Na última quinta-feira (22/02/2024), a Superintendência de Securitização e Agronegócio (“SSE”) da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) divulgou, através do Ofício-Circular nº 1/2024/CVM/SSE (“Ofício”), seu entendimento sobre a aplicação do artigo 42 da Lei nº 14.754, de 12 de dezembro de 2023 (“Lei nº 14.754”), aos Fundos de Investimento Imobiliário (“FIIs”).
O artigo 42 da Lei nº 14.754, que entrou em vigor em dezembro de 2023, alterou os artigos 7º e 12 da Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, permitindo a constituição de ônus reais sobre os imóveis integrantes do patrimônio dos FIIs e a prestação de garantias (fiança, aval, aceite ou coobrigação sob qualquer forma) pelos FIIs, desde que para garantir obrigações assumidas pelo FII ou por seus cotistas. (Para saber mais sobre tais alterações, leia nosso artigo “Lei nº 14.754 | Constituição de Ônus Reais sobre Imóveis Integrantes do Patrimônio de Fundo de Investimento Imobiliário (elaadvogados.com.br)”).
Não obstante o disposto acima, o Ofício afirma que o arcabouço normativo atual que regula o funcionamento dos FII proíbe expressamente a constituição de ônus ou coobrigação em qualquer circunstância, conforme artigo 32 do Anexo Normativo III da Resolução CVM 175. Destaca a CVM que, embora a coobrigação seja permitida para classes restritas de fundos, conforme o artigo 113, IV, da Parte Geral da Resolução CVM 175, as disposições do Anexo Normativo III prevalecem para os FII, na forma prevista no artigo 2, parágrafo único, da Parte Geral da Resolução CVM 175.
Desta forma, a SSE entende que permanece vedado o uso das faculdades previstas no artigo 42 da Lei nº 14.754, ou seja, a constituição de ônus reais sobre os imóveis integrantes do patrimônio dos FIIs e a prestação de garantias pelos FIIs, até que norma específica seja editada e altere a regulamentação vigente.
Por fim, destaca, ainda, a CVM que a norma específica a ser editada poderá ser precedida de audiência pública, e, dentre outros aspectos, poderá estabelecer: (i) público-alvo elegível; (ii) regime informacional diferenciado; (iii) forma de aprovação prévia para os FII prestarem fiança, aval, aceite ou coobrigarem-se; e (iv) utilização dessas faculdades pelos FII para garantir operações assumidas por cotistas específicos do fundo.
Equipe de Mercado de Capitais do ELA Advogados