No âmbito da construção civil, finalizada a obra, o que se espera é que o imóvel esteja em perfeitas condições para o uso a que se destina. Assim, a garantia serve para resguardar o adquirente de um imóvel, seja na planta ou pronto, contra os riscos que se manifestam após a realização do negócio jurídico, sendo inerente à própria compra e venda.
Existem dois tipos de garantia, a legal e a contratual, sendo a primeira de caráter obrigatório (decorrente de lei) e a segunda uma opção do fornecedor (decorrente da liberalidade).
A existência da garantia legal não exclui a possibilidade do oferecimento de uma garantia contratual pela construtora. No entanto, a garantia contratual não pode diminuir a garantia legal, podendo, entretanto, ampliar o prazo para o seu exercício. Assim é que, o prazo legal e o contratual das garantias se suplementam, somente correndo a garantia legal após o escoamento do prazo da garantia contratual.
A garantia legal, que não se confunde com prazos de prescrição ou decadência, é obrigatória para todas as construções civis no Brasil e está prevista no Código Civil, em seu artigo 618, fixando o prazo de 5 (cinco) anos pelos riscos ocultos que ponham em risco a solidez e segurança da obra. Já o Código de Defesa do Consumidor não prevê um prazo de garantia legal, garante apenas que o produto ou serviço devem ser seguros e adequados ao fim a que se destinam.
Em regra, na construção civil, o prazo de garantia começa a fluir a partir da conclusão (habite-se) ou entrega formal da obra.
É importante ressaltar que a referida garantia é relacionada apenas aos defeitos construtivos não aparentes, uma vez que os defeitos aparentes devem ser indicados no ato de recebimento do imóvel, motivo pelo qual é recomendada a realização de vistoria na ocasião da entrega da obra.
Portanto, o construtor ou incorporador responde pelas consequências de quaisquer problemas ocultos durante o prazo de garantia legal, seja perante o primeiro adquirente, seja perante os demais que lhe sucederem, dentro do prazo de garantia legal.
Assim é que, dada a importância do tema, sobreveio a norma técnica ABNT NBR 15.575 – Norma de Desempenho, uma das normas técnicas mais importantes para o setor da construção civil, que igualmente se preocupa e trata do desempenho de edificações habitacionais, trazendo a indicação de prazos detalhados para cada item ou serviço da construção.
Importante se atentar que no texto da norma consta expressamente que se trata apenas de prazos recomendados, porque uma norma técnica não tem força jurídica para impor prazos de garantia. A norma não tem força para estabelecer a garantia legal, porque não é lei, e não tem força para impor garantia contratual, porque esta é facultativa.
A jurisprudência firmou o entendimento de que, no prazo de garantia referente à solidez e segurança da obra, o construtor responde de forma objetiva, ou seja, independentemente de haver culpa da construtora, bastante apenas a prova do nexo causal. Ou seja, a culpa aqui é presumida. (TJSP; Agravo de Instrumento 2229317-25.2023.8.26.0000; Relator (a): Rui Cascaldi; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/10/2023; Data de Registro: 26/10/2023)
Porém, é importante ressaltar que a garantia e a responsabilidade podem ser afastadas se houver a demonstração das situações em que o vício for desencadeado pelo proprietário em razão do mau uso do imóvel.
Caso não tenha sido realizada a manutenção preventiva após o recebimento do imóvel - condomínio ou unidade privativa -, por exemplo, isto constituirá causa excludente da responsabilidade do construtor ou incorporador, rompendo o nexo causal exigido pela responsabilidade objetiva da garantia.
Portanto, diante do surgimento de vícios ou defeitos construtivos, a primeira análise que se deve fazer é sobre a origem e causa dessas patologias: se decorrentes de falhas de projeto e/ou execução ou se adquiridos ao longo do tempo, em razão do uso, inclusive inadequado, ou da não realização da manutenção preventiva, a fim de ser afastada a garantia no caso concreto.
Assim, resumidamente, o que há na lei, é o prazo de garantia de 5 anos previsto no art. 618 do CC, expresso de forma genérica, já nas normas técnicas, existe a sugestão de prazos de garantia para itens específicos da construção e indicando, de forma detalhada, o tipo de falha que estaria coberta pela garantia. Ambas não abrangem os casos de mau uso ou de caso fortuito posterior ao contrato.
Por fim, importante salientar que a responsabilidade do construtor não se limita ao prazo previsto no art. 618 do Código Civil ou das normas técnicas. Sua responsabilidade se estende por toda a vida útil da obra, entretanto sua culpa deverá ser comprovada, não havendo mais a sua presunção.
Luiza Persson