• prazos de entrega,

• projetos aprovados,

• e demais características essenciais do empreendimento.

Além disso, o registro da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel é o que assegura ao comprador efeitos reais, proteção contra terceiros e a possibilidade de adjudicação compulsória.

Cláusulas essenciais e a Lei dos Distratos

Com o advento da Lei nº 13.786/2018, a chamada Lei dos Distratos, passaram a ser exigidos requisitos mínimos nos contratos de promessa de compra e venda, especialmente em empreendimentos em incorporação.

Entre eles, destacam-se:

• preço total do imóvel;

• valor da entrada e forma de pagamento;

• valor da corretagem e seu beneficiário;

• índices de correção monetária;

• consequências do distrato, com penalidades e prazos de devolução;

• taxas de juros e sistema de amortização;

• direito de arrependimento, quando aplicável;

• existência de ônus reais sobre o imóvel;

• número do registro do memorial de incorporação;

• prazo final para obtenção do habite-se e efeitos do atraso.

A ausência dessas informações pode acarretar nulidade ou revisão judicial do contrato.

Multa rescisória e jurisprudência

A Lei dos Distratos estabeleceu parâmetros objetivos para a multa rescisória:

• até 50% dos valores pagos, nos casos de empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação, com devolução em até 30 dias após o habite-se;

• até 25% dos valores pagos, nos demais casos, com devolução em até 180 dias do desfazimento do negócio.

Contudo, a jurisprudência tem aplicado o artigo 413 do Código Civil, admitindo a redução equitativa da penalidade quando considerada excessiva. Ainda que a lei permita retenção de até 50%, diversos julgados limitam esse percentual a 25%, com base nos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

Por outro lado, há decisões que validam a retenção integral de 50%, especialmente quando demonstrada a inexistência de culpa do vendedor e a submissão do empreendimento ao patrimônio de afetação.

O cenário revela que, apesar da lei, a jurisprudência ainda não se encontra plenamente consolidada.

A ausência de Registro da Incorporação e seus efeitos

O artigo 32 da Lei nº 4.591/64 sempre estabeleceu que o incorporador somente poderia negociar unidades autônomas após o registro do memorial de incorporação. Com a edição da Medida Provisória nº 1.085/2021, convertida na Lei nº 14.382/2022, o verbo “negociar” foi substituído por “alienar ou onerar”.

A alteração legislativa reacendeu o debate sobre a possibilidade de:

• firmar promessas de compra e venda,

• celebrar termos de reserva,

• ou realizar publicidade antes do registro da incorporação.

Sob uma interpretação sistemática, entende-se que alienar ou onerar envolve a transferência da posse ou da propriedade, ou a constituição de ônus sobre o bem, o que continua vedado antes do registro da incorporação. Assim, a celebração de promessa de compra e venda, ainda que sem pagamento, permanece juridicamente sensível.

Termos de reserva e publicidade: limites admitidos

A celebração de termos de reserva, por sua vez, pode ser admitida com cautela, desde que:

• seja expressamente informada a inexistência do registro da incorporação;

• não haja pagamento de valores;

• não se imponha obrigação de compra ao interessado;

• seja fixado prazo de validade, após o qual o termo perde eficácia se não convertido em promessa de compra e venda.

  
  

Quanto à publicidade, a divulgação deve ser restrita a expressões como “breve lançamento” ou “futuro lançamento”, sem menção a preços ou condições comerciais, deixando claro que as vendas somente ocorrerão após o registro do memorial de incorporação.

Considerações finais

A promessa de compra e venda é instrumento de suma relevância no mercado imobiliário, mas sua utilização exige estrita observância legal, especialmente quando relacionada a imóveis na planta.

A ausência do registro da incorporação impõe limites claros à atuação do incorporador, sob pena de nulidade contratual, responsabilidade civil e até penal, nos termos do artigo 66 da Lei nº 4.591/64, cuja redação permanece em vigor.

Diante de um cenário jurisprudencial ainda oscilante, a adoção de práticas preventivas, a redação contratual cuidadosa e a transparência nas relações negociais revelam-se indispensáveis para a segurança jurídica do empreendimento e a mitigação de riscos para todos os envolvidos.

Gabriela Dornelles

Publicado por Imóvel Capital.