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Lei nº 14.382/2022 e comercialização de unidades antes do registro da incorporação imobiliária

Até a edição de Medida Provisória nº 1.085 em dezembro de 2021, a Lei nº 4.591/64 (Lei das Incorporações) possuía ampla vedação à negociação de unidades autônomas antes do registro no Registro de Imóveis do memorial de incorporação imobiliária. Veja-se:


Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

......................


Agora, após a edição da MP 1.085/2021 e sua conversão pela Lei Federal nº 14.382/2022, o artigo 32 da Lei das Incorporações passou a ter a seguinte redação:


Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: ......................


Vê-se que, anteriormente à MP 1085/2022, a vedação era negociar sobre unidades autônomas antes do competente registro do memorial de incorporação. Agora, após a MP 1085/2022 e sua conversão na Lei Federal nº 14.382/2022, a vedação passou a ser alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas antes do registro do memorial de incorporação.


Diante desta alteração legislativa, muito tem-se debatido sobre a possibilidade de, previamente ao registro do memorial de incorporação, celebrar promessas de compra e venda, celebrar “termos de reserva de unidade”, realizar propaganda, enfim.


Para ter-se o correto posicionamento acerca das limitações atualmente impostas pelo artigo 32 da Lei das Incorporações é necessário alcançar o conceito das expressões “alienar” e “onerar”.


Ao celebrar uma promessa de compra e venda tendo por objeto futura unidade autônoma de empreendimento sem incorporação registrada, já se estará diante de operação que atinja o conceito de “alienar”?


Parece-nos que sim.


Afinal, os contratos de promessa de compra e venda ou mesmo de promessas de cessão são contratos hábeis ao registro junto à matrícula imobiliária e que, uma vez registrados, conferem direito real ao promitente comprador/cessionário oponível, inclusive, a terceiros. Igualmente, permanece sendo requisito legal do contrato de promessa de compra e venda de frações que corresponderão às futuras unidades autônomas a indicação no contrato do número do registro do contrato de incorporação, o que faz naturalmente pressupor que há de estar registrada a incorporação para que se possa celebrar o contrato.

Outrossim, importante atentar que a própria Lei de Incorporações tipifica a conduta de “negociar” as frações ideais sem a satisfação prévia das exigências legais como contravenção relativa à economia popular.


Assim, entendemos que a celebração de contratos de promessa de compra e venda, com ou sem o recebimento de valores, anteriormente ao registro do memorial de incorporação, segue vedada, como expressão do conteúdo da Lei referida, mesmo após a alteração trazida pela Lei nº 14.382/2022 ao artigo 32 da Lei das Incorporações.


Por outro lado, no que refere à realização de “termos de reserva”, entendemos que seria possível com algumas ressalvas. O termo de reserva em si não representa ato de alienação ou oneração do imóvel, todavia, não pode ser firmado de tal modo que se assemelhe a um verdadeiro pré-contrato ou início de alienação.


Assim, a nosso ver, é viável a celebração de “termo de reserva” que indique expressamente não ter ainda incorporação registrada e que não envolva qualquer pagamento de valores. Esse “termo de reserva” poderá estabelecer as condições pelas quais a futura incorporadora estará vinculada à venda de fração ideal que corresponda à unidade autônoma da incorporação, para implementação após e condicionado ao seu registro. Não deverá o “termo de reserva”, contudo, representar um compromisso ou obrigação do interessado (leia-se, consumidor) em comprar a unidade, visto que se assim o fizer estará mais próximo de uma promessa de compra e venda do que de um “termo de reserva”.


Naturalmente, o “termo de reserva” poderá conter prazo de validade, para que seja substituído por um contrato de promessa de compra e venda ou perca a validade e reste, assim, sem efeito.


Destaca-se que a tipificação de contravenção contida na Lei de Incorporações penaliza o ato de “negociar ... sem previamente satisfazer as exigências da Lei”. Entendemos, pois, que não se trata da mesma vedação de “negociar” que existia na anterior redação do art. 32 da mesma Lei de Incorporações. Na tipificação da contravenção, o “negociar” depende de satisfazer as exigências legais, que vedam apenas a alienação ou oneração antes do registro da incorporação.


Nessa toada, um “termo de reserva” que apenas atribua “compromissos” ao futuro Incorporador, com as ressalvas acima indicadas, seria possível no contexto das alterações legislativas apontadas no art. 32 da Lei das Incorporação, vez que, mesmo representando um início de negociação, não representaria qualquer ato de oneração ou mesmo alienação.


Por fim, quanto à propaganda, tem-se que a Lei de Incorporações permaneceu determinando a obrigação de indicação do número do registro da incorporação em todo material publicitário, do que decorre leitura limitadora de que a publicidade teria como pressuposto o prévio registro do memorial de incorporação.


Assim, em princípio, poder-se-á ter leitura de que estaria vedada toda e qualquer propaganda antes do registro da incorporação. Todavia, é de registrar que a jurisprudência, em alguns julgados, tem aceito a realização de propaganda que indique “breve lançamento” ou “futuro lançamento”, desde que não aponte valores ou condições de pagamento e contenha informação de que a alienação das unidades autônomas somente acontecerá após o registro do memorial de incorporação. Isso porque a propaganda vincula o anunciante, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, e deve ser clara e completa.


Portanto, tem-se que recente redação do art. 32 da Lei de Incorporações inovou e permitiu uma espaço maior de atuação do Incorporador antes mesmo do registro da Incorporação no Registro de Imóveis, desde que atento para as cautelas necessárias a fim de evitar qualquer descumprimento legal. Da alteração não decorre, todavia, a possibilidade de celebração de promessas de compra e venda ou instrumentos análogos antes do registro do memorial de incorporação.


Lucas Braga Eichenberg

Daiana Mendes Mallmann

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