A Lei nº 13.786/18, conhecida como Lei dos Distratos, publicada em 27-12-2018, alterou as Leis nº 4.591/64 e 6.766/79 para disciplinar a extinção de contratos de promessa de compra e venda, também em casos de resolução do contrato por inadimplemento adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária.
O artigo 67-A, que prevê a multa a ser aplicada em caso de resolução contratual estabeleceu, em seu parágrafo 5º, que o incorporador deve restituir os valores pagos pelo adquirente, deduzida a multa e devidamente atualizados pelo índice contratualmente previsto, no prazo máximo de 30 dias após a expedição do Habite-se ou documento equivalente.
O parágrafo 6º, por sua vez, prevê que caso a incorporação não esteja submetida ao regime do patrimônio de afetação e após as retenções previstas na Lei, se houver saldo remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento deverá ser realizado após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.
Ainda, o parágrafo 7º estabelece que caso ocorra a revenda da unidade antes de transcorrido o prazo a que se referem os parágrafos 5º ou 6º, o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 dias da revenda.
A lei, dessa forma, para os casos de contratos firmados sob sua vigência, definiu prazos para que o incorporador realize a restituição dos valores recebidos ao adquirente, restando caracterizado, a partir do fim desses períodos, o marco inicial da mora.
Entretanto, ainda há ações que visam a extinção das promessas de compra e venda com pedido de redução dos percentuais de retenção contratualmente previstos, inobstante estarem eles dentro dos limites e parâmetros estabelecidos pela chamada Lei dos Distratos. Nestas demandas, diferentemente do quando previsto na legislação, o marco inicial da mora e, assim, da incidência dos juros legais, em alguns casos, está sendo considerada a data da citação, inobstante jamais tenha havido negativa administrativa do distrato da promessa de compra e venda nos termos definidos pelas Partes no instrumento contratual.
Com efeito, não há como se concordar com esse entendimento. Quando há existência de ação judicial para que haja a extinção do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, firmado sob a vigência da Lei dos Distratos, por culpa exclusiva do promitente comprador, é coerente — e no nosso entendimento justo e correto — aplicar-se a mesma interpretação dada às ações que envolvem contratos assinados anteriormente à referida Lei, nos termos do precedente vinculante julgado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.002, uma vez que não há distinção fática entre as situações. Senão veja-se:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.
1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
2. Recurso especial provido.
(REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019)
Tema Repetitivo 1002 do STJ:
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
Nessa perspectiva, o artigo 396 do Código Civil prevê que não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora, ou seja, não há como serem computados juros moratórios em data anterior ao trânsito em julgado de eventual decisão judicial declaratória em ação judicial, cujo objeto busca a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada.
Veja-se que quando não há negativa da incorporadora de rescindir o contrato com o devido reembolso dos valores na forma da lei, não pode restar constituída em mora, afinal a incidência dos juros depende inerentemente da existência da própria mora, consubstanciada pela negativa administrativa de distrato nos termos do instrumento contratual.
Ademais e com igual relevância, ainda que exista o trânsito em julgado de eventual decisão que extinga a relação contratual, acaso as obras ainda não estejam concluídas, entende-se que o prazo para devolução dos valores ao adquirente deverá ocorrer na forma prevista no art. 67-A, §§ 5º e 7º da Lei 13.786/18, com a incidência de juros somente a partir dos prazos previstos nos respectivos parágrafos.
Assim, eventual mora da incorporadora somente poderá ser reconhecida e declarada se não houver a devolução de valores após (i) trânsito em julgado do processo judicial ou (ii) quando do implemento dos prazos previstos na Lei 13.786/2018, o que ocorrer por último — haja vista que apenas após estas datas marcos que os valores serão fixados no processo judicial e considerados efetivamente exigíveis.
Evidente, portanto, que o marco inicial dos juros de mora incidentes sobre eventuais valores a serem restituídos ao adquirente em razão da extinção, por seu exclusivo interesse, de contrato de promessa de compra e venda assinado posteriormente à Lei dos Distratos, não pode ser outro que não o trânsito em julgado da ação judicial ou os prazos previstos na Lei 13.786/2018, o que ocorrer por último.
Kellen Cardozo de Azeredo