Na aquisição de terrenos para a implantação de empreendimentos imobiliários, a modalidade de negócio tem papel crucial porque encerra direitos, deveres, responsabilidades e encargos, que variam de modelo para modelo.
As estruturas mais tradicionais e corriqueiras de aquisição de imóveis para este fim são a permuta física (troca do terreno por área a ser construída no local), a “permuta financeira”, e, em menor volume, a compra e venda simples.
A chamada “permuta financeira” que, em realidade, não é uma permuta (juridicamente falando, já que não há troca de bens de mesma natureza) e sim uma compra e venda, mediante pagamento de valor determinável, na forma de percentual do Valor Geral de Venda do Empreendimento (% do VGV), é uma modalidade de negócio bastante interessante e prática, tanto para vendedor quanto para compradora.
Ocorre que, não raramente, a “permuta financeira” é preterida por conta da bitributação que lhe decorre, na medida em que tanto a incorporadora / loteadora tributam o valor auferido com a venda da unidade, como, posteriormente, o terreneiro, ao receber o valor que lhe é cabível a título de preço, também o tributa. Cada qual, obviamente, conforme o seu regime de tributação.
Algumas das principais vantagens desse modelo, sob o prisma do terreneiro, é ter a segurança de que toda a receita gerada pela venda de unidades do empreendimento será revertida também para o pagamento pela aquisição do terreno, e, assim, tornando recebimento seu. Ao contrário da permuta física tradicional, em que o terreneiro apenas recebe quando aliena as unidades que lhe couberam, na permuta financeira toda unidade vendida lhe reverte em pagamento, na proporção de sua participação, e realizados os descontos de praxe.
Existem estruturas que podem trazer este benefício ao terreneiro – que se mostram, por reflexo, também interessantes ao comprador, porque podem viabilizar a realização de um negócio que poderia não ser viável pelas estruturas mais tradicionais.
Citaremos aqui duas delas, ambas paginadas a partir da permuta física tradicional, mas com contornos que lhe trazem efeitos práticos de uma permuta financeira, a saber: a permuta física em condomínio pro indiviso e a permuta física com equalização de receitas.
Aqui, vamos referir em breves linhas, trazendo a ideia e o conceito centrais, ressaltando desde já que qualquer uma dessas modalidades demanda um regramento contratual detalhado para que não haja confusões e dificuldades práticas.
Pois bem, a permuta em condomínio pro indiviso resulta que cada uma das partes (vendedor e compradora) torna-se titular de todas as unidades do empreendimento, cada qual detendo a propriedade de cada uma das unidades no percentual de sua participação do negócio. Vendem juntas todas e cada uma das unidades, recebendo, portanto, a receita nessa mesma proporção. Um percentual da receita da venda de todas as unidades do Empreendimento é direcionado a cada uma delas, diretamente, sem bitributação.
Já o sistema de equalização de receitas parte de uma permuta física tradicional (cada qual com suas unidades do empreendimento), no qual as partes estabelecem, contratualmente, que farão, periodicamente, encontro de contas, a fim de apurar se a velocidade das vendas (mais especificamente, a velocidade / volume das receitas obtidas com a venda) das unidades detidas por cada uma delas está ocorrendo na mesma proporção do negócio, ou se há algum descasamento (o que é natural que ocorra). Em havendo descasamento, a parte que recebeu a menor, neste período, tem o direito de chamar um mútuo com a outra parte, para que receba os recursos a fim de equalizar o percentual de sua participação original no negócio. Em geral, este “crédito aberto” é para o terreneiro com a incorporadora, fazendo esta as vezes de mutuante, e não ao contrário. Atente-se que, nesse caso, pode haver a incidência de IOF, considerando a figura do mútuo como parte da estrutura.
Em qualquer uma dessas estruturas, importante que a incorporadora / loteadora esteja na gestão da venda de todas as unidades do empreendimento, atuando inclusive como arrecadadora dos valores, para que tenha controle da gestão das vendas e, também, dos recebimentos.
Em ambas as modalidades, pode-se adotar a reserva de fração ideal do imóvel pelo vendedor, correspondente àquela que faz jus em decorrência da permuta. Igualmente, em ambas, cada parte tributa diretamente a receita que é titular. Não há bitributação. Ainda, o efeito da venda das unidades também é compartilhado: as receitas recebidas por cada parte são na mesma proporção das vendas do empreendimento - aqui, importante ressalvar que, no sistema de equalização de receitas, este efeito se dá pelos mútuos antes referidos.
Como referido acima, importante cuidar dos detalhes e regramentos de cada estrutura jurídica, para que, na prática, os efeitos e resultados pretendidos sejam alcançados. Por isso, a experiência neste tipo de contratação ganha relevância especial, e nós, do Eichenberg Lobato Abreu Advogados Associados estamos prontos para assessorá-los nestas, e em outras, modalidades de negócios imobiliários, objetivando a adoção do modelo que faça mais sentido aos envolvidos.
Elisa Ribeiro