A alienação fiduciária de bens imóveis regulamentada pela Lei nº 9.514 de 1997 se tornou a modalidade de garantia de compra e venda mais utilizada no país. Em razão da segurança jurídica propiciada pelo instituto no que tange ao célere procedimento executório, promovido extrajudicialmente pelos registros de imóveis, os efeitos dessa modalidade de garantia foram extremamente mais vantajosos do que a utilização da hipoteca para os financiamentos imobiliários.
Tais dados resultam da utilização da alienação fiduciária pelos vendedores/credores, e/ou bancos financiadores, como forma de garantia aos contratos de compra e venda, propiciando uma redução de risco às detentoras do crédito e, no caso das instituições financeiras, uma possibilidade de redução dos juros da contratação. Diferentemente da hipoteca, a alienação fiduciária de bens imóveis tem como característica a constituição da propriedade resolúvel, a qual só se consolidará em nome do devedor após o adimplemento integral do financiamento assumido. No entanto, a possibilidade de penhora sobre bem alienado fiduciariamente por despesas condominiais tem sido objeto de muitas discussões no âmbito jurídico do país. O entendimento jurisprudencial atualmente vigente, consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, é no seguinte sentido: “O imóvel que deu origem aos débitos condominiais está alienado fiduciariamente, portanto, não faz parte do patrimônio do agravado, mas sim do credor fiduciário. Por essa razão, a própria unidade não pode ser penhorada para responder pelas dívidas, ainda que as despesas condominiais possuam natureza propter rem.” Via de regra, a indicação de um bem à penhora sempre deverá levar em consideração o patrimônio do devedor. Diferentemente, porém, ao tratarmos de despesa condominial, quem responderia pelo débito deveria ser o próprio imóvel gerador desse encargo: a chamada obrigação propter rem - aquela originada com a finalidade de conservar o bem. Composta por despesas ordinárias e extraordinárias, a obrigação propter rem submete o próprio imóvel gerador de despesas à penhora para a satisfação do crédito do condomínio. Nesse contexto, “partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança”. Portanto, o direito reconhece que a obrigação propter rem possui natureza ambulatória (ambulat cum domino), tendo em vista que “a sua titularidade acompanha a do direito real” que, por sua vez, é de quem detém a posse do imóvel, o devedor fiduciante. Considerando que o bem alienado fiduciariamente não integra a esfera patrimonial do devedor fiduciante em razão de sua propriedade resolúvel, o Superior Tribunal de Justiça decidiu por determinar que a penhora por obrigação propter rem, independentemente de sua natureza, deverá recair somente sobre os direitos reais aquisitivos do devedor fiduciante. Em decisão proferida, foi esclarecido que “[...]não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”. Ainda, em conformidade com o entendimento do Tribunal Superior, a majoritária corrente da doutrina se posiciona no mesmo sentido, indicando que, “em princípio, os atos executivos recairão tão somente no patrimônio do obrigado. Por isso, o bem alienado fiduciariamente, já que não integra o patrimônio do executado, não pode ser objeto de penhora”. Entretanto, contrariamente a esse posicionamento, diversas decisões recentes no Tribunal do Rio Grande do Sul têm sido favoráveis à penhora do bem em sua integralidade, mesmo que este seja alienado a um credor fiduciário, conforme decisão da Décima Oitava Câmara Cível do TJRS: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DÍVIDA PROPTER REM. PENHORA SOBRE O BEM. TRATANDO-SE DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL PARA A COBRANÇA DE VALORES RELATIVOS À OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL, É INARREDÁVEL QUE A PENHORA INCIDA SOBRE A UNIDADE HABITACIONAL, CONSIDERANDO A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE DE FRUSTRAÇÃO DA ALIENAÇÃO, CASO A CONSTRIÇÃO INCIDA SOMENTE SOBRE OS DIREITOS E AÇÕES. DECISÃO SINGULAR REFORMADA PARA QUE A PENHORA RECAIA SOBRE A INTEGRALIDADE DO IMÓVEL. DADO PROVIMENTO AO RECURSO, POR DECISÃO MONOCRÁTICA. De fato, os argumentos sugeridos pela corrente minoritária são passíveis de discussão; no entanto, há de se observar os direitos do credor fiduciário, haja vista que o instituto da alienação fiduciária, inserido no ordenamento jurídico brasileiro pela lei nº 9.514/97, é uma forma de substituir a hipoteca como garantia acessória, de modo a asseverar maior segurança jurídica e agilidade às operações imobiliárias. Em vista disso, a solução encontrada pelo Superior Tribunal de Justiça de que sejam constritos apenas os direitos reais aquisitivos do devedor fiduciante, conforme decisão aqui mencionada, diminui o risco assumido pelo credor fiduciário ao firmar um contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária. Ademais, ressalta-se que os efeitos decorrentes do entendimento majoritário produzem forte impacto no âmbito socioeconômico do país, de modo a gerar diversos resultados positivos constatados a partir da instituição da alienação fiduciária como garantia de compra e venda de bem imóvel, principalmente no que tange ao financiamento imobiliário. Por essa razão, o entendimento da Corte é baseado em fundamentos legais (art. 835, XII do Código de Processo Civil de 2015) e visa garantir o desenvolvimento nacional pelas operações imobiliárias, mantendo, dessa forma, a integridade do instituto da alienação fiduciária no ordenamento jurídico do país.
João Henrique Raimundo Bohmgahren