A adjudicação compulsória é um instituto pelo qual os Promitentes Compradores que tenham adimplido o preço do Imóvel possam buscar, quando houver resistência dos Promitentes Vendedores, a regularização da propriedade do Imóvel perante o Registro de Imóveis competente.
Dito procedimento consistia, até recente inovação legislativa que trataremos neste artigo, em uma ação de conhecimento que decorre de um contrato preliminar de compromisso (ou promessa) de compra e venda ou cessão, cuja finalidade da ação judicial seria suprir a vontade do promitente vendedor (ou cedente) quanto à obrigação de transferir a propriedade ao comprador, sendo que, por meio de sentença declaratória e expedição de Carta de Adjudicação, haveria a transferência da propriedade do Imóvel ao Adquirente perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.
O procedimento para adjudicação compulsória de um imóvel que, como se disse, até pouco tempo tramitava pelo procedimento de rito comum ou seja, presuma o ajuizamento de uma ação judicial , sendo consequentemente moroso e custoso para o promitente comprador, poderá agora ser realizado pela via extrajudicial, com o advento da Lei nº 14.382/22 que incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos nº 6.015/73 trazendo maior celeridade ao procedimento e possibilitando redução de custos aos requisitantes, ao prever que:.
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
Além de trazer a importante inovação, a lei também especifica quais documentos precisam ser apresentados perante o Cartório de Registro de Imóveis, para que se proceda ao pedido de adjudicação compulsória, são eles:
(i) o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão;
(ii) o comprovante de recolhimento de ITBI – Imposto de transmissão de Bens Imóveis;
(iii) a procuração com poderes específicos;
(iv) a prova do inadimplemento, que se dá pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contados a partir da entrega de notificação extrajudicial; e
(v) as certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o imóvel em questão.
Concisamente, é manifesto que umas das soluções para suprir a sobrecarga do Judiciário é, sem dúvidas, a desjudicialização, que é uma alternativa de resolução de demandas por um viés direto, contendo segurança jurídica. Como observado nos diversos processos judiciais, os prazos para resolução da lide são demorados, caros e sujeitos a imprevistos.
À vista disso, a adjudicação compulsória extrajudicial se torna uma opção oportuna para quem deseja uma resolução segura e célere, reforçando a tendência e súplica do Poder Judiciário para resolução consensual de conflitos, devendo ser ressaltado que a escolha pela via extrajudicial é uma faculdade das partes.
Ademais, muito embora a lei tenha trazido os requisitos necessários para a concessão do direito de adquirir a propriedade pela esfera extrajudicial, observa-se que o texto legal gera alguns questionamentos quanto ao seu procedimento, como por exemplo a obrigatoriedade de se apresentar prova do inadimplemento, por meio de notificação extrajudicial a ser enviada pelo registrador.
Por fim, pela redação do artigo 216-B, ao que consta indicado, o procedimento da adjudicação extrajudicial, a princípio, parecer ser um procedimento “simples”, contudo, com o início da prática dos atos é que será possível constatar eventuais dificuldades para efetivação e conclusão dos registros, devendo ser levado em consideração ser um procedimento novo e recente a ser adotado pelos registradores.
O escritório Eichenberg Lobato, Abreu & Advogados Associados conta com equipe imobiliária especializada e está à disposição para tratar de eventuais esclarecimentos sobre a matéria.
Amanda Yabuki Lívia Borges Santana