O Papel dos Protocolos de Família e Acordos de Sócios em Empresas Imobiliárias Familiares

No cenário econômico brasileiro, o setor imobiliário é predominantemente composto por empresas de origem familiar. Se por um lado a agilidade decisória e o alinhamento de valores são forças propulsoras, por outro, a confusão entre os afetos familiares e o patrimônio empresarial representa um risco sistêmico à continuidade do negócio. No Direito Societário contemporâneo, o equilíbrio dessas esferas ocorre por meio de dois instrumentos fundamentais: o Protocolo de Família e o Acordo de Sócios.

O Protocolo de Família distingue-se dos contratos sociais tradicionais por sua natureza híbrida e extraestatutária, configurando-se como um verdadeiro negócio jurídico atípico. É voltado à organização das relações entre os membros da família empresária, especialmente no que se refere à preservação do patrimônio e à harmonização entre vínculos afetivos e interesses econômicos. Seu objetivo central é estabelecer diretrizes éticas, morais e comportamentais que orientem a atuação dos familiares em relação à empresa, funcionando como uma espécie de “constituição ética” do grupo.

No plano jurídico, a validade do Protocolo de Família é garantida pela autonomia privada (artigo 421 do Código Civil), o que confere às partes a liberdade necessária para adaptar as regras às particularidades de cada família. Nesse instrumento, costumam ser definidos critérios objetivos para o ingresso de herdeiros na gestão da sociedade, políticas de distribuição de resultados e regras de governança. No contexto específico das empresas imobiliárias familiares, assume especial relevância a previsão de normas claras acerca do uso dos ativos imobiliários da empresa por membros da família, evitando confusões recorrentes entre patrimônio empresarial e interesses pessoais.

Sob a perspectiva prática, o principal benefício do Protocolo de Família reside em sua capacidade de antecipar e mitigar conflitos, sobretudo aqueles decorrentes da sucessão e da transição entre gerações. Ao estabelecer a distinção entre o direito à herança, ligado à titularidade patrimonial, e o direito à gestão, condicionado à capacidade técnica e à qualificação profissional, o instrumento contribui para a profissionalização da administração e para a longevidade das empresas imobiliárias familiares, reduzindo riscos de disputas internas que frequentemente comprometem a continuidade do negócio.

Contudo, para que as diretrizes do Protocolo tenham eficácia coercitiva, é fundamental que sejam acompanhadas de um Acordo de Sócios (ou Acionistas, caso a empresa familiar seja uma sociedade anônima). Enquanto o primeiro define os valores e princípios – o “ser” da família empresária –, o Acordo de Sócios concentra-se na dimensão operacional da sociedade, isto é, no “fazer” empresarial. Trata-se de instrumento jurídico dotado de eficácia vinculante, previsto expressamente no artigo 118 da Lei das S/A, cuja aplicação igualmente se estende de forma subsidiária às sociedades limitadas. Sua principal função é disciplinar o exercício do direito de voto, bem como regular a compra e venda de participações societárias, conferindo previsibilidade e estabilidade às relações entre os sócios.

No âmbito das empresas imobiliárias familiares, o Acordo de Sócios assume papel estratégico ao tratar das cláusulas de saída e dos mecanismos de liquidez. Considerando que os ativos dessas empresas familiares são, em regra, ilíquidos (como terrenos, imóveis em desenvolvimento ou unidades em fase de comercialização), torna-se imprescindível a previsão de metodologias de apuração de haveres que não comprometam o fluxo de caixa nem a continuidade operacional da empresa. Nesse contexto, cláusulas como o direito de preferência (right of first refusal), bem como os mecanismos de tag-along e drag-along, revelam-se essenciais para preservar o controle da composição societária e evitar ingressos indesejados no quadro de sócios.

Além disso, o Acordo de Sócios desempenha função relevante na estruturação da governança e da administração societária. A estipulação de quóruns qualificados para deliberações sensíveis – especialmente aquelas relacionadas à alienação de ativos imobiliários relevantes ou à alteração da estratégia de investimentos – contribui para mitigar riscos de decisões unilaterais e impede que divergências familiares comprometam ou paralisem o plano de crescimento e expansão da incorporadora, reforçando a segurança jurídica e a racionalidade empresarial das decisões estratégicas.

A intersecção entre o Direito Societário e o Direito Sucessório revela-se especialmente sensível nas empresas imobiliárias familiares, nas quais a ausência de instrumentos adequados de organização interna expõe a sociedade aos efeitos do inventário judicial, procedimento que, não raras vezes, se prolonga por anos. Nesse cenário, a falta de planejamento compromete não apenas a sucessão patrimonial, mas também a continuidade da atividade empresarial, submetendo a gestão a entraves formais e à insegurança jurídica decorrente da indisponibilidade dos bens.

O Acordo de Sócios, nesse contexto, desempenha papel fundamental ao permitir a inserção de cláusulas sucessórias que disciplinam os efeitos da morte de um sócio sobre a estrutura societária. À luz do artigo 1.028 do Código Civil, é possível estabelecer, de forma clara e vinculante, se os herdeiros ingressarão no quadro societário ou se figurarão apenas como credores dos haveres correspondentes à participação do sócio falecido. Essa previsibilidade jurídica contribui para preservar a governança da empresa e evitar a entrada de herdeiros sem perfil técnico ou alinhamento estratégico com o negócio imobiliário.

A inexistência de regras previamente pactuadas potencializa riscos relevantes. A morte de um patriarca ou matriarca, sem instrumentos de governança e sucessão bem estruturados, pode acarretar a fragmentação do controle societário entre herdeiros com interesses divergentes ou sem afinidade com o setor imobiliário. Como consequência, torna-se frequente a necessidade de alienação precipitada de ativos imobiliários para arcar com custos processuais e com a incidência do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), cenário que favorece a dilapidação do patrimônio construído ao longo de gerações.

Além da proteção interna, a existência de protocolos e acordos bem estruturados eleva o rating de governança da empresa perante instituições financeiras. Em um setor dependente de crédito e financiamento à produção, demonstrar que a sucessão e a gestão não estão vulneráveis a conflitos familiares reduz a percepção de risco e pode, inclusive, facilitar o acesso a taxas e condições mais favoráveis em operações estruturadas.

Em uma última análise, a longevidade de uma empresa imobiliária familiar não repousa apenas na valorização de seus ativos, mas na robustez de sua arquitetura jurídica. O Protocolo de Família e o Acordo de Sócios transcendem a natureza de meros documentos formais para se tornarem garantidores da viabilidade do negócio perante terceiros, bancos e o próprio mercado. Ao converter acordos verbais e laços de confiança em cláusulas vinculantes, o empresário imobiliário deixa de ser refém das contingências biológicas da sucessão para se tornar o arquiteto de uma estrutura perene. Afinal, em um setor que lida com a solidez de edificações, a maior vulnerabilidade de uma empresa não costuma estar em seus canteiros de obras, mas na fragilidade das relações societárias que a sustentam.

Bruna da Costa Gomes