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Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário

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Compliance Imobiliário: da due diligence e do valor agregado para o negócio

Atualmente, muito se fala no Brasil sobre o Compliance e sua implementação nas grandes organizações, principalmente após o cenário da Lava Jato e com o advento da Lei Anticorrupção brasileira (lei 12.846/13). A Lei mencionada obrigou que as empresas se adaptassem e que incluíssem alterações significativas na sua estrutura organizacional, principalmente destinando recursos (humanos, tecnológicos e financeiros) para criação de setores de Compliance e fortalecimento da auditoria interna. A maioria das empresas, principalmente aquelas altamente reguladas, as Sociedades Anônimas, ou que se relacionam com frequência com agentes públicos, ou até aquelas que precisam estar alinhadas com legislações estrangeiras anticorrupção por questões contratuais, (como FCPA e Sox), buscam implementar e aprimorar os programas de integridade/compliance e as políticas internas antifraude e anticorrupção, tornando-as fatores intrínsecos a cultura da empresa, buscando, assim, mudanças de padrões e criação de estruturas organizacionais éticas. No mercado imobiliário não poderia ser diferente, uma vez que construtoras e incorporadoras, muitas vezes, devem se preocupar com o seu valor agregado perante seus contratantes e perante o mercado, principalmente caso a contratação venha a envolver algum agente público ou seja de alto risco/valor. Por exemplo, buscando as melhores práticas, há nos programas de Compliance, independente da metodologia utilizada na empresa seja da cartilha da CGU seja das diretrizes do departamento de justiça americano (DOJ) seja da LEC (Legal, Ethics & Compliance), o pilar da due diligence nos programas de compliance que é essencial para os contratos imobiliários. A chamada due diligence ou devida diligência numa tradução literal, pode ser considerada uma diligência ou investigação voluntária e prévia à efetivação de algum negócio e que tem por objetivo obter dados e informações que conduzam à mitigação dos riscos envolvidos. O compliance imobiliário engloba todo o planejamento para garantir a legalidade de um negócio. Por exemplo: verifica se o imóvel a ser negociado atende as regulações e leis existentes, se possui restrições, gravames, penhora junto ao RGI ou até mesmo irregularidades fiscais relacionadas ao IPTU. Atualmente, diversas são as ferramentas (inclusive de e-Discovery), que são capazes de realizar uma due diligence efetiva, que pode ser decisiva para o fechamento ou não de um contrato em específico, mitigando assim o alto risco de perda financeira e reputacional nas empresas, como, por exemplo, evitar contratos superfaturados ou com empresas envolvidas com fraude/corrupção. Logo, manter um Programa de Compliance efetivo, em que o acompanhamento dos terceiros (due diligence) é feito com efetividade e regularidade, pode significar, sem dúvida, limitação da responsabilidade da empresa pelo possível ato ilícito cometido pelo terceiro, protegendo, assim, sua empresa de riscos reputacionais e financeiros. A ACFE (Associação de Examinadores Certificados de Fraudes), mediante pesquisa publicada em 2022[1], verificou que a presença de mecanismos/políticas de antifraude, como programa de compliance e políticas anticorrupção, são determinantes para diminuição e práticas de fraude nas empresas ou na detecção mais ágil, em caso de ocorrência, o que permite uma reação mais rápida da organização. Diante desta tendência, as empresas do setor imobiliário e da construção civil estão embarcando neste novo modelo para garantir a sustentabilidade de seus negócios, eis que necessitam manter sua reputação distantes de escândalos derivados de práticas ilegais ou imorais. Portanto, o que antes se entendia apenas como custo (compliance), hoje muito se entende que na realidade, os mecanismos de controles de risco oriundos de um programa eficaz de compliance são capazes de prevenir ou até minimizar os riscos econômicos e reputacionais da empresa, preservando, assim, a integridade corporativa, agregando valor ao negócio imobiliário, valores esses que estão vinculados, sobretudo a redução de riscos e oportunidades de negócios. Elisa Sequeira D’Ávila

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