A Reforma Tributária nas Operações Imobiliárias e o Redutor de Ajuste: os cuidados necessários em 2026

O ano de 2026 inicia a longa transição entre os atuais tributos sobre o consumo (PIS, COFINS, IPI, ICMS, ISSQN) para a Contribuição sobre Bens e Serviços – CBS e para o Imposto sobre Bens e Serviços – IBS, que se estenderá até o final de 2032. Ao longo do próximo ano, a CBS será cobrada à alíquota de 0,9%, enquanto o IBS representará 0,1%, com o destaque desta chamada “alíquota-teste”, no total de 1%, nos documentos fiscais emitidos pelo contribuinte. Recentemente, em comunicado conjunto da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e do Comitê Gestor, em 02.12.2025,[1] foi informada a dispensa de recolhimento dos novos tributos, para os contribuintes que emitirem os documentos fiscais ou declarações de regimes específicos, tornando realmente o ano de 2026 como um período de adaptações e ajustes.

Porém, ao longo do próximo ano, o planejamento dos efeitos da Reforma Tributária nas operações empresariais exigirá relevantes esforços dos contribuintes. Será o último exercício antes da extinção do PIS, da COFINS e do IPI (mantida uma cobrança residual deste último imposto), iniciando a vigência plena da CBS e do Imposto Seletivo já em 2027.

Entre os pontos de destaque, dirigido especificamente para as empresas do setor imobiliário, encontra-se a apuração do denominado redutor de ajuste, em relação a imóveis adquiridos até o final de 2026.

O redutor de ajuste representa, em última análise, uma forma de equacionar a decisão legislativa brasileira, de submeter praticamente todas as operações imobiliárias à tributação sobre o consumo, com os novos tributos sobre valor agregado, a CBS e o IBS. O redutor de ajuste busca assegurar a não cumulatividade tributária, com a sujeição dos contribuintes a uma exigência sobre o valor agregado em cada operação, mesmo nas situações em que a aquisição de um insumo essencial (como o imóvel, nas atividades imobiliárias) não é submetida à tributação, por se tratar de uma operação realizada junto a um não contribuinte, sem o pagamento da CBS ou do IBS.

Através do redutor de ajuste, o valor pago na aquisição de um imóvel, junto a um não contribuinte, será reduzido da base de cálculo da CBS e do IBS, quando da alienação desse bem, por um contribuinte. Esse redutor de ajuste será vinculado a cada imóvel de propriedade do contribuinte, a partir de 1º de janeiro de 2027. Ou seja, mantém-se a lógica da tributação do valor agregado, porém não por um regime de créditos e débitos (tax on tax), mas por um sistema redução de base de cálculo (base on base).

Para imóveis adquiridos a partir de 2027, o redutor de ajuste terá como valor inicial justamente o valor de aquisição do imóvel. A esse valor inicial, correspondente ao montante pago na compra do bem, poderão ser somados o ITBI e o eventual laudêmio (em casos de terrenos sujeitos à enfiteuse), assim como as contrapartidas de ordem urbanística e ambientais, pagas ou entregues aos entes públicos, em decorrência da legislação federal, estadual ou municipal. Essas contrapartidas, a serem somadas ao valor inicial do redutor de ajuste, alcançam, inclusive, os valores despendidos a título de outorga onerosa do direito de construir (os comumente denominados “índices construtivos”), a outorga onerosa por alteração de uso, ou quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução de empreendimento imobiliário, não incluídas no preço pago na aquisição do próprio imóvel.

Tratando-se, porém, de imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, há três hipóteses de apuração do redutor de ajuste. Se se tratar de imóvel em construção, o redutor de ajuste corresponderá ao valor de aquisição do terreno, atualizado pelo IPCA, somado ao valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do bem imóvel ou como despesa direta relacionada à produção ou comercialização do imóvel, também atualizados pelo IPCA. Não se tratando de imóvel em construção, mas de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o redutor de ajuste será apurado de duas formas. Na primeira delas, será considerado o valor de aquisição do imóvel, atualizado pelo IPCA. No entanto, por opção do contribuinte, poderá ser adotado o valor de referência do imóvel como representativo do redutor de ajuste, para imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026.

