A Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal editou, recentemente, a Solução de Consulta nº 7 – Cosit, que afeta diretamente as operações de compra e venda de imóveis no mercado imobiliário brasileiro.
A Receita Federal esclareceu a incidência tributária nos casos em que a pessoa jurídica aliena imóveis do seu ativo não circulante, classificados como imobilizado ou investimento, afirmando que a reclassificação para o ativo circulante com a intenção de venda não acarreta na apuração de ganho de capital, mas no reconhecimento de receita bruta (resultado operacional), desde que a pessoa jurídica esteja submetida ao regime do lucro presumido e possua em seu objeto social a compra, venda e a locação de imóveis próprios.
Anteriormente à edição desta Solução de Consulta, a tributação incidente sobre as operações de compra e venda de imóveis do ativo não circulante vinha sendo interpretada pela Secretaria da Receita Federal como sujeita à alíquota de até 25% (vinte e cinco por cento) para o Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e de 9% (nove por cento) para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) A base de cálculo utilizada era a diferença entre o custo de aquisição do bem e o seu valor de venda, por considerar-se como ganho de capital da pessoa jurídica. Não era admitida, até então, a reclassificação contábil dos bens, do ativo não circulante para o ativo circulante.
A recente Solução de Consulta, porém, permite a adoção de regime tributário mais benéfico ao contribuinte, pois reconhece a aplicação dos percentuais de apuração do lucro presumido (8% para o IRPJ e 12% para a CSLL), sobre o valor de venda dos imóveis próprios, ainda que previamente classificados como ativos não circulantes. O valor da alienação integra, portanto, a receita bruta da empresa optante pelo lucro presumido, para fins de tributação de IRPJ de CSLL, mesmo que os imóveis vendidos tenham sido anteriormente classificados como parte do ativo não circulante da pessoa jurídica.
Com a incidência de COFINS, à alíquota de 3% (três por cento), e da Contribuição ao PIS, à alíquota de 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento), a carga tributária, na alienação dos imóveis, no lucro presumido, corresponderá a um patamar de 5,93% (cinco inteiros e noventa e três centésimos por cento) a 6,73% (seis inteiros e setenta e três centésimos por cento) da receita bruta auferida. Trata-se de montante em regra bastante inferior à tributação sob a forma de ganho de capital, em que incidem IRPJ e CSLL na extensão de 34% (trinta e quatro por cento) do resultado apurado entre o custo de aquisição e o valor de venda.
Desta feita, cumpre salientar que o fator determinante para se admitir a tributação aplicável à alienação de imóveis próprios do ativo não circulante é o objeto social da empresa alienante, pois, para fazer jus à tributação menos onerosa, a compra, a venda e a locação de imóveis deve constar das atividades da sociedade empresarial. Caso contrário, a empresa estará sujeita à tributação conforme o entendimento antes externado em fiscalizações e autuações, que considera a operação em questão, relativa à alienação de bens do ativo não circulante (imobilizado ou propriedades para investimento) como sujeita à apuração de ganho de capital.
Também é destacado, na Solução de Consulta, ser imprescindível que o imóvel objeto de alienação não tenha sido destinado previamente à manutenção das atividades da pessoa jurídica, tomando-se como exemplo a utilização do bem como sede de pessoa jurídica, com tratamento de ativo imobilizado. Trata-se, aqui, de tema que deverá ser objeto de novos embates entre fisco e contribuinte, por não ser incomum, em empresas imobiliárias, especialmente nas denominadas holdings patrimoniais, o uso transitório de um imóvel da pessoa jurídica como sede própria, em momento anterior a sua alienação no mercado.
De qualquer forma, a publicação da Solução de Consulta Cosit nº 7/2021 deve ser recebida como um avanço na equalização e racionalização do regime tributável aplicável no mercado imobiliário, pondo termo a discussões que retomam à permissão da opção pelo lucro presumido, vigente desde 1999.
A equipe tributária do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados está à disposição para auxiliar seus clientes na compreensão do conteúdo e dos reflexos desse novo entendimento fazendário.
Edmundo Eichenberg e Patrick Leite Kloeckner