O Contrato de Empreitada está previsto no Código Civil de 2002 dentro dos artigos 610 a 626, é um tipo contratual tradicional em nosso ordenamento jurídico, que regra a edificação de imóvel após aquisição de um terreno.
Trata-se de um pacto que vem sendo bastante utilizado e, em numerosas vezes, de maneira muito simplória eis que grandes são as empresas que adquirem as áreas onde irão empreender loteamentos ou condomínios de terrenos e, pequenas, são aquelas que, posteriormente, serão contratadas pelos adquirentes destes lotes ou terrenos para a edificação das residências.
No entanto, essa distinção não deixa de ser um disparate eis que o contrato de empreitada trata de uma relação onde são possíveis danos da mais elevada grandeza, especialmente se tivermos em mente as residências de alto padrão.
Nesse sentido, buscando dar a relevância que esse tipo contratual merece, trazemos aqui breves elementos sobre o contrato de empreitada, tais como características, cuidados a serem observados na contratação; durante a fase das obras, em razão dos riscos inerentes à relação entre contratante/contratado; e, especialmente, quando do encerramento da relação.
Iniciando pelas características da Empreitada, vale dizer que se trata de um contrato:
bilateral, com obrigações recíprocas para as partes, sendo a realização e entrega da obra, para o empreiteiro, e o pagamento do preço, para o proprietário;
consensual, eis que se aperfeiçoa com o acordo das vontades expressas em contrato escrito;
comutativo, onde as prestações recíprocas a que se obrigam os contratantes são perfeitamente equivalentes;
oneroso, posto que ambos os polos da relação obtêm uma vantagem que advém de um sacrifício; e;
que retrata uma obrigação de resultado que vem a ser a obra.
A empreitada pode ser de mão de obra (de lavor) ou de materiais e mão de obra (mista), devendo o contrato regrar, além de outras questões, qual o tipo eleito entre as partes. E é justamente aqui, em razão da grande liberdade inerente a esse tipo contratual, que começam as questões onde, na ausência de regramento claro no pacto celebrado entre as partes, podemos verificar uma série de divergências.
Nesse sentido, este contrato precisa ser elaborado com significativa cautela, pois é o que as partes ali regraram que se prestará para definição (i) do fluxo de pagamentos e critérios de medição e fiscalização a serem utilizados; (ii) se haverá retenção técnica, de impostos e quais as incidências adequadas; (iii) das responsabilidades de cada uma das partes e penalidades decorrentes de eventuais descumprimentos; (iv) de como irão tratar as questões relacionadas à garantia das obras executadas; (v) da forma admitida para contratação de pessoal e dos fornecedores engajados na obra; (vi) das providências diante de abandono da obra, acidentes, falta de cumprimento das obrigações trabalhistas, previdenciárias, fiscais, ambientais, e/ou de segurança em obra, dentre outras; (vii) de eventual contratação de seguros; (viii) dos prazos para início, para as etapas e para a conclusão; (ix) da alteração de projetos; (x) índice eleito para o reajuste do preço (xi) das hipóteses de rescisão, dentre inúmeras outras situações que, por tratar-se deste tipo contratual extremamente aberto, justifica, ainda mais, especial atenção na redação de suas cláusulas.
Cabe ressaltar que os anexos inerentes a esse tipo de negócio são essenciais para o bom desenrolar do mesmo, tais como: (i) projetos; (ii) memorial descritivo de materiais e acabamentos, detalhando os respectivos quantitativos; (iii) cronograma físico-financeiro da obra; (iv) planta do local com as divisas; (v) vegetação imune ao corte; e (vi) normas condominiais e/ou do respectivo loteamento que deverão ser observadas, sejam relacionadas a questões construtivas (tipo de telhado, tapumes, recuos, etc), sejam aquelas que dizem respeito ao andamento das obras (horários de movimentação de pessoal, de entregas, acessos, etc).
Nos contratos de empreitada, seja ela por preço global ou por preço unitário é recomendável que se exija do empreiteiro declaração de que conhece todos os projetos, seus detalhes e especificações e, ainda, no caso de ser por preço unitários, garantir que as quantidades orçadas são suficientes para a completa conclusão das obras.
Afora estarem as obrigações bem estruturadas em contrato, e com os respectivos detalhamentos nos anexos pertinentes a esse tipo de transação, fundamental que ocorra a efetiva sistemática fiscalização do empreiteiro acerca do cumprimento a tudo quanto consta destes documentos. Por fim, importante notar que no caso do término do referido contrato face ao cumprimento das obrigações de parte à parte, restaria, então, à parte contratante, apenas permanecer atenta à eventuais questões relacionadas a garantia de obra e/ou eventuais vícios construtivos que, se ocorrerem, devem ser noticiados por escrito para viabilizar posterior prova do comunicado.
No entanto, podem haver outras razões para o término antecipado do contrato, tais como:
a) resolução contratual - quando uma das partes deixa de cumprir o que lhe competia, situação que deverá ser muito bem provada, viabilizando que a parte inocente pleiteie as penalidades contratualmente estabelecidas, além do ressarcimento das perdas e danos ocasionados.
b) resilição unilateral por parte do dono da obra – quando, no curso de sua execução, o dono da obra requer o término do pacto, pagando ao empreiteiro o quanto já executado e instalado mais indenização.
c) impossibilidade de continuidade pelo perecimento da coisa, força maior ou caso fortuito, aplicando-se nessa hipótese as regras concernentes ao risco.
d) em razão da falência do empreiteiro ou insolvência do proprietário ou, ainda, da morte quando a empreitada houver sido contratada em caráter intuitu personae.
As hipóteses elencadas nas alíneas “a” a “d” supra são aquelas onde o acompanhamento constante da evolução da obra, aliado a boa elaboração contratual é, no mais das vezes, o diferencial que deve auxiliar para um encerramento com a menor perda possível.
Por isso tudo, concluímos dizendo que a relação de empreitada merece atenção em todas as suas etapas, desde o nascimento até seu encerramento.
A equipe da Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados está disponível para auxiliar no tema.
Gabriela Dornelles