Imóvel com alienação fiduciária e a penhora por dívida condominial: controvérsia no judiciário e possíveis caminhos legislativos

A possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de débitos condominiais voltou ao centro do debate jurídico após decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 2.059.278/SC)[1], que admitiu a constrição do bem, desde que observada a citação do credor fiduciário.

O entendimento representou mudança relevante em relação à orientação até então predominante na Corte, que até então admitia apenas a penhora recaindo sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, mas não sobre o imóvel em si. A controvérsia envolve a compatibilização entre a natureza propter rem das contribuições condominiais — vinculadas ao próprio imóvel — e a estrutura da propriedade fiduciária, concebida com finalidade exclusiva de garantia, e, assim, sob o viés necessário de proteção do credor garantido.

De um lado, sustenta-se que o imóvel, enquanto gerador das despesas condominiais, permanece vinculado ao adimplemento da obrigação, sendo legítima a penhora como forma de proteger a coletividade condominial e evitar a socialização do prejuízo decorrente do inadimplemento. De outro, argumenta-se que a alienação fiduciária importa na afetação do bem à satisfação do crédito garantido, formando patrimônio separado, cuja desestruturação pode comprometer a segurança jurídica e impactar o custo do crédito imobiliário, diretamente relacionado à previsibilidade e à eficiência na recuperação do crédito. O potencial impacto sistêmico deste tema motivou, inclusive, a realização de uma audiência pública no STJ, em junho de 2024[2].

Diante da divergência instaurada entre as Turmas de Direito Privado, a Segunda Seção do STJ afetou a matéria para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.266), a fim de definir se seria possível, ou não, penhorar imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. A decisão terá repercussão significativa no mercado imobiliário e no sistema de garantias, face à sua aplicação imediata às ações que versem sobre a matéria e aos potenciais reflexos nos negócios jurídicos celebrados posteriormente. O julgamento estava pautado para o dia 05 de fevereiro de 2026, mas, a pedido do relator, foi retirado da pauta. Até a data da conclusão desta publicação, não houve a fixação de nova data para julgamento.

Paralelamente ao debate jurídico, o legislador parece estar atento à controvérsia. De autoria do Senador Rodrigo Pacheco, encontra-se em trâmite no Congresso Nacional o Projeto de Lei n° 4, de 2025[3]- “PL”, que pretende revisar e alterar o atual Código Civil e, dentre os novos artigos propostos, há dispositivos relativos a encaminhamentos do tema em debate.

A proposta de nova redação para o artigo 1.361[4], por exemplo, conceitua de forma clara a propriedade fiduciária como garantia, diferenciando-a da propriedade comum e especificando os requisitos para sua constituição. Já o sugerido novo artigo 1.361-A[5] prevê expressamente que a propriedade fiduciária constitui patrimônio separado, incomunicável com os patrimônios do fiduciário e do fiduciante, e que só responde “pelas obrigações vinculadas ao próprio bem, ao direito ou à função específica para a qual é atribuída a propriedade fiduciária”. Se aprovada a redação proposta, tornar-se-á lei a definição amplamente aceita pela doutrina, acrescentando que o bem afetado responde exclusivamente pelas obrigações propter rem relacionadas ao próprio bem, além das obrigações vinculadas à função específica para a qual foi constituída a propriedade fiduciária.

O parágrafo único do sugerido artigo 1.361-A elimina quaisquer dúvidas ao prever a possibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente para cumprimento dessas obrigações, independentemente de quem seja responsável pelo pagamento.

Ademais, a redação sugerida para o § 1º do novo artigo 1.363[6] mantém a responsabilidade primária do fiduciante pelo pagamento das cotas condominiais. Contudo, caso o credor fiduciário não consolide a propriedade em até 120 dias contados do inadimplemento dessas cotas, responderá pelas contribuições condominiais. Tem-se aqui, ao nosso ver, um ponto de – para dizer o mínimo – dificuldade prática, ao estabelecer relação entre o mecanismo de consolidação, com um prazo aleatório (120 dias) a ele atrelado, causando possível confusão com a previsão do artigo 1.368-B, parágrafo único (cuja redação não seria alterada pelo PL), o qual estabelece que o credor fiduciário apenas responde pelas despesas condominiais (e também tributos e outros encargos) a partir da sua imissão na posse direta do bem[7].  E, mais que isto, agrava a situação do credor fiduciário, ao incluí-lo como responsável pelo pagamento de débitos condominiais de imóvel cuja propriedade ele não consolidou.

Este PL ainda está tramitando e pode ser objeto de alterações em seu texto, o que seria propício para buscar manter a segurança da garantia fiduciária.

A depender do desfecho jurisprudencial e legislativo, poderão surgir impactos diretos em operações imobiliárias, financiamentos e na estruturação de garantias reais. Diante desse cenário, é fundamental contar com assessoria jurídica especializada para avaliar riscos e oportunidades. Nossa equipe permanece à disposição para analisar casos concretos e orientar clientes diante das recentes movimentações do STJ e do Congresso Nacional.

Pedro Hoff Villeroy

Elisa Ribeiro

[1] STJ, 4ª T., REsp 2.059.278/SC, Rel. Ministro Marco Buzzi, j. 23/5/2023.

[2] Publicado pelo Canal do Superior Tribunal de Justiça. Disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=LtLVqeD0qQA. Acesso em: 25 fev. 2026.

[3] O projeto está atualmente sujeito a apresentação de emendas, com estimativa para findar até 03 mar. 2026, e seu acompanhamento está disponível em:  https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/166998#tramitacao_11001813. Por sua vez, o texto do projeto está disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=9889374&ts=1760048383396&rendition_principal=S&disposition=inline. Ambos os links acessados em 25 fev. 2026.

[4] Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade transmitida com a finalidade de garantia ou de cumprimento de determinada função. (...)

[5]Art. 1.361-A. Os bens objeto da propriedade fiduciária constituem patrimônio separado, incomunicável com o patrimônio próprio do fiduciário, do fiduciante e dos beneficiários, e só respondem pelas obrigações vinculadas ao próprio bem, ao direito ou à função específica para a qual é atribuída a propriedade fiduciária. Parágrafo único. As regras de limitação e de exclusão de responsabilidades previstas no caput poderão ser desconsideradas em casos de fraude, dolo, má-fé e atos ilícitos, nos termos da lei.

[6] Art. 1.363. (...) § 1° O fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre os bens e direitos objeto da propriedade fiduciária, observado o parágrafo único do art. 1.368-B.

[7] Art. 1.368-B.  A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)

Parágrafo único.  O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)