O Marco Legal das Garantias e o Estímulo às Operações de Crédito

A Lei 14.711, de 31 de outubro de 2023, também conhecida como Marco Legal das Garantias, teve como objetivo impulsionar a economia ao tornar o mercado de concessão de crédito mais eficiente, facilitando as transações financeiras.

A seguir, destacamos alguns dos principais pontos que evidenciam essa proposta de dinamização:

1. Execução Extrajudicial da Hipoteca: O Artigo 9º da Lei 14.711/2023 regulamenta a execução extrajudicial da hipoteca, embora as operações de financiamento da atividade agropecuária estejam excluídas dessa possibilidade. Essa medida visa acelerar o processo de recuperação de crédito, evitando a morosidade do judiciário.

2. Alienação Fiduciária Superveniente: Anteriormente restrita à hipoteca, a nova lei permite a alienação fiduciária de imóveis em um concurso de credores, conforme estabelecido no Parágrafo 3º do Artigo 22 da Lei 9.514/97. Isso possibilita uma maior flexibilidade na gestão das garantias. A eficácia da alienação fiduciária superveniente fica condicionada ao cancelamento da alienação fiduciária anterior.

3. Recarga de Créditos: A lei introduz a possibilidade de "recarga" de créditos, permitindo que quantias já quitadas em uma dívida original sejam reintegradas a uma garantia de alienação fiduciária já registrada. Essa operação deve respeitar o valor máximo e o prazo da primeira operação, e deve ocorrer com o mesmo credor. Essa inovação facilita a obtenção de novos créditos e reduz os custos operacionais, já que a nova operação se concretiza por meio da averbação na matrícula do imóvel. Ela possibilita que o tomador do crédito se “alavanque” novamente antes da quitação integral, simplificando, assim, o processo de tomada de crédito.

4. Intimações em Circunscrições Múltiplas: No caso de alienação fiduciária de imóveis em diferentes circunscrições, as intimações de devedores e garantidores poderão ser realizadas por qualquer um dos Registros de Imóveis competentes, conforme disposto no Parágrafo 1º-A do Artigo 26 da Lei 9.514. Essa medida visa dar celeridade ao processo de execução extrajudicial.

5. Excussão Sucessiva de Imóveis: O Artigo 27-A da Lei 9.514 estabelece que, quando houver mais de um imóvel em garantia, o credor poderá optar pela execução sucessiva, encerrando o procedimento de execução extrajudicial assim que a dívida for totalmente satisfeita.

6. Cobrança do Saldo Remanescente: O Parágrafo 5º-A do Artigo 27 da Lei 9.514 agora permite que o credor fiduciário busque o saldo remanescente não recuperado com a execução do imóvel, podendo cobrar a diferença por meio de uma ação de execução, exceto nos casos de financiamento para aquisição ou construção da moradia do devedor.

7. Leilão e Aceitação de Lances: Por fim, uma das mudanças mais debatidas é a inclusão do Parágrafo 2º do Artigo 27 da Lei 9.514/97, que estabelece que, em um segundo leilão, será aceito um lance igual ou superior ao valor da dívida, incluindo despesas e encargos. Caso não haja lances que atinjam esse valor, o credor poderá, a seu critério, aceitar um lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor da avaliação do bem. Essa disposição oferece ao credor a possibilidade de seguir com a venda em leilão, mesmo que o lance seja inferior à soma da dívida, desde que atinja o limite estipulado.

Essas alterações têm o potencial de revolucionar o cenário de garantias no Brasil, promovendo maior agilidade e eficiência nas operações de crédito.

Embora ditas modificações incentivem esse mercado agilizando a recuperação de ativos, é fundamental o cuidado e a proteção dos direitos dos devedores para que não fique comprometida a segurança jurídica e a equidade nas relações creditícias.

Nossa equipe do ELA Advogados está apta a auxiliar em suas operações de crédito bem como na execução destes créditos.

Gabriela Dornelles