Alongamento artificial dos contratos imobiliários: segurança jurídica e risco sistêmico

A discussão acerca do denominado “alongamento artificial” dos contratos imobiliários tem ganhado espaço nas ações revisionais em que se questiona a incidência mensal da correção monetária prevista no art. 46 da Lei nº 10.931/2004, sob o argumento de que a existência de parcela residual ao final do fluxo de pagamento teria como única finalidade fazer com que o contrato alcançasse o prazo mínimo de 36 meses previsto pela legislação. A questão, contudo, não comporta solução fundada exclusivamente no valor da última prestação.

A caracterização de eventual artificialidade exige a análise global da relação contratual, considerando o fluxo de pagamentos, o intervalo entre as parcelas, o prazo de construção e entrega do empreendimento, a vinculação de determinadas obrigações à conclusão da obra ou ao financiamento imobiliário e, principalmente, a existência de função econômica para a estrutura temporal adotada. Uma prestação de pequeno valor pode constituir elemento a ser considerado, mas não autoriza, isoladamente, a presunção de fraude à lei.

A análise também deve considerar a própria natureza da correção monetária, que não constitui remuneração adicional, penalidade ou aumento real do preço, mas instrumento destinado à preservação do valor da moeda ao longo do tempo. Nos contratos de incorporação imobiliária, essa função assume especial relevância diante da duração do empreendimento e da exposição contínua dos custos de construção à inflação.

A alteração da periodicidade da atualização não faz desaparecer esse custo econômico, mas apenas modifica sua distribuição temporal. Se determinado risco inflacionário deixa de ser recomposto durante a execução do contrato, tende a ser considerado na formação inicial dos preços, nas condições de parcelamento ou nas margens de contingência dos empreendimentos futuros.

É justamente por isso que a controvérsia possui dimensão que ultrapassa o interesse econômico de uma relação contratual isolada. A invalidação retrospectiva e generalizada de estruturas contratuais adotadas em larga escala pode gerar passivos não originalmente precificados, afetar a previsibilidade dos fluxos financeiros dos empreendimentos e ampliar o custo jurídico incorporado à estruturação de novos projetos.

O chamado risco sistêmico, nesse contexto, não deve funcionar como argumento para impedir o controle de cláusulas efetivamente ilegais, mas reforça a necessidade de critérios objetivos e uniformes para a identificação da artificialidade.

A relevância sistêmica da controvérsia recomenda, portanto, cautela em ambas as direções. Se, de um lado, a utilização de prestações meramente simbólicas e desprovidas de função econômica não pode servir de expediente para contornar o prazo estabelecido pelo legislador, de outro, a artificialidade não pode ser presumida exclusivamente a partir do valor da última parcela. A análise deve considerar a continuidade temporal do fluxo, a representatividade econômica da obrigação, sua vinculação aos demais eventos do contrato e a existência de justificativa negocial concreta.

A segurança jurídica está justamente na definição desses parâmetros. Afinal, quando uma mesma estrutura contratual é reproduzida em centenas de negócios, tanto a tolerância à fraude quanto a declaração indiscriminada de sua existência produzem efeitos que ultrapassam a relação individual.

O desafio está, portanto, em impedir a fraude à lei sem transformar a legítima organização econômica dos contratos em fonte de passivos imprevisíveis, exigindo-se que o reconhecimento do alongamento artificial decorra de elementos concretos da relação contratual, e não de presunções fundadas exclusivamente no valor ou na posição temporal da última prestação.

Giovanna Aiello