A suspensão do zoneamento em São Paulo: insegurança jurídica e efeito cascata no mercado imobiliário

Em fevereiro de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo suspendeu a emissão de alvarás de construção, demolição e supressão vegetal em toda a capital. A decisão não tem prazo definido. Para o mercado imobiliário, isso significa que mais de 4.400 obras estão paralisadas e que os lançamentos previstos para 2026 enfrentam uma redução projetada de até 40% no Valor Geral de Vendas.

1. A FUNDAMENTAÇÃO DA LIMINAR

A liminar foi deferida nos autos da Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 2257600-87.2025.8.26.0000, proposta pelo Procurador-Geral de Justiça do Estado. O alvo é a Lei Municipal nº 18.177/2024, que alterou a classificação de zoneamento e as regras de uso e ocupação do solo no município, consolidando a revisão intermediária do Plano Diretor Estratégico.

O relator, Desembargador Luis Fernando Nishi, acolheu o argumento do Ministério Público de que a tramitação legislativa foi acelerada demais: poucas audiências públicas para apresentação dos mapas de zoneamento, sem estudos de impacto social, ambiental, viário e urbanístico. A violação apontada é a dois princípios constitucionais do direito urbanístico: participação popular e planejamento técnico prévio.

Cognição sumária, vale lembrar. A decisão não analisa o mérito da lei. Analisa, por ora, se há risco de dano irreparável caso a lei continue produzindo efeitos enquanto o processo tramita.

2. REFLEXOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Os reflexos são imediatos. O Secovi-SP e a Abrainc alertaram para impactos que definem como “incalculáveis para a economia da cidade”. Os números disponíveis até o momento indicam 4.400 construções travadas. Analistas do setor projetam variações trimestrais severas: 57% de queda no terceiro trimestre e 40% no quarto.

A paralisação não faz distinção por porte. Habitações de interesse social, complexos hospitalares, edifícios comerciais: todos dependem de alvarás que a Prefeitura não pode mais emitir. O efeito cascata chega à geração de empregos, à arrecadação de ISS e ITBI e ao cronograma de entrega de imóveis já vendidos.

3. GARGALO CRÍTICO: FINANCIAMENTO E APROVAÇÃO DE CRÉDITO

O problema mais sério não é a paralisação física das obras. É o que acontece com o financiamento.

O alvará de construção funciona, perante as instituições financeiras, como um atestado de viabilidade legal e técnica da obra. A Caixa Econômica Federal e os demais agentes financiadores exigem o projeto legal aprovado pela Prefeitura e o respectivo alvará como pré-requisito para liberar linhas de crédito, sejam elas originadas do FGTS ou do SBPE. Sem esse documento, o risco de crédito não tem como ser mensurado nem aceito.

O resultado prático: incorporadoras em estágio avançado de estruturação financeira não conseguem assinar os contratos de financiamento. Terrenos adquiridos por valores elevados ficam ociosos acumulando despesas operacionais. O custo de capital das empresas sobe. E há risco real de inadimplência nos contratos de compra e venda já celebrados, porque a construtora pode não conseguir entregar no prazo estipulado.

Não há paralelo aqui: a empresa não tem licença para construir e simultaneamente não consegue captar recursos para viabilizar projetos futuros. O impasse é duplo.

4. DA TENSÃO INSTITUCIONAL E SEUS DESDOBRAMENTOS

A liminar coloca em conflito dois interesses legítimos. O Judiciário age para resguardar a ordem urbanística contra um processo legislativo que, na avaliação do relator, foi deficiente em participação popular. Esse ponto merece debate sério. O que chama atenção, porém, é a forma da correção: suspensão total e imediata de todos os alvarás, sem qualquer ressalva para projetos que já estavam em estágio avançado de aprovação, sem distinguir bairros com impacto urbanístico relevante daqueles onde os efeitos da lei eram neutros.

A Câmara Municipal recorreu ao Supremo Tribunal Federal, argumentando “grave lesão à ordem pública e econômica da cidade”. A Prefeitura age em regime de urgência para reverter a decisão ou, ao menos, obter uma modulção que preserve os projetos já conformes às normas urbanísticas anteriores.

O debate sobre o Plano Diretor é necessário. A cidade precisa de regras claras e de processos participativos genuinamente respeitados. Mas o custo de uma correção sem mecanismos de transição recai sobre atores que não participaram da decisão legislativa questionada: construtores, trabalhadores da obra, compradores que aguardam entrega.

5. DAS PERSPECTIVAS E DESDOBRAMENTOS

Para quem tem projetos em fase avançada de aprovação, a avaliação jurídica precisa ser feita já. Há caminhos processuais a explorar, incluindo a intervenção na condição de amicus curiae. O acompanhamento da ADI e dos desdobramentos no STF não é opcional, é operação crítica de gestão de risco.

A expectativa do setor é de resolução rápida, com a Prefeitura e a Câmara sanando os vícios apontados para restabelecer a segurança jurídica, o que é possível, mas “rápido” no contexto do Judiciário brasileiro raramente coincide com o cronograma de negócios de quem tem lançamentos programados para o segundo semestre.

São Paulo é o maior polo imobiliário do país. Enquanto a ADI nº 2257600-87.2025.8.26.0000 não for resolvida, essa condição não protege ninguém.

O Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados acompanha de perto os desdobramentos do assunto e está à disposição para prestar os esclarecimentos necessários aos interessados.

Alexia Teixeira