As discussões referentes à aquisição de Imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida foram muitas desde sua concepção e, após intenso debate de vários setores da sociedade, houve o Julgamento do Recurso Especial “REsp nº 1729593/SP” que definiu como se daria a interpretação dos temas controversos em relação ao Programa Habitacional que é importante não só para as famílias de baixa e média renda que o acessam, mas, também, à sociedade como um todo, pois acaba por ser motor de emprego e renda diante do fomento à Construção.
Inobstante o Recurso Especial mencionado seja muito bem fundamentado e sirva como um norte para todos que operam no mercado imobiliário, há pontos que merecem críticas e, também, nos parece, que há pontos que não foram devidamente tratados e que ainda causam alguma insegurança e focaremos hoje na impossibilidade de restituição pela Vendedora ao Comprador dos chamados juros de obra quando o atraso na entrega se der em relação ao prazo previsto na Promessa de Compra e Venda e não no Contrato de Financiamento com a Instituição Bancária.
Como se sabe, diferente das Compras e Vendas regidas pelo SFH, nas compras e vendas realizadas pelo MCMV a assinatura do contrato de financiamento se dá antes da conclusão das obras, ou seja quando formado o grupo de adquirentes.
Assim, no período entre a assinatura do Contrato de Financiamento e a efetiva entrega das chaves, o valor pago como "juros da obra" não é computado para a amortização do débito, pois o pagamento do valor financiado somente inicia-se após o término da obra com a entrega das chaves do imóvel ao comprador e expedição do "habite-se". Registre-se que a legalidade dessa cobrança pelo agente financiador não é mais objeto de controvérsia.
Assim, voltando ao tema que pretendemos tratar, o STJ definiu que “No âmbito do PMCMV, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
Ou seja, restou definido que após o prazo convencionada para entrega da unidade seria ilícita a cobrança dos juros de obra do adquirente, razão pela qual a responsabilidade tem recaído sobre as vendedoras.
O que nos parece que não foi devidamente analisado no referido Recurso é qual o prazo considera-se para tanto, pois em diversas oportunidades há a assinatura de uma Promessa de Compra e venda em que estipula-se um prazo para entrega e, após, a assinatura do Contrato de Financiamento que traz, também, prazo de conclusão.
Um adendo que fazemos é que, aos nossos olhos, o prazo da Promessa de Compra e Venda sequer poderia ser considerado, pois trata-se de mera estimativa, pois a incorporadora está, nesse período, em busca da formação do grupo de mutuários e, ademais, a assinatura do Contrato de Financiamento faz com que sejam superadas as cláusulas da Promessa de Compra e Venda, restando extinto aquele contrato por ter atingido seu objetivo. Todavia, não é essa a discussão que pretendemos levantar neste artigo.
Ainda que se considere, como fez o STJ, que aquele prazo que constou da Promessa de Compra e Venda não é mera estimativa e que o adquirente deve ser indenizado pelos lucros cessantes entre o final do prazo de tolerância e a efetiva entrega das chaves, não se pode interpretar que o prazo de entrega previsto na Promessa de Compra e Venda sirva como marco para que cesse a responsabilidade do adquirente pela taxa de evolução de obra.
Ora, a taxa de evolução de obra somente passa a ser cobrada quando firmado o contrato de financiamento, ou seja somente nesse momento é que o adquirente passa a ter relação com a referida cobrança, sendo que no momento anterior, interregno entre assinatura da Promessa de Compra e Venda e do Contrato de Financiamento, não existia qualquer cobrança de juros de obra, até porque a cobrança se dá pelo banco financiador.
Assim, tendo em vista que a cobrança da taxa de evolução da obra somente surge após a assinatura do contrato de financiamento, que traz prazo para conclusão das obras, nos parece bastante claro que somente ultrapassado o prazo previsto no contrato de financiamento é que poderia imaginar-se o repasse de tal custo à Vendedora, todavia temos visto decisões que não interpretam dessa forma.
Dessa maneira, é importante que nós, operadores do direito, tenhamos bastante cuidado e busquemos demonstrar de forma didática essa questão para evitar que os julgadores partam de premissas equivocadas e acabem condenando as empresas a restituir os chamados juros de obra por períodos maiores que os efetivamente devidos.
Elisa Sequeira D'avila
Theodoro Focaccia Saibro