O RET e a Reforma Tributária
- Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados
- 26 de fev.
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O setor imobiliário acompanhou e acompanha com profunda preocupação as alterações geradas pela aprovação da Reforma Tributária e da sua regulamentação, pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. É certa a profunda alteração do atual regime de tributação das operações imobiliárias, seja nas alienações de imóveis, seja na locação dos bens, em razão da incidência dos novos tributos criados, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). São tributos inspirados em uma ampla tributação do consumo, superando as antigas dicotomias do ICMS (mercadorias) e do ISSQN (serviços), impostos que não atingiam as alienações ou locações de imóveis. A previsão de um aumento de carga tributária no segmento é vista como praticamente inevitável, mesmo com os ajustes alcançados na aprovação da LC nº 214/2025, com a previsão de redução de alíquota em 50% para vendas e em 70% para locações, em paralelo à previsão do redutor de ajuste (para compensar a falta de créditos de IBS/CBS na aquisição de imóveis) e do redutor social (para reduzir a carga tributária nas operações de compra e venda e mesmo de locação de imóveis residenciais).
Ao longo deste ano de 2025 e do próximo ano de 2026, não haverá alterações significativas na tributação atual. No próximo exercício, ocorrerá o início de uma cobrança do CBS/IBS com uma alíquota teste de 1%, que será abatida do valor devido a título de PIS/COFINS. Porém, essas contribuições federais serão extintas a partir de 2027, dando início efetivo a uma nova fase no sistema tributário brasileiro, com reflexos expressivos no mercado imobiliário.
Tratando-se de incorporações imobiliárias, o setor há muitos anos promove a opção pelo Regime Especial de Tributação – RET, instituído pela Lei nº 10.931/2004. As receitas mensais auferidas pela incorporadora, na alienação de unidades imobiliárias que compõem a incorporação, são submetidas a uma alíquota global de 4%. Trata-se de uma carga tributária significativamente inferior à usualmente praticada fora do RET, correspondente à tributação de vendas de imóveis por empresas optantes do lucro presumido, equivalente a cerca de 6,73% da receita bruta, representando a soma das incidências de IRPJ (1,2% + adicional de 0,8%), CSLL (1,08%), COFINS (3,65%) e PIS (0,65%). Veja-se o comparativo:
Tributo | RET | Lucro Presumido | Diferença |
IRPJ | 1,26% | 2,00% (1,20% + 0,80%) | -0,74% |
CSLL | 0,66% | 1,08% | -0,42% |
COFINS | 1,71% | 3,00% | -1,29% |
PIS | 0,37% | 0,65% | -0,28% |
TOTAL | 4,00% | 6,73% | -2,73% |
O sucesso do RET é um exemplo paradigmático de uma norma tributária indutora,[1] com a típica e inequívoca finalidade de fomentar a segregação patrimonial das incorporações imobiliárias através da instituição e averbação do patrimônio de afetação, na forma regulada pelos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.561/1964, inseridos pela mesma Lei nº 10.931/2004. Com a redução da carga tributária do setor, a opção pelo RET, que toma por requisito a afetação patrimonial do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, incentivou todos os operadores do mercado a aderir ao regime, assegurando maior segurança jurídica aos adquirentes das unidades imobiliárias em construção. Nesse sentido, já se manifestou a própria Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil, na fundamentação da Solução de Consulta Cosit nº 244, de 12 de setembro de 2014:
18. Corrobora esse entendimento o fato de ser objetivo do RET agregar fator de garantia de conclusão da obra para os adquirentes de unidades imobiliárias ainda na planta ou em construção, à medida que o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e somente responde por dívidas e obrigações vinculadas à respectiva incorporação, nos termos do §1º do art. 31-A da Lei nº 4.591, de 1964.
