A Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”) divulgou, em 15/07/2024, o Provimento nº 175 (“Provimento”), que altera o Provimento nº 172, do qual tratamos nessa publicação, em 2 (dois) pontos:
1. Esclarecer o alcance dos sujeitos envolvidos em operações de securitização de recebíveis imobiliários na permissão de lavratura de instrumento particular na formalização dos negócios translativos de créditos reais
O Provimento incluiu, dentre o rol dos sujeitos autorizados a formalizar alienação fiduciária de bem imóvel por instrumento particular com força de escritura pública, na forma prevista no art. 38 da lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, as companhias securitizadoras, os agentes fiduciários e outros entes sujeitos à regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários ou do Banco central do Brasil relativamente a atos de transmissão dos recebíveis imobiliários, desde que tais recebíveis estejam lastreados em operações de crédito no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (“SFI”).
Ainda que esta alteração tenha buscado aprimorar a previsão anterior, e reconhecer o papel das companhias securitizadoras no mercado de crédito imobiliário, a nova proposta nos parece, ainda, deixar de fora uma parte das estruturas utilizadas nas operações de securitização de direitos creditórios imobiliários, ao passo em que condiciona que os recebíveis objeto de transmissão sejam decorrentes de operações de crédito cursadas no âmbito do SFI, o que pressupõe um crédito gerado por uma instituição financeira ou entidade autorizada a operar no SFI, excluindo, portanto, parte dos lastros utilizados em operações de securitização imobiliária, sejam aqueles tidos como imobiliários “em sua origem” (cedido por ente não financeiro à companhia securitizadora, como por exemplo, recebíveis oriundos de contrato de locação), sejam aqueles tidos como imobiliários “por destinação” (via de regra decorrentes de um instrumento de dívida subscrito diretamente pela própria companhia securitizadora, sem intermediação de uma instituição financeira).
A nosso ver, a redação atual, que somente autorizou a celebração por meio de instrumento particular da alienação fiduciária de imóvel diretamente em favor da companhia securitizadora em operações de crédito no âmbito do SFI, não era nem de todo tão relevante, visto que nas operações de crédito firmadas no âmbito do SFI, uma vez cedido o crédito para a companhia securitizadora, já ocorreria a cessão indireta de garantia real, conforme preceitua o art. 287 do Código Civil, e tais alienações fiduciárias já estavam livres da restrição da obrigatoriedade da escritura pública, melhor teria sido se o CNJ não tivesse acrescido a restrição ao tipo de operação que origina o crédito imobiliário.
2. Regulamentação da limitação temporal para validade das alienações fiduciárias de bem imóvel formalizadas por instrumento particular
O novo §2º do art. 440-AO, introduzido pelo Provimento, a fim de garantir a segurança jurídica respeitando-se o ato jurídico perfeito (art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro), considera regulares os instrumentos particulares de alienação fiduciária de imóvel celebrados por sujeitos não integrantes do SFI, desde que tenham sido assinados antes de 11/06/2024, data em que entrou em vigor o Provimento CNJ nº 172.
Equipe de Mercados Financeiro e de Capitais do ELA Advogados
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