A Geração Z e as mudanças provocadas no Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário brasileiro sempre operou sob uma lógica patrimonial clássica: adquirir um imóvel significava estabilidade, formação de patrimônio e permanência. A entrada da geração Z no mercado, contudo, começa a alterar silenciosamente essa estrutura. Mais do que uma mudança de comportamento de consumo, trata-se de uma transformação com impactos econômicos, urbanísticos e jurídicos cada vez mais relevantes para o setor imobiliário.

Segundo levantamento da "Brain Inteligência Estratégica", os jovens nascidos entre 1995 e 2010 já representam cerca de 46% das pessoas que buscam imóveis no Brasil. Trata-se, portanto, de um público extremamente relevante para o mercado imobiliário brasileiro.

Formada em meio à revolução digital, à economia sob demanda e à valorização da flexibilidade, a geração Z enxerga a moradia sob uma perspectiva menos patrimonialista e mais funcional, de modo que o imóvel passa a assumir características de serviço: algo conectado, prático, adaptável e compatível com diferentes fases da vida.

Ao contrário do modelo tradicional, muitos jovens passaram a priorizar mobilidade, liquidez financeira e liberdade geográfica. Em vez de assumir financiamentos de longo prazo, o público jovem atual prefere soluções mais dinâmicas de ocupação.

A localização próxima a centros urbanos, transporte público e serviços essenciais muitas vezes se torna mais importante do que a própria metragem do imóvel. Além disso, áreas compartilhadas, coworkings, academias, lavanderias coletivas e ambientes mobiliados deixaram de ser diferenciais e passaram a integrar a essência de diversos projetos imobiliários contemporâneos.

Essa mudança de comportamento também está diretamente ligada às transformações do mercado de trabalho. O avanço do home office e das profissões digitais reduziu significativamente a necessidade de permanência fixa em determinada localidade.

Entretanto, essa transformação não produz impactos apenas econômicos e comportamentais. Ela também desafia estruturas jurídicas historicamente consolidadas no nosso direito imobiliário. A legislação nacional foi construída sobre uma lógica patrimonial clássica, centrada na propriedade, na posse e nos contratos tradicionais de compra e venda ou locação. Os novos formatos de ocupação, contudo, vêm exigindo adaptações relevantes sob a perspectiva regulatória, contratual e contenciosa.

O Superior Tribunal de Justiça, inclusive, já enfrentou debates relevantes acerca da possibilidade de restrições a locações realizadas por plataformas digitais em condomínios residenciais, inclusive decidindo que, se a convenção do condomínio disser que o prédio é apenas residencial, o condomínio pode sim proibir essas locações de curtíssima duração. O argumento é que a alta rotatividade de pessoas pode prejudicar a segurança e o sossego dos vizinhos[1].

Portanto, a autonomia da vontade do proprietário encontra limite no artigo 1.332, III, do Código Civil, que exige que a instituição do condomínio especifique o fim a que as unidades se destinam

Ao mesmo tempo, modelos como coliving e multifamily passaram a exigir estruturas contratuais muito mais sofisticadas, envolvendo temas relacionados à responsabilidade civil, prestação de serviços agregados, regulamentação urbanística, proteção de dados e enquadramento das atividades perante municípios e órgãos reguladores.

Diante desse cenário, o próprio direito imobiliário precisará evoluir. Os contratos tendem a se tornar mais híbridos e flexíveis, contemplando não apenas a ocupação física do imóvel, mas também serviços, experiências e soluções integradas de moradia. Questões relacionadas à tecnologia, uso de plataformas digitais, compartilhamento de espaços e proteção de dados pessoais passarão a ocupar papel cada vez mais relevante na estruturação jurídica dos empreendimentos imobiliários.

Essa transformação impacta diretamente os setores jurídicos das incorporadoras, administradoras, loteadoras, fundos de investimento e plataformas imobiliárias. O profissional do direito imobiliário deixa de atuar exclusivamente com compra e venda, incorporação e locação tradicional, passando a enfrentar discussões multidisciplinares relacionadas à tecnologia, ESG (sigla em inglês para Ambiental, Social e Governança), compliance urbanístico, relações de consumo digitais e novos modelos operacionais de moradia.

A própria atuação contenciosa tende a sofrer profundas alterações. Litígios envolvendo locações de curta duração, restrições condominiais, responsabilidade de plataformas digitais, uso compartilhado de espaços e operações híbridas devem ocupar espaço cada vez mais relevante no Poder Judiciário.

Isso não significa, evidentemente, o fim da propriedade privada ou da aquisição imobiliária como forma de investimento. O imóvel continua sendo um dos ativos mais relevantes da economia brasileira, o que está mudando é a forma como as novas gerações se relacionam econômica, social e juridicamente com ele.

Nesse novo cenário, compreender o comportamento das novas gerações deixou de ser apenas uma vantagem competitiva e passou a representar uma necessidade estratégica para o mercado imobiliário. A crescente valorização da flexibilidade, da mobilidade urbana, das plataformas digitais e dos modelos híbridos de ocupação exigirá não apenas adaptação comercial, mas também evolução regulatória, contratual e contenciosa.

O direito imobiliário, tradicionalmente estruturado sobre relações patrimoniais mais estáveis e permanentes, passa gradualmente a enfrentar uma realidade muito mais dinâmica, tecnológica e multifuncional. E aqueles que compreenderem essa transformação antes dos demais estarão mais preparados para lidar com os desafios jurídicos, regulatórios e econômicos que definirão o futuro do setor.

O Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados permanece atento às constantes transformações do mercado imobiliário e aos desafios jurídicos decorrentes das novas dinâmicas urbanas, econômicas e sociais que impactam o setor.

Sarah Beatriz Fiuza

[1] (STJ — RECURSO ESPECIAL REsp 1819075 RS 2019/0060633-3 — Publicado em 27/05/2021)