Notícias Eichenberg Lobato Abreu & Advogados

NOTÍCIAS

  • Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados

O Projeto de Reforma Tributária e a Tributação do setor imobiliário

O governo federal entregou ao Congresso Nacional, no dia 25.06.2021, o projeto de reforma tributária no âmbito do Imposto de Renda. Trata-se da chamada segunda fase da reforma, considerando-se a primeira o projeto que trata da unificação da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) e da Contribuição ao Programa de Integração Social (PIS), com a criação da Contribuição Social sobre Operações com Bens e Serviços (CBS), que havia sido apresentado em julho de 2020 e ainda permanece em tramitação.


Nessa denominada segunda fase, que agora tramita como Projeto de Lei nº 2337/2021, há profundas alterações em matéria de tributação da renda, como vem sendo bastante divulgado pelos meios de comunicação. Cabe um exame mais detido em relação aos reflexos do projeto no âmbito do setor imobiliário e sua tributação.


I - Atualização do custo de aquisição de imóveis


Em regra, vinculado à área imobiliária, o destaque tem sido feito em relação à possibilidade concedida pelo projeto, quanto à atualização do valor do custo de aquisição de imóveis de propriedade de pessoas físicas, como forma de reduzir a apuração de ganho de capital (tributado sob as alíquotas progressivas de 15% a 22,5%), quando da futura alienação. Será aberta a possibilidade de os contribuintes atualizarem os valores patrimoniais, com a sujeição à tributação de apenas 5% (cinco por cento) sobre a diferença em relação ao custo de aquisição. Não será permitida a aplicação de quaisquer percentuais ou fatores de redução, para a determinação do ganho tributável, o que certamente demandará uma conta detalhada, caso a caso, para verificar a vantagem do contribuinte em optar por esse regime. A adesão, facultativa, será aberta, conforme a proposta, de janeiro a abril de 2022.


Porém, a par desse possível benefício fiscal, previsto no projeto, há outras alterações na legislação, na proposta governamental, que, se aprovadas, gerarão grandes mudanças ao setor imobiliário, quanto a sua tributação.


II - Tributação na distribuição de lucros


Ganha destaque, na proposta de reforma legislativa, a tributação na distribuição de lucros e dividendos. Atualmente, a distribuição é submetidos a regime de isenção, em vigor desde 1996. O projeto prevê a sujeição dos lucros e dividendos distribuídos à tributação exclusivamente na fonte, à alíquota de 20% (vinte por cento). O regime será aplicável a todas as empresas, sejam optantes do lucro real, do lucro presumido ou mesmo do Simples Nacional. Tratando-se de lucros recebidos por pessoas físicas, de empresas optantes do Simples Nacional, será mantida a isenção do imposto, até o limite de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) por mês. Nos demais casos, não há isenção. Em se tratando de lucros ou dividendos recebidos por pessoa jurídica, admite-se que o imposto retido, quando do recebimento dos lucros ou dividendos, seja por ela compensado com o imposto que ela vier a reter, quando promover nova distribuição de lucros ou dividendos aos seus próprios sócios ou acionistas. Os lucros e dividendos recebidos por uma pessoa jurídica não integrarão as bases de cálculo do seu IRPJ ou da sua CSLL, como forma de evitar, também, a tributação cumulativa dos resultados distribuídos.


As empresas do setor imobiliário, portanto, deverão considerar, na distribuição de seus resultados aos sócios e acionistas, o novo regime proposto pelo governo, de tributação, na fonte, à alíquota de 20% (vinte por cento). Será uma mudança importante na forma de organização de toda a atividade empresarial no país, com repercussões inevitáveis na área imobiliária.


III - Holdings imobiliárias no lucro real


Deve-se enfatizar que as modificações mais relevantes ao setor imobiliário não se encerram na tributação de lucros e dividendos. O governo federal traz também uma mudança que deverá impactar, significativamente, as empresas do setor imobiliário, utilizadas por investidores, que adquirem e negociam imóveis. As denominadas “holdings imobiliárias”, empresas que se dedicam apenas à locação e à compra e venda de imóveis, não mais poderão optar pela tributação no regime de lucro presumido de IRPJ e CSLL (com reflexos em COFINS e PIS). Se a receita bruta no ano calendário anterior, decorrente de aluguel ou compra e venda de imóveis próprios, representar mais de 50% (cinquenta por cento) da receita bruta do mesmo ano, a empresa deverá ser tributada, obrigatoriamente, pelo regime de lucro real, no exercício subsequente.