Inobstante a ampla disseminação da opção pelo RET nas incorporações imobiliárias, o regime será mantido com ressalvas que o tornarão economicamente muito menos atrativo. O RET permanecerá alterando a tributação apenas do IRPJ e da CSLL, não mais alcançando os atuais PIS e COFINS, que serão extintos (art. 540, XXVI, alíneas “a” e “b”, da Lei Complementar nº 214/2025), nem atingindo os novos tributos, CBS e IBS. Nas incorporações, portanto, o RET corresponderá à carga tributária de 1,92% sobre a receita mensal recebida, correspondente ao IRPJ (1,26%) e à CSLL (0,66%), na forma prevista no novo art. 4º e no novo art. 8º da Lei nº 10.931/2004, com a redação dada pelo art. 510 da Lei Complementar nº 214/2025. A CBS e o IBS serão calculados em separado, mesmo nas incorporações imobiliárias submetidas ao RET (com patrimônio de afetação instituído), no regime próprio desses novos tributos nas alienações de bens imóveis (art. 255 e seguintes da Lei Complementar nº 214/2025), com as especificidades da seção destinada às incorporações e ao parcelamento de solo (art. 262 da Lei Complementar nº 214/2025).
Permanecerá existindo uma vantagem tributária na opção pelo RET, visto que a carga tributária de IRPJ/CSLL, nesse regime, de 1,92% da receita bruta, será ainda inferior à tributação no regime geral de alienações no lucro presumido, de 3,08% para esses mesmos tributos (2% de IRPJ e 1,08% de CSLL). Porém, o que antes era tributado a 2,08% no RET, correspondente ao PIS/COFINS, e que representava uma vantagem de 1,57% da receita bruta na comparação com o lucro presumido (tomando por referência o PIS/COFINS de 3,65% no lucro presumido), deixará de existir, com a plena vigência no novo sistema tributário. Seja no RET, seja fora do RET, o IBS/CBS, que substituem o PIS/COFINS e ampliam a tributação das incorporações imobiliárias, serão calculados em separado, com as seguintes regras gerais:
i) alíquota reduzida em 50%, em relação à alíquota-padrão do IBS/CBS (se a alíquota padrão for 26,5%, a alíquota nas incorporações imobiliárias corresponderá a 13,25% - art. 261 da LC nº 214/2025);
ii) apuração do IBS/CBS em regime de caixa, sobre cada pagamento recebido (art. 262, caput, da LC nº 214/2025)
iii) possibilidade de apropriação de créditos de IBS/CBS incidentes sobre insumos (bens e serviços adquiridos pelo incorporador, tributados pelo IBS/CBS – art. 262, 2º, da LC nº 214/2025);
iv) apropriação do redutor de ajuste, correspondente ao valor de aquisição do imóvel (ou ao valor de referência), deduzido proporcionalmente de cada parcela do preço de venda da unidade, de forma proporcional ao valor total do bem imóvel (art. 257 e art. 262, § 4º, da LC nº 214/2025);
v) apropriação do redutor social, no valor de R$ 100.000,00, por bem imóvel residencial novo, deduzido também proporcionalmente de cada parcela do preço de venda da unidade, de forma proporcional ao valor total do bem imóvel (art. 259 e art. 262, § 4º, da LC nº 214/2025);
Para as novas regras do IBS/CBS, a única vantagem efetiva da opção pelo RET diz respeito às disposições sobre o destino de eventuais saldos credores desses tributos (apurados quando os créditos de IBS/CBS, gerados nas aquisições tributadas de bens e serviços, forem excedentes aos débitos dos mesmos tributos, calculados sobre os pagamentos recebidos nas vendas das unidades). Nas incorporações imobiliárias submetidas ao RET, o eventual saldo credor poderá ser objeto de imediato ressarcimento, em conta corrente vinculada ao patrimônio de afetação (art. 262, § 3º, I, da LC nº 214/2025), sendo que o pedido poderá ser deferido em até 30 dias, para contribuintes enquadrados em programas de conformidade desenvolvidos pelo Comitê Gestor do IBS e pela RFB, ou estendido a 180 dias, em outros casos (art. 39, § 3º, da LC nº 214/2025). Já para os não optantes do RET, o pedido de ressarcimento ou de compensação de saldos credores somente poderá enviado após a conclusão da incorporação.
