Habite-se não é novo alvará de construção e retenção pela SMUL pode ser questionada judicialmente

A SMUL está utilizando a liminar do TJSP de 24 de fevereiro de 2026 como fundamento para reter a liberação do habite-se. Porém, essa interpretação não encontra respaldo legal. A decisão judicial é clara: suspende "novos alvarás e autorizações destinadas à demolição de imóveis, supressão vegetal ou mesmo a construção de novos empreendimentos" . Em caso de obra pronta, a situação não se amolda ao contexto da liminar, visto que habite-se é autorização de uso, não de construção. A liminar não menciona suspensão de habite-se. Isso é fundamental.

Além disso, em 9 de abril de 2026, o STF suspendeu os efeitos da liminar do TJSP, restabelecendo a possibilidade de emissão de alvarás pela Prefeitura de São Paulo até o julgamento final da ADI. Com isso, eventual retenção de habite-se com base naquela liminar perde ainda mais sustentação jurídica. 

 Além disso, precisamos distinguir dois cenários:

 - Obra Aprovada Sob Lei Anterior (Lei 18.081/2024 ou anterior)

Se a obra foi aprovada, teve alvará emitido e foi executada sob a Lei nº 18.081/2024, não há qualquer fundamento jurídico para a SMUL reter o habite-se.

A liminar suspende a Lei nº 18.177/2024, não as leis anteriores. O habite-se é apenas o reconhecimento de que a obra foi executada conforme aprovado. Não é uma nova autorização, é uma certificação de conformidade.

Neste caso, a retenção é claramente abusiva e configura ato administrativo ilegal.

 - Obra Aprovada Sob Lei 18.177/2024 (Suspensa)

Se a obra foi aprovada sob a Lei nº 18.177/2024 (que entrou em vigor em 25 de julho de 2024 e foi suspensa em 24 de fevereiro de 2026), há uma discussão mais complexa.

Argumentos que sustentam a liberação do habite-se mesmo neste cenário:

• Direito Adquirido: Já se obteve alvará válido sob lei vigente à época. Esse direito não pode ser retroativamente cassado por decisão judicial que suspende a lei posteriormente.

  
  

• Princípio da Segurança Jurídica: A obra foi executada em conformidade com a legislação que estava em vigor. Não é justo punir quem agiu conforme a lei.

  
  

• Literalidade da Liminar: A decisão fala em "novos alvarás" e "construção de novos empreendimentos". Uma obra já concluída não é "novo empreendimento". Habite-se não é "novo alvará"; é autorização de uso de obra já construída.

  
  

• Proporcionalidade: A liminar visa a proteger o processo legislativo, não a punir obras já executadas. Reter habite-se de obra pronta vai além do escopo da decisão.

Mesmo neste cenário, a retenção é questionável.

Independentemente de qual cenário se aplica ao seu caso, a retenção do habite-se pela SMUL não encontra fundamento legal sólido. A liminar não suspende habite-se. 

O que está acontecendo é uma interpretação excessivamente restritiva e cautelosa demais por parte da Prefeitura. A SMUL está sendo conservadora para evitar críticas, mas isso não a autoriza a reter documentos legalmente devidos, e quem se encontrar nesse cenário deve buscar o Poder Judiciário para proteger seu direito.

A equipe do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados permanece à disposição para assessorar incorporadoras, construtoras e demais agentes do setor imobiliário na análise de casos concretos e na definição das medidas jurídicas cabíveis diante do atual cenário.

Alexia Teixeira

Gabriel Nascimento