No regime de lucro real, uma holding imobiliária dificilmente apuraria uma carga tributária inferior à verificada por pessoas físicas. Sem despesas relevantes, todas as receitas praticamente refletiriam o lucro, a ser tributado por IRPJ e CSLL. Mesmo com a prevista redução da alíquota básica do IRPJ, constante do mesmo projeto (dos atuais 15%, para 10% em 2023, passando por 12,5% ao longo de 2022), a tributação no lucro real será bastante significativa. Em 2022, seriam 31,5% (trinta e um inteiros e meio por cento) da renda (soma da alíquota básica de 12,5% de IRPJ, com a alíquota adicional de 10% de IRPJ e com a alíquota de 9% de CSLL). Em 2023, reduziria para 29% (vinte e nove por cento) da renda (soma das citadas alíquotas de IRPJ e CSLL, considerando a redução da alíquota básica de IRPJ para 10%). Aos tributos sobre a renda (IRPJ e CSLL), somar-se-ão a COFINS e o PIS do regime não cumulativo, próprios para as empresas do lucro real, com alíquotas de 7,6% (sete inteiros e seis décimos por cento) e 1,65% (um inteiro e sessenta e cinco centésimos por cento), respectivamente, sobre as receitas auferidas. São alíquotas bem mais elevadas do que as adotadas no regime cumulativo dessas contribuições sobre a receita, próprio para empresas optantes do lucro presumido (3% para COFINS e 0,65% para PIS). A soma das incidências de IRPJ, CSLL, COFINS e PIS, no lucro real, conduziria a uma carga tributária praticamente incompatível com a exploração de atividades de locação e compra e venda de imóveis.


O projeto permite que empresas do setor imobiliário, dedicadas a operações de incorporações imobiliárias, sejam excepcionadas da obrigatoriedade de tributação pelo lucro real. As receitas decorrentes de incorporações imobiliárias não são computadas para fins de apuração da receita bruta imobiliária do ano anterior. Porém, como grande parte das incorporações imobiliárias são submetidas ao Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei nº 10.931/2004 (pagamento unificado de IRPJ/CSLL/COFINS/PIS, à alíquota de 4% sobre a receita bruta), a exceção da proposta governamental restaria limitada às incorporadoras que não se valem do próprio RET. Não é dado o mesmo tratamento para as operações de loteamento, a se concluir também pela possível obrigatoriedade de tributação, no lucro real, pelas empresas que se dediquem a esse ramo da atividade imobiliária.


IV - Sociedades em Conta de Participação


Ainda, entre as alterações que afetam o segmento imobiliário, está a exigência de que sociedades em conta de participação mantenham o mesmo regime de tributação do sócio ostensivo. E, caso a sociedade em conta de participação incorra em uma das hipóteses de obrigatoriedade de tributação pelo regime de lucro real, o que poderia decorrer justamente do desenvolvimento de operações imobiliárias, também o sócio ostensivo restará obrigado a adotar o mesmo regime.


V - Fundos de Investimento Imobiliário


O projeto ainda altera o regime de tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Revoga a isenção sobre os rendimentos distribuídos, previsto para FII com cotas negociadas em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado. Haverá tributação na fonte, à alíquota de 15% (quinze por cento), quando dos pagamentos dos lucros aos cotistas, mantida a exigência de distribuição mínima de 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros. A tributação na alienação ou resgate de cotas de FII será limitada a 15% (quinze por cento) sobre o ganho eventualmente auferido, alterando-se a regra atual, que prevê tributação com alíquota de 20% (vinte por cento).


Conclusão


A proposta de reforma entregue pelo Governo Federal, quanto à tributação da renda (segunda fase), traz alterações muito profundas ao atual regime tributário do setor imobiliário. O aumento de carga tributária será significativo e demandará, se realmente aprovado o texto apresentado, uma expressiva reorganização dos negócios e das empresas.


Edmundo Cavalcanti Eichenberg

291 visualizações