A utilização do instituto da alienação fiduciária de bens imóveis como modalidade de garantia para financiamentos tem sido cada vez mais recorrente no atual cenário brasileiro. Houve considerável aumento, nos últimos anos, na busca de meios extrajudiciais para satisfação de crédito, sendo a “celeridade” um elemento de destaque no rito executório extrajudicial da alienação fiduciária.
A Lei Federal nº 9.514 de 1997 trouxe, ao credor fiduciário, o proveito de proceder com o rito executivo de forma extrajudicial, iniciado junto ao Registro de Imóveis da respectiva circunscrição do bem alienado, diferentemente da garantia real muito usada antigamente, a hipoteca, que possui rito executório pela via judicial. Em termos negociais, o instituto da alienação fiduciária permitiu, ainda, aos contratos de financiamento imobiliário, uma considerável redução nas taxas de juros, uma vez que o bem adquirido se tornava a garantia do financiamento até seu completo adimplemento, fato de extrema relevância para o fomento do setor imobiliário.
Vencida e impaga, no todo ou em parte, a dívida garantida por alienação fiduciária, dar-se-á a faculdade ao credor de executar o bem alienado. Para tanto, observar-se-á o rol taxativo do artigo 26 e seus parágrafos seguintes da Lei Federal nº 9.514 de 1997, os quais serão seguidos para fins de validade, celeridade e eficácia da execução. Resumidamente, o rito de execução do bem alienado terá a seguinte ordem: (i.) intimação ao devedor para purga da mora; (ii.) consolidação de propriedade; (iii.) leilões extrajudiciais; e, (iv.) a quitação da dívida.
A intimação do devedor fiduciante, por ser um dos primeiros atos da execução, muitas vezes se basta para que ocorra a purga da mora. Todavia, a intimação também possui duas fases que estão previstas nos parágrafos 3º e 4º do artigo 26º da Lei Federal nº 9.514 de 1997, respectivamente. Ditas fases, que devem ser seguidas para fins de validade do procedimento executório, são: (i.) a de intimação do devedor fiduciante pessoalmente pelo oficial do registro; e, no seu insucesso, (ii.) a de intimação do devedor fiduciante por edital, publicado durante três dias seguidos em jornal de forte circulação, de modo a oportunizar ao devedor fiduciante o pagamento do valor devido antes da segunda etapa do processo executório, qual seja a consolidação de propriedade do bem alienado.
Considerando que o Brasil tem assumido protagonismo no cenário internacional promovendo fluxos bilaterais de comércio e investimento de maneira a estimular e desburocratizar ditas operações no país, torna-se comum que figurem na condição de partes de negócios nacionais, pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras. Neste sentido, a alienação fiduciária passou a ser um meio seguro e propício para a contratação de financiamento. E, deste modo, visando facilitar a concessão do financiamento aos estrangeiros pessoas físicas ou jurídicas residentes ou sediadas fora do Brasil para fomentar o mercado brasileiro, bem como estar em consonância com os ritos de execução da alienação fiduciária, ocorreu, em 20 de março de 2019, mediante o Decreto Federal 9.734, a promulgação da Convenção Relativa à Citação, Intimação e Notificação no Estrangeiro de Documentos Judiciais e Extrajudiciais em Matéria Civil e Comercial, firmada em Haia, em 15 de novembro de 1965.
O decreto em tela facilita, ao credor fiduciário, a intimação extrajudicial do devedor fiduciante estrangeiro residente ou sediado fora do Brasil, por meio do Registro de Imóveis competente e não mais exclusivamente por meio da Carta Rogatória, diligenciada pelo Poder Judiciário. Além de representar incentivo ao financiamento estrangeiro no país, esta modalidade de intimação proporciona a facilidade ao credor fiduciário e aos oficiais de Registro, haja vista que o próprio Decreto declara o Ministério da Justiça e Segurança Pública como Autoridade Central para diligenciar e acompanhar o devido procedimento de intimação no país estrangeiro, garantindo a segurança e validade da execução de alienação fiduciária.
Importante referir que a Convenção de Haia de 15 de novembro de 1965 conta com mais de 70 países signatários, os quais permitem a notificação extrajudicial em seu território, dentre os quais estão: Albânia, Alemanha, Andorra, Antígua e Barbuda, Argentina, Armênia, Austrália, Áustria, Bahamas, Barbados, Brasil, Belarus, Bélgica, Belize, Bósnia e Herzegovina, Botsuana, Bulgária, Canadá, Cazaquistão, China (inclusive Hong Kong e Macau), Chipre, Colômbia, Costa Rica, Coréia, Croácia, Dinamarca, Egito, Estados Unidos da América, Eslováquia, Eslovênia, Espanha, Estônia, Filipinas, Finlândia, França, Grécia, Holanda, Hungria, Ilhas Marshall, Ilhas Seychelles, Índia, Irlanda, Islândia, Israel, Itália, Japão, Kuwait, Letônia, Lituânia, Luxemburgo, Macedônia, Malauí, Malta, Marrocos, México, Moldávia, Mônaco, Montenegro, Nicarágua, Noruega, Paquistão, Polônia, Portugal, Reino Unido, República Tcheca, Romênia, Rússia, São Marino, São Vicente e Granadinas, Sérvia, Sri Lanka, Suécia, Suíça, Tunísia, Turquia, Ucrânia, Venezuela e Vietnã.
O procedimento de intimação extrajudicial do devedor fiduciante disposto no Decreto 9.734/19, possui características similares ao rito da intimação previsto na Lei Federal nº 9.514/97. No entanto, o credor deve requerer ao Registro de Imóveis a notificação do devedor por meio de um formulário, em 03 (três) vias idênticas e originais, escrita na língua portuguesa e traduzida para a língua do país a qual será remetida a intimação. O registrador, por sua vez, irá assinar e acionar a Autoridade Central, a qual promoverá as diligências necessárias, em parceria com o governo signatário da Convenção de Haia para proceder com a intimação do devedor fiduciante. O formulário consta no link, até a presente data, e deverá ser preenchido em conformidade com o Decreto nº 9.734 de 2019.
Cabe ressaltar que o procedimento de intimação de estrangeiro supramencionado ainda é pouco conhecido e utilizado, inclusive pelos oficiais de Registro de Imóveis. Por essa razão, destacamos como maneira de mitigar os riscos de insucesso na intimação de estrangeiro, que no momento da contratação, o estrangeiro fiduciante constitua e apresente, ao credor fiduciário, procurador apto a receber intimações extrajudiciais residente e domiciliado no Brasil. Tal medida irá facilitar ao credor fiduciário o procedimento de execução extrajudicial da dívida, bem como manterá o referido procedimento à luz da Lei Federal nº 9.514/97. Ainda, ao optar por um procurador residente e domiciliado no Brasil, os custos de diligências para intimação certamente serão menores dos que eventualmente seriam gastos com uma intimação internacional, via o disposto no Decreto 9.734/19.
Visando acompanhar o procedimento de execução extrajudicial de alienação fiduciária no decorrer de todas as suas etapas, bem como mitigar os riscos e promover maior segurança jurídica aos seus clientes, o Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados possui à disposição uma equipe de profissionais destinados ao atendimento de demandas relativas à alienação fiduciária.
João Henrique Bohmgahren
Willian Cristian Cassenoti de Campos