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Os efeitos do instituto da alienação fiduciária no Sistema de Financiamento Imobiliário

Em um contexto histórico no Brasil, mais precisamente a partir da instituição da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, houve o advento de duas importantes instituições para o mercado imobiliário brasileiro, quais sejam o BNH (Banco Nacional da Habitação) e o SFH (Sistema Financeiro Habitacional), os quais, juntos, tinham por preceitos basilares: (i) a impulsão da economia; (ii) a viabilização de financiamentos habitacionais; e (iii) a propositura de mecanismos que facilitassem a compra de residências para moradias pela população. Entretanto, foram somente quinze os anos dourados do BNH, já que acabou sendo extinto na segunda metade dos anos 80, tendo suas atribuições avocadas pelo Banco Central, em função do alto índice de inadimplemento do pagamento dos financiamentos oriundos dos contratos de compra e venda de imóveis com garantia hipotecária, bem como da insegurança jurídica causada aos credores em virtude da dificuldade, morosidade e da, quase sempre necessária, judicialização para a execução da dívida.


Posteriormente, de modo a implantar um sistema mais amplo, também voltado para o mercado imobiliário, aperfeiçoar e corrigir algumas dificuldades enfrentadas anteriormente, em 20 de novembro de 1997 foi promulgada a Lei nº 9.514 a qual dispôs sobre o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) instituindo a alienação fiduciária de coisa imóvel. Esta lei foi um marco para o mercado imobiliário; em razão da mesma houve grande queda da taxa de juros e do inadimplemento devido à segurança jurídica propiciada pela alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, atingindo índices de desenvolvimento, renda, empregos e crédito imobiliário jamais alcançados antes.


Juntamente com a criação do SFI, o legislador elaborou o instituto da alienação fiduciária como garantia de bens imóveis, o qual foi capaz de sanar algumas das inconsistências presentes na garantia hipotecária que, até então, era a principal modalidade de garantia aos financiamentos de contratos de compra e venda de imóveis. Resumidamente, com fulcro no artigo 22 da Lei nº 9.514/97, o instituto da alienação fiduciária é “o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”, ou seja, na alienação fiduciária, o direito real recairá sobre o bem imóvel próprio do credor, diferenciando-se, essencialmente, da hipoteca que, em suma, é um direito real que recai sobre o bem imóvel de propriedade do devedor.


O instituto da alienação fiduciária, portanto, foi pensado pelo legislador no sentido de ser uma modalidade de garantia capaz de gerar, principalmente, segurança jurídica às partes contratantes, algo que havia se perdido nas transações imobiliárias anteriores à Lei 9.514/97 e, por conta disso, uma das principais características adquiridas pela nova modalidade de garantia foi uma execução célere e de maneira extrajudicial. O procedimento de execução extrajudicial de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel ocorre mediante requerimento de execução remetido ao Registro de Imóveis competente; esta foi a solução encontrada a fim de desburocratizar e acelerar a execução da dívida de forma juridicamente segura, proporcionando uma série de efeitos benéficos à sociedade.


É possível verificar, entre as partes contratantes, a efetividade e a segurança jurídica do instituto da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel previsto na Lei 9.514/97, através de uma breve análise do teor da decisão do dia 28 de agosto de 2012 do Superior Tribunal de Justiça no Resp (recurso especial) nº 1.160.549. A referida decisão aborda, justamente, a aplicabilidade da lei especial em eventuais incompatibilidades com o regramento geral, ou seja, na hipótese de incompatibilidade da norma geral com a lei especial, mesmo que esta última seja posterior, haverá, nestes casos, a incidência da legislação com regência específica. Dessa forma, no caso em questão, o devedor fiduciante exigia a devolução da diferença entre o saldo devedor e o valor de venda do imóvel consolidado pelo credor fiduciário amparado no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. A decisão do Superior Tribunal de Justiça, no referido Resp, foi no sentido de afastar a aplicação do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, em virtude da existência de regramento específico para o procedimento de consolidação, leilão, arremate e, eventual, devolução de valores, todos expressos no artigo 27 e parágrafos seguintes da Lei 9.514/97.


A partir disso, com o fortalecimento da segurança jurídica proposta pelo instituto e com a superação de problemas advindos do antigo sistema, foi possível verificar uma reedificação dos financiamentos imobiliários no país, uma vez que os agentes econômicos perceberam a alta confiabilidade e o baixo risco presente em contratos com garantia de alienação fiduciária. Tal efeito proporcionou ao mercado imobiliário contratos com menores taxas de juros, resultando em uma expressa redução nos índices de inadimplência, fatores que corroboraram significativamente para alcançar o objetivo da Lei 9.514/97.


Gabriela Dornelles

João Henrique Bohmgahren

Willian de Campos


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