À evidência, as novas disposições sobre o RET, trazidas pela Lei Complementar nº 214/2025, diminuem a vantagem econômica desse novo regime. O que antes representava um ganho de 2,73% sobre a receita bruta (diferença de 6,73% de IRPJ/CSLL/COFINS/PIS, no lucro presumido, para 4%, no RET), passará a corresponder a apenas 1,16% da mesma receita (diferença de 3,08% de IRPJ/CSLL, no lucro presumido, para 1,92%, no RET). É questionável se essa diferença de carga tributária manterá o mesmo nível de fomento para a instituição do patrimônio de afetação, considerando todos os ônus e encargos decorrentes da afetação (como a vedação à distribuição de resultados, antes de compor a importância financeira necessária à conclusão da obra, a constituição de comissão de representantes, com prestações de contas regular, a concentração das movimentações financeiras em conta única e específica etc.). Retome-se que, na criação do próprio RET, pela Lei nº 10.931/2004 e alterações subsequentes, com alíquota conjugada de 7% ou de 6% sobre a receita bruta de incorporações imobiliárias, o interesse pelo regime foi esparso. Apenas quando a alíquota do RET foi reduzida para 4%, pela Lei nº 12.844/2013, a opção ganhou corpo no mercado e generalizou no país a excelente proteção aos adquirentes trazida pelo patrimônio de afetação.
Não por outra razão, por certo, o próprio legislador complementar fixou regras transitórias, para assegurar, ao longo de determinado período de transição, a atual carga tributária usualmente praticada pelo setor, no RET. Segundo o art. 485 da Lei Complementar nº 214/2025, será assegurada às incorporações registradas, com patrimônio de afetação instituído e opção realizada pelo RET antes de 1º de janeiro de 2029, a possibilidade de sujeição a uma tributação da receita de venda das unidades à mesma alíquota atual de 4%. Para tanto, somar-se-á à alíquota do próprio RET, de 1,92%, representativa de IRPJ e de CSLL, uma alíquota de CBS de 2,08%, patamar idêntico à atual representatividade do PIS/COFINS nesse regime especial.
Nessa hipótese, a ser objeto de expressa opção pelo contribuinte incorporador, não haverá a incidência de IBS sobre a respectiva incorporação, de modo a que as receitas permanecerão tributadas pela mesma carga atual, de 4%. É certo que, exercida a opção pelo regime transitório, não será permitida a apropriação de créditos de IBS/CBS sobre as aquisições de bens e serviços destinadas à incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação. Também o contribuinte estará impedido de aplicar a dedução do redutor de ajuste ou do redutor social, na determinação da base de cálculo da CBS, calculada à alíquota de 2,08%. O adquirente da unidade imobiliária, se contribuinte do IBS/CBS, não poderá apropriar créditos desses tributos relativos à aquisição, devendo tratar a operação como uma aquisição de não contribuinte, para fins de reconhecimento do redutor de ajuste, pelo valor de aquisição do imóvel. Ainda, o incorporador deverá estornar os créditos de IBS e CBS decorrentes de custos e despesas indiretos, apropriados à incorporação submetida a esse regime opcional e transitório.
São extensos e impactantes os efeitos da Reforma Tributária aprovada, inclusive em relação às incorporações imobiliárias submetidas ao RET. Conforme já assinado em publicação anterior,[2] o ano corrente de 2025 exigirá muito estudo e atenção de todos os contribuintes, para fins de melhor compreender os reflexos do novo regime de tributação e as alternativas existentes para sujeição à carga tributária mais eficiente, dentro das condições específicas de cada empreendedor.
Edmundo Cavalcanti Eichenberg
[1] SCHOUERI, Luís Eduardo. Normas tributárias indutoras e intervenção econômica. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 24.