A cláusula de raio nas locações em shopping centers | Recentes Dificuldades e Critérios de Validade

As locações em shopping centers ocupam posição singular no ordenamento jurídico brasileiro, caracterizando-se como contratos complexos, atípicos e fortemente orientados pela lógica econômica do empreendimento coletivo. Embora submetidas à Lei nº 8.245/1991, tais avenças são expressamente reconhecidas pelo legislador como dotadas de regime jurídico próprio, nos termos do artigo 54 da Lei do Inquilinato, o que confere ampla margem à autonomia privada.

Diante de transformações no mercado, novos formatos de comércio e maior sensibilidade jurisprudencial ao equilíbrio contratual, observa-se um recrudescimento dos debates envolvendo a validade e a eficácia de cláusulas tradicionalmente utilizadas nesses contratos, em especial a denominada cláusula de raio.

Diferentemente da locação comercial tradicional, o contrato de shopping center não se limita à cessão do uso de um espaço físico. Trata-se de uma relação jurídica marcada por interdependência econômica entre os lojistas; organização estratégica do tenant mix; investimentos coletivos em marketing, estrutura e administração centralizada; que acabam por apresentar um compartilhamento de riscos e benefícios.

Nesse contexto, cláusulas como aluguel percentual, fundo de promoção, regras operacionais e restrições concorrenciais surgem como instrumentos de organização do empreendimento, e não meras imposições unilaterais.

A cláusula de raio consiste, em síntese, na restrição imposta ao lojista para que não instale operação concorrente em determinado perímetro geográfico com o intuito de preservar o fluxo de consumidores do shopping e proteger o investimento coletivo realizado no empreendimento.

Embora amplamente difundida e admitida pela jurisprudência, a cláusula de raio passou a ser mais intensamente questionada. É comum hoje em dia que um shopping enfrente dificuldades para exigir cláusula de raio e, nesse sentido, faz-se importante estar atento a:

a)     Necessidade de demonstrar que a cláusula protege um interesse legítimo (preserva o tenant mix, evita concorrência predatória, contribui para sustentabilidade do empreendimento) não sendo uma simples restrição à liberdade empresarial do lojista.

b)     Manter proporcionalidade territorial uma vez que raios geográficos muito amplos, sem critérios claros acerca da região ou do mercado frequentador, ou então, sem compatibilidade com a área real de influência do shopping, fragilizam a cláusula.

c)     Considerar os novos modelos de negócio como e-commerce, pontos de retirada e show rooms, os quais exigem uma análise econômica e funcional mais sofisticada por parte do shopping.

Enfim, cláusulas genéricas e sem limitação de atividades explorada; padronizadas e descoladas da realidade específica do contrato; que façam menção a extensão territorial extrema ou a extensão temporal para além do prazo do contrato; ou, ainda, quando demonstrem muito desequilíbrio, tendo sido imposta como condição do negócio e sem demonstração de contrapartida ao lojista, têm encontrado maior resistência judicial. Nessas hipóteses, os tribunais têm recorrido aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato para relativizar sua aplicação.

Portanto, a presença de contrapartidas claras, como exclusividade, localização estratégica ou investimentos diferenciados, reforça a coerência e o equilíbrio da cláusula, afastando alegações de abuso por parte dos lojistas.

O desafio não está apenas em inserir a cláusula de raio em contrato, mas em sustentá-la juridicamente, demonstrando que ela protege interesses coletivos legítimos, respeita a liberdade econômica do lojista, e se harmoniza com os princípios contratuais contemporâneos.

Gabriela Dornelles