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Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário

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STF confirma que Retomada Extrajudicial de Imóvel Financiado é constitucional

O Supremo Tribunal Federal (STF) é a mais alta instância do Poder Judiciário no Brasil e exerce um papel fundamental na interpretação e aplicação da Constituição Federal. Uma das ferramentas mais importantes do STF para guiar sua atuação e garantir a uniformidade nas decisões é a Repercussão Geral, que permite que casos com questões semelhantes sejam julgados de forma mais eficiente e simétrica.


O Tema 982 da Repercussão Geral é um exemplo de como essa ferramenta pode impactar o sistema judiciário brasileiro, pois tratou da constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel, pelo Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, conforme previsto na Lei n. 9.514/1997.


Pois bem, as questões suscitadas no debate em torno da validade da execução extrajudicial do contrato de financiamento de imóvel com garantia fiduciária se consubstanciam justamente na suposta violação aos direitos constitucionais da ampla defesa e do contraditório. Ao julgar o Recurso Extraordinário (RE) 860631, em 26 de outubro de 2023, o Ministro Luiz Fux apresentou extenso relatório abordando as mais diversas questões envolvidas na complexa discussão relacionada ao caso, tais como o direito social à moradia e os principais objetivos abarcados pela Lei nº 9.514/1997, definindo-os como: i) geração de renda e empregos; ii) ampliação do acesso da população à moradia; e iii) promoção do crescimento sustentado da economia.


Além disso, o eminente ministro trouxe à tona pontos relevantes a respeito da suposta afronta à ampla defesa e ao contraditório, destacando que a consolidação de propriedade não impede o exercício do direito do devedor de recorrer ao judiciário no objetivo de questionar a legalidade do procedimento. Nesse sentido, importa destacar que o procedimento adotado não é realizado exclusivamente pelo credor fiduciário, mas sim por intermédio do Ofício de Registro de Imóveis, que confere fé pública e publicidade aos atos realizados.


Outrossim, durante o curso do procedimento o devedor fiduciário encontra diversas oportunidades de se opor à retomada do bem, sendo que inicialmente é intimado a realizar a purga da mora com a finalidade de suspensão do procedimento e dos atos de expropriação. Ou seja, a satisfação das obrigações descumpridas interrompe a execução extrajudicial do débito.


Além disso, o devedor ainda tem a oportunidade de exercer direito de preferência à arrematação do imóvel, sendo intimado com trinta dias de antecedência acerca das datas previstas para hasta pública, podendo valer-se desta vantagem. Note-se, portanto, que há semelhança entre o procedimento judicial de execução de dívida e a execução extrajudicial do imóvel, sendo ambos dotados de um devido processo a ser observado, com publicização dos atos e participação do devedor.


Ao validar a constitucionalidade da Lei da Alienação Fiduciária o Ministro Luiz Fux fez alusão ao procedimento de execução judicial, em que o devedor é intimado para realizar o pagamento da dívida no prazo de três dias, podendo, contudo, exercer seu direito ao contraditório por meio de ação autônoma (embargos à execução). De igual modo, o devedor fiduciário é intimado a realizar a purga da mora, só que extrajudicialmente, não sendo impedido de exercer judicialmente o direito à ampla defesa e ao contraditório por meio de ação judicial autônoma que questione eventual ilegalidade no procedimento.


A importância econômica envolvida no tema pode ser extraída do próprio relatório do ministro, em que menciona o parecer apresentado pela Federação Brasileira de Bancos - FEBRABAN, no qual se informou que aproximadamente 94% das aquisições de imóveis em 2017 foram realizadas por meio de financiamentos com alienação fiduciária.


Desta forma, após uma análise cuidadosa e detalhada acerca das diversas implicações e reflexos da questão controversa, restou fixada tese, pelo Supremo Tribunal Federal, com repercussão geral, que deve ser respeitada e observada pelos demais Tribunais, no seguinte sentido: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".


A decisão confere segurança jurídica ao procedimento, permitindo a adoção de um sistema mais seguro e célere de retomada do imóvel para quitação do inadimplemento contratual, bem como fomenta ainda mais o acesso ao crédito junto às instituições financeiras, que seguras do seu direito ao adimplemento efetivo continuarão impulsionando o setor da construção civil através do oferecimento de financiamentos imobiliários.


Franciele Guimarães


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