Execução Extrajudicial da Hipoteca

A hipoteca é uma garantia real que recai sobre bens imóveis e confere ao credor o direito de excutir o bem em caso de inadimplemento da dívida por conta da qual o credor recebeu a garantia hipotecária.

Esta garantia real está prevista nos Artigos 1.473 a 1.488 do Código Civil que, com a entrada em vigor do Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023), tiveram alterações dentre as quais podemos citar a possibilidade de execução extrajudicial, tornando mais célere o procedimento e aliviando a carga que, antes, recaía apenas no judiciário.

Pois bem, foi o Artigo 9º do Marco Legal das Garantias que previu que “Os créditos garantidos por hipoteca poderão ser executados extrajudicialmente”, aproximando esse instituto ao da Alienação Fiduciária no quesito procedimental.

Inclusive, tal alteração leva a crer que a garantia hipotecária deverá voltar a tomar um espaço que havia perdido para a alienação fiduciária.

Vejamos, então, um rápido passo a passo do procedimento para a execução extrajudicial de bem imóvel garantido por hipoteca:

1. Requerimento para Purgar a Mora. O credor deve apresentar requerimento ao Registro de Imóveis competente para que o devedor seja intimado a purgar a mora no prazo de 15 dias. Caso o devedor efetue o pagamento, o procedimento extrajudicial é encerrado.

2. Início da Excussão. Caso o devedor não purgue a mora, inicia-se a execução da garantia real. Para tanto, o credor deve requerer tal averbação na matrícula do imóvel dentro dos 15 dias seguintes ao término do prazo para purga.

3. Primeiro Leilão (60 dias). Efetivada a averbação referida no tópico anterior, realiza-se o 1º leilão em até 60 dias, com valor mínimo igual ao (i) valor do bem estabelecido em contrato ou (ii) ao valor da avaliação do Município para fins de ITBI, prevalecendo o maior valor.

4. Segundo Leilão (15 dias após o primeiro leilão). Não havendo arrematação no primeiro leilão, realiza-se o segundo leilão nos 15 dias seguintes, pelo valor da dívida acrescido das despesas como emolumentos, seguros, encargos legais, tributos e condomínios. Se, também, no segundo leilão não houver venda, poderá o credor aceitar valor inferior, desde que este seja pelo menos 50% do valor da avaliação do bem.

5. Direito de remir a execução.  Antes de alienação do bem fica assegurado ao devedor ou àquele que prestou a hipoteca remir a dívida pagando a mesma acrescida das despesas, hipótese em que o Registro de Imóveis receberá e repassará a verba ao credor em 3 dias.

6. Excedente da Arrematação. Se o valor obtido na arrematação do bem exceder o montante da dívida e despesas, tal excedente será entregue ao devedor em até 15 dias.

7. Formalização da Venda. Havendo venda em leilão, a Ata Notarial de Arrematação será o título hábil para registro no Ofício Imobiliário competente/

8. Ausência de Lance Mínimo. Se não houver lance igual ou superior ao valor mínimo, o credor poderá:

   • (i) Apropriar-se do imóvel como pagamento da dívida mediante requerimento ao ofício registrador que, registrará os leilões negativos com a transmissão de domínio em ato único; ou

   • (ii) Realizar venda direta à terceiro, em até 180 dias do último leilão, por valor não inferior ao referencial mínimo (qual seja, metade da avaliação).

9. Exoneração do Saldo Remanescente. O devedor ficará exonerado do saldo remanescente se o financiamento houver sido tomado para aquisição ou construção de imóvel residencial próprio (exceto em operações de consórcio). Nas demais situações, o devedor continua responsável pelo saldo.

10. Desocupação do imóvel excutido. Aplicar-se-ão as disposições que o ordenamento jurídico prevê para os casos de execução extrajudicial de alienação fiduciária de bem imóvel.

11. Competência. Todo o procedimento é realizado perante o Registro de Imóveis da localização do bem (Art. 9º, §1º, Lei 14.711/2023).

12. ITBI. O Imposto de Transmissão (ITBI) só é devido na conclusão do processo, quando o credor ficar com o imóvel ou ocorrer a arrematação em leilão.

Importante frisar que o crédito hipotecário oriundo de atividades agropecuárias não se submete ao procedimento de execução extrajudicial acima relatado.

A equipe da Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados fica a disposição para sanar toda as suas dúvidas acerca deste procedimento que promete reacender a utilização da garantia hipotecária.

Gabriela Dornelles