IPTU individualizado de loteamentos exige emissão de TVEO: decisão judicial suspende cobrança indevida

A individualização de lotes para fins de cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) tem sido um persistente ponto de atrito entre a administração pública municipal e as empresas loteadoras. Tradicionalmente, diversas municipalidades realizavam o lançamento fracionado do imposto tão logo o projeto de loteamento fosse registrado no Cartório de Registro de Imóveis, gerando um expressivo e imediato impacto fiscal sobre lotes que, na realidade prática, sequer possuíam infraestrutura básica concluída.

Contudo, o cenário jurídico nacional consolidou uma importante barreira a essa prática. A individualização de lotes para fins fiscais exige a prévia emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO). Sem a expedição deste documento pelo órgão público municipal competente, a área do empreendimento deve continuar sendo considerada juridicamente como uma gleba única, impossibilitando a tributação de forma fracionada pela administração pública.

Com base nesse estrito alinhamento legal, o juiz Rodrigo Clímaco José, da 2ª Vara da Comarca de Rio Negrinho (SC), concedeu, recentemente, uma tutela de urgência para suspender a cobrança de IPTU individualizado contra uma empresa responsável por um loteamento residencial na região. O caso envolve uma loteadora constituída com o fim específico de implantar e comercializar um empreendimento imobiliário projetado para conter 222 lotes autônomos.

O Município de Rio Negrinho promoveu o lançamento do IPTU referente ao exercício de 2026 de forma totalmente individualizada por lote, mesmo ciente de que não havia expedido o TVEO do loteamento. Essa cobrança pulverizada gerou um impacto fiscal excessivamente elevado para a empresa, correspondendo à soma integral e isolada de todos os lotes constantes de forma preliminar no registro imobiliário.

Inconformada, a loteadora ajuizou ação sob o rito comum cível, pleiteando a concessão de tutela de urgência. A empresa argumentou categoricamente que a ausência do termo inviabiliza o desmembramento cadastral e tributário. Segundo a defesa técnica da companhia, o fracionamento viola de forma direta o conceito legal de lote e o princípio da legalidade tributária, visto que, sem o encerramento formal das obras, a área mantém o status de gleba única e indivisa.

"Sem o TVEO, juridicamente, não há lote individualizado em sentido tributário, mas tão somente a gleba, que deve ser tributada como um todo, e não fracionadamente." — Dr. Juliano Gonsalves de Souza, advogado da causa.

Antes de recorrer à via judicial, a empresa teve seus recursos administrativos negados pela Prefeitura de Rio Negrinho. O fisco municipal defendeu a tese de que a legislação federal cuida da emissão do TVEO unicamente para fins urbanísticos. Sob a ótica do município, a ausência de tal termo não obstaria a identificação individual dos imóveis para fins de configuração do fato gerador do IPTU.

Ao analisar o pedido de liminar no processo nº 5001172-67.2026.8.24.0055, o magistrado rejeitou integralmente a argumentação fazendária. O juiz apontou que a nova redação do artigo 22, parágrafo 3º, da Lei nº 6.766/1979 (introduzida pela Lei Federal nº 14.620/2023), proíbe de forma expressa o município de promover a individualização no cadastro imobiliário antes que ocorra a efetiva emissão do TVEO.

O magistrado ressaltou que a prefeitura está impedida de utilizar o Direito Tributário como mecanismo para contornar, superar ou ignorar exigências e definições estabelecidas por outros ramos do ordenamento jurídico, conforme dita o artigo 110 do Código Tributário Nacional (CTN). A individualização cadastral e a consequente alteração da base de cálculo tributária ficam, portanto, estritamente condicionadas à verificação técnico-administrativa da infraestrutura do loteamento.

Diante do evidente risco de dano — consubstanciado na iminência de os débitos fiscais serem levados a protesto e de inviabilizarem a emissão de Certidões Negativas de Débito (CND), essenciais para a atividade empresarial —, o juiz determinou a suspensão imediata da exigibilidade dos lançamentos individualizados do IPTU de 2026.

• Como a prefeitura tentou cobrar o imposto sem o TVEO? A administração municipal realizou o lançamento do IPTU individualizado lote por lote com base apenas no registro inicial do projeto no cartório de imóveis, ignorando que as obras de infraestrutura básica ainda não haviam sido formalmente finalizadas e homologadas.

• O que acontece com o IPTU de 2026 neste caso específico? A exigibilidade da cobrança individualizada foi integralmente suspensa por decisão judicial. O município deverá restabelecer a cobrança unificada sobre a gleba original até que os critérios legais de individualização sejam satisfeitos.

• Por que o IPTU individualizado foi suspenso pelo Poder Judiciário? Porque viola o art. 22, § 3º da Lei nº 6.766/1979 e o art. 110 do CTN. O fisco não pode criar "lotes virtuais" para aumentar a arrecadação antes que o próprio município ateste a regularidade física e urbanística do parcelamento do solo.

• O que o TVEO exige antes de permitir a individualização fiscal? O Termo de Verificação e Execução de Obras exige a efetiva conclusão das obras de infraestrutura exigidas pela legislação urbanística local (como saneamento, pavimentação, escoamento de águas pluviais e rede elétrica), servindo como marco divisor para o desmembramento imobiliário municipal.

Este entendimento confere uma importante segurança jurídica para as empresas de desenvolvimento urbano. Evita-se que incorporadoras e loteadoras fiquem sobrecarregadas com o pagamento de IPTU fracionado de dezenas ou centenas de lotes que ainda não podem ser efetivamente comercializados ou entregues aos adquirentes com a devida regularidade urbanística.

A atuação nesse cenário exige leitura técnica apurada e abordagem preventiva. O escritório Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados, por meio de sua equipe tributária, tem acompanhado de perto a evolução dessa matéria e se coloca à disposição das incorporadoras e construtoras para avaliar riscos, estruturar medidas judiciais e definir estratégias que assegurem a regularidade fiscal dos empreendimentos com segurança jurídica.

Luis Felipe Félix dos Santos