Atualmente boa parte da população tem, cada vez mais, optado pela compra de apartamentos em condomínio, pela comodidade e, principalmente, por maior segurança em termos de moradia. Porém, muitos adquirentes, que recebem a posse de seus novos apartamentos, acabam sendo surpreendidos com imprevistas cobranças do Imposto Predial e Territorial Urbano “IPTU”, geradas durante o exercício do ano fiscal anterior, que, por consequência, acabam trazendo diversas dúvidas sobre a correta cobrança do referido imposto por parte do Município.
A Constituição Federal, por meio do art. 156, inciso I, atribui aos Municípios competência tributária para a instituição do IPTU, sendo a mesma disposição constante do Código Tributário Nacional – “CTN”, em seu artigo 32. Acerca da incidência do IPTU dispõe a Lei n° 6.989/66 do Município de São Paulo:
“Art. 2º Constitui fato gerador do imposto predial a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel construído, localizado na zona urbana do Município”.
Ainda, o parágrafo primeiro:
“Considera-se ocorrido o fato gerador do Imposto Predial: I – em 1º de janeiro de cada exercício; II – no primeiro dia do mês subsequente ao que ocorrer: a) construção ou modificação de edificação que implique alteração do valor venal do imóvel, nos termos da Lei nº 10.235, de 16 de dezembro de 1986, com as alterações posteriores; b) constituição de novo terreno, sobre o qual haja edificação incorporada; c) instituição de condomínio edilício em planos horizontais ou em planos verticais.
Ademais, é sabido que o fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse, que estão diretamente relacionados à possibilidade potencial e/ou efetiva de utilização, econômica ou não, do bem imóvel, sendo que, o artigo 4º da Lei Municipal nº 6.989/66, dispõe que: “Art. 4º - Para os efeitos deste imposto, considera-se construído todo o imóvel no qual exista edificação que possa servir para habilitação ou para o exercício de quaisquer atividades.”
É possível que, após a ocorrência do fato gerador em 1º de janeiro de cada exercício, venha ser erigida, no curso do mesmo exercício, edificação que implique em alteração do valor venal. Nesse caso, considera-se que o novo fato gerador ocorreu no primeiro dia do mês subsequente ao término da edificação, de modo que deverá ser cobrado o IPTU proporcional ao número de meses ainda restantes do exercício.
Importante comentar que a expressão “cobrado o IPTU proporcional ao número de meses ainda restantes do exercício” nada mais é do que o “lançamento complementar” que ocorre no mesmo exercício do lançamento principal, de modo que não se trata de lançamento complementar para “acrescer” o valor do IPTU já lançado anteriormente, mas, de nova tributação e/ou lançamento com fundamento em novo fato gerador.
O assunto em comento tem gerado grandes discussões, pois o Município vem regularmente procedendo a lançamentos complementares para cobrança do IPTU a partir da apresentação da Declaração Tributária de Conclusão de Obra “DTCO” de incorporações, ou seja, em momento anterior à concessão do Habite-se, já existindo, inclusive, determinações municipais, para que sejam realizados sucessivos lançamentos complementares utilizando-se de nova base de cálculo, retroagindo à data da conclusão da obra comunicada pelo incorporador, após a expedição do alvará de construção.
Ainda, recorrentes os lançamentos complementares que recaem sobre a totalidade da área construída, o que contraria o quanto determinado pelo sistema legal tributário, pois, se tem como fundamento o lançamento complementar utilizando como base a DTCO, sob o argumento de que houve comunicação da conclusão da obra, ainda que não possa ser utilizada como moradia antes do habite-se, deveria então o fisco promover o lançamento individualizado para cada unidade autônoma constantes do memorial descritivo do projeto arquitetônico arquivado no cartório competente.
Diante do acima exposto, entende-se que não há o que se falar em ocorrência do fato gerador do IPTU quando da entrega da DTCO, mas sim, a partir da efetiva expedição do habite-se, o que permite a real condição de habitabilidade, concedendo ao Município, condições de promover a cobrança e o lançamento individualizado com base nas descrições de cada unidade autônoma, visto que, no caso de incorporação, a materialidade do IPTU apenas se aperfeiçoará com a possibilidade da efetiva habitação, o que ocorre somente após a autorização para se utilizar e dispor das unidades autônomas.
Leticia Ribeiro
Tais Gomes