O valor de referência corresponderá a uma estimativa do valor de mercado do imóvel, a ser emitida pelas administrações tributárias, por meio de metodologia específica, que deverá levar em consideração (i) a análise de preços praticados no mercado; (ii) as informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, do Distrito Federal, dos Estados e da União; (iii) as informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; e (iv) a localização, a tipologia, a destinação e a data, o padrão e a área de construção, entre outras características do imóvel. O valor de referência deverá ser divulgado e disponibilizado no Sistema Nacional de Informações Territoriais (Sinter), estimado para todos os imóveis que integram o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e atualizado anualmente. Todos os bens imóveis, urbanos e rurais, deverão ser inscritos no CIB e contar com os respectivos valores de referência divulgados e disponibilizados no Sinter, plataforma que servirá também para o compartilhamento de informações das operações com bens imóveis pelos serviços registrais e notariais com as administrações tributárias. O contribuinte poderá impugnar o valor de referência, por meio de procedimento específico, a ser divulgado em futuro regulamento.

A grandiosidade do Sinter, com o cadastramento de todos os imóveis, urbanos e rurais, e com a vinculação, a cada bem, de um valor de referência, torna improvável a sua plena execução e funcionalidade ainda no final de 2026, para que o contribuinte possa exercer a opção entre adotar, como redutor de ajuste dos imóveis de sua propriedade, o valor de aquisição, atualizado pelo IPCA, ou o próprio valor de referência. O legislador foi sensível a essa possível lacuna operacional do Sinter, ao prever a possibilidade de uma segunda opção a ser exercida pelo contribuinte, caso pretenda adotar o valor de referência como redutor de ajuste: se o valor de referência não estiver disponível em 31 de dezembro de 2026, o redutor de ajuste poderá ser calculado com base em estimativa de valor de mercado do bem imóvel, realizada também por meio de procedimento específico, nos termos de futuro regulamento.

Visualiza-se que, ao longo do ano de 2026, a regulamentação do procedimento próprio para o cálculo do redutor de ajuste para imóveis de propriedade do contribuinte deverá ser realizada. E então iniciará, possivelmente, a busca por laudos de avaliação ou por pareceres técnicos de avaliação mercadológica (conforme as alternativas hoje previstas na legislação federal para a avaliação de bens e direitos, segundo a Instrução Normativa RFB nº 2.091/2022), como documentos a serem exigidos para a comprovação do valor do imóvel e para a constituição do redutor de ajuste respectivo.

Do ponto de vista das empresas que operam no mercado imobiliário, fará portanto expressiva diferença a data da aquisição do imóvel e o valor despendido nessa aquisição. Se concluída a aquisição junto ainda em 2026, mesmo que por valor inferior ao de mercado (como nas hipóteses de aquisição por integralização no capital social, realizada com base no custo de aquisição do bem pelo sócio investidor), o redutor de ajuste poderá ser constituído com base no valor de referência, seja ele divulgado no Sinter, seja ele apurado pelo próprio contribuinte, em procedimento específico, a ser ainda divulgado. Se a aquisição, porém, for postergada para 2027, e realizada junto a um proprietário não contribuinte, a opção de constituição do redutor de ajuste com base no valor de referência já não mais será possível, mantendo-se a exigência de adoção do valor pago na aquisição.

Também será altamente relevante, para fins de determinação do redutor de ajuste, a condição do alienante do imóvel como contribuinte ou de não contribuinte da CBS e do IBS. Como visto, o redutor de ajuste, para imóveis adquiridos de não contribuintes a partir de 1º de janeiro de 2027, será constituído na data da aquisição, tendo por base o respectivo valor. Se, porém, o imóvel vier a ser adquirido de um contribuinte dos novos tributos (CBS e IBS), o redutor de ajuste já constituído na aquisição anterior feita pelo agora alienante será apenas transferido ao novo adquirente, também contribuinte, com mera atualização pelo IPCA. A evidente vantagem, quanto à extensão do redutor de ajuste na aquisição de imóveis de não contribuintes, em comparação com a transferência do valor do redutor de ajuste original atualizado, nas compras junto a alienantes contribuintes, levou o legislador a estabelecer regras para evitar simulações de aquisições junto a não contribuintes. Será tratada como aquisição de imóvel junto a contribuinte, com mera transferência do redutor de ajuste original atualizado, as compras de imóveis de não contribuintes que estejam revendendo o imóvel adquirido junto a contribuinte, em menos de 3 (três) anos, sem a comprovação de pagamento de ITBI ou de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Em resumo, as aquisições de novos terrenos, destinados a futuros empreendimentos imobiliários, deverá ser avaliada também em relação às possibilidades de formação e determinação do redutor de ajuste, com impactos significativos na apuração da CBS e do IBS. O ano de 2026 abre uma última janela de oportunidade, que certamente influenciará a antecipação, ou não, das aquisições de imóveis nesse exercício.

Edmundo Cavalcanti Eichenberg

Disponível em [1] https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/noticias/2025/dezembro/comunicado-conjunto. Acesso em 03 dez 2025.