Foi divulgado pelo Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”), em 05/06/2024, decisão que julgou procedente o pedido de alteração do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial para prever que a celebração de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel por meio de instrumento particular com efeitos de escritura pública fica restrito às entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário (“SFI”), aquelas elencadas no art. 2º da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 (“Lei nº 9.514”), e às cooperativas de crédito, às administradoras de consórcio de imóveis e às entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação.
Art. 2º da Lei nº 9.514: “Art. 2º Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades.”
O novo artigo 440-AN, constante da minuta de provimento anexa à decisão estabelece:
“Art. 440-AN. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo as cooperativas de crédito.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não exclui outras exceções legais à exigência de escritura pública previstas no art. 108 do Código Civil, como os atos envolvendo:
I - Administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da Lei n. 11.795, de 8 de outubro de 2008);
II - Entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (art. 61, § 5º, da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964.”
Por tal decisão, fica vedada, por consequência, a celebração de ato particular, com os efeitos de escritura pública, por qualquer outro agente não integrante do SFI. Tal fato afeta diretamente as operações de securitização imobiliária, já que em algumas estruturas (aquelas em que a garantia era constituída diretamente à companhia securitizadora), os contratos de alienação fiduciária de imóveis deverão passar a ser celebrados por meio de escrituras públicas para a constituição da garantia, tendo em vista que as companhias securitizadoras, criadas pela própria Lei nº 9.514, não estão enquadradas no rol de rol de entidades autorizadas a operar no SFI constante do art. 2º da Lei nº 9.514.
Conforme decisão, as Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal terão 30 (trinta) dias para se adequar a essa nova regulamentação.
Equipe de Mercados Financeiro e de Capitais do ELA Advogados
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