top of page
Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário

NOTÍCIAS

  • Foto do escritorEichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados

STJ decide pela possibilidade de revisão em contrato de BTS em julgamento de caso relevante

O contrato de built to suit, reduzido à sigla BTS, é modalidade de negócio jurídico inserido no ordenamento jurídico através da Lei n.º 12.744 de 19/12/2012 que introduziu o art. 54-A na Lei de Locações e pode ser qualificado como um tipo de construção por encomenda. Ou seja, um determinado empreendimento que será construído terá as especificidades para a finalidade estipulada no contrato que vincula as partes.


Logo, de forma bastante simplificada, o contrato de built to suit pode ser caracterizado como um contrato mediante o qual alguém se obriga a construir ou reformar um imóvel para adaptá-lo as necessidades específicas de um usuário e, receberá o pagamento de uma contraprestação que engloba a remuneração pelo uso e a restituição e retribuição do investimento realizado.


A remuneração desse tipo de contrato não pode ser confundida com aluguel já que, a contraprestação que será paga ao Contratado no BTS será a remuneração pelo custo na alocação de recursos que compense este agente econômico que investiu para tornar o projeto realidade.


Por serem remunerações com finalidades diversas, enquanto ao aluguel está sujeito à índices de mercado, a remuneração no BTS não guarda relação nem com o valor de mercado do imóvel e tampouco com qualquer taxa praticada ou verificada entre a alocação de capital e o retorno esperado (ex: SELIC, IPCA, IGP-M e outros). Ou seja, a remuneração cobrada visa compensar os investimentos realizados com a adequação da coisa imóvel aos interesses do futuro ocupante e remunerar pela fruição e uso do imóvel, além de gerar lucro ao empreendedor tornando a contratação uma unidade de causa.


Pode-se argumentar se o contrato de built to suit é uma locação ou um investimento, mas isso também pode ser pauta para outro debate!


Até aqui, o consenso que se chega é quem é um tipo de contrato que dá as partes ampla liberdade negocial para estabelecer prazo, valores, finalidade e afins, mas, em razão dessa liberdade, poderá ser estipulada a renúncia ao direito de revisar certo valor pela simples razão: o locatário remunera apenas a cessão temporária de uso e fruição do imóvel, ao passo que o Contratante também está a pagar pela construção ou reforma do empreendimento e aqui surge a divergência analisada pelo Superior Tribunal de Justiça em 12/09/2023 no REsp nº 2042594/SP.


Em breve resumo do processo originário nº 1010336-32.2017.8.26.0008, a Contratante acionou a empresa Contratada alegando possuir contrato de locação comercial desde 2007 e, com base na premissa revisional, a Contratante/Locatária buscava a redução do aluguel mensal e a fixação de um aluguel provisório. Porém, o contrato não era de locação, mas sim de built to suit já que a empresa Contratada construiu, com base nas especificidades indicadas, hospital e maternidade particulares na propriedade e, vinha recebendo desde então, a contraprestação pelo investimento realizado.


De fato, quando da assinatura do contrato ainda não havia a redação do art. 54-A da Lei de Locação, e como a norma de 2012 não pode retroagir seria preciso que o juízo de 1º grau considerasse o real regime do contrato e suas especificidades, em atenção a boa-fé objetiva e ao pacta sunt servanda seguindo então o que estipula os art. 421, 422 e 425 do Código Civil


A sentença de primeira instância considera o valor da contraprestação acima do valor de mercado e acaba fixando um aluguel que não atende o regime do contrato porque não se trata de locação comercial. Sendo a sentença objeto de apelação da empresa Contratada o acórdão proferido foi no sentido de que não tem relevância que as partes não tenham convencionado a renúncia ao direito de revisão do aluguel, já que o contrato é anterior à Lei nº 12.744/2012 e, enquanto não vencido o prazo inicial do contrato, o contrato não estará submetido à lei de locação.


Ou seja, o acórdão prima pela anterioridade da contratação e pela manutenção da essência do contrato e equilíbrio no relacionamento das partes de modo que, se não houve o retorno financeiro que deu origem ao aceite da empresa Contratada a modalidade do contrato não tem o que ser revisada já que o valor da contraprestação mensal constituí cláusula pétrea para viabilizar a equação financeira da oferta.


No entanto, o julgamento recente do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao Recurso Especial da empresa Contratante no sentido de possibilitar a revisão do contrato e estabelecer aluguel provisório que não contempla a contraprestação fixada na assinatura do contrato.


Ainda que a decisão seja passível de recurso no STJ as chances de revisão são pequenas o que torna o acórdão um paradigma para outros casos de revisão de contratos sob a modalidade de built to suit quando inexiste a cláusula revisional.


As decisões que autorizam a revisão do contrato de BTS são de quando já havia a vigência da lei 12.744 de 19/12/2012 e não existia na minuta cláusula de renúncia expressa ao direito de revisar, mas buscam a mínima revisão possível, ainda que seja passível de discussão judicial.


Assim, o que será interessante acompanhar a partir desse julgamento, cujo acórdão ainda não foi disponibilizado, é que a doutrina se coloca no sentido de não admitir a revisão do contrato de BTS em razão da alegação de dificuldade financeira já que esse tipo de contrato não remunera a cessão do uso do imóvel, mas sim a cessão e fruição de modo que a revisão deveria ser apenas para estender o prazo de pagamento e não reduzir o valor da prestação porque isso resulta no desequilíbrio financeiro do contrato built to suit.


Kamilla Vieira da Silva

Posts recentes

Ver tudo

Garantia Legal nos contratos de construção civil

No âmbito da construção civil, finalizada a obra, o que se espera é que o imóvel esteja em perfeitas condições para o uso a que se destina. Assim, a garantia serve para resguardar o adquirente de um i

Comments


bottom of page