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Aquisição de imóveis em leilões: pontos básicos de atenção

É usual o sentimento empírico de que a aquisição de imóvel em leilão judicial seja associada à segurança. E de fato o é, diga-se desde já.


Todavia é importante questionar se a segurança de que se reveste a aquisição de imóvel em leilão judicial é absoluta.


A aquisição de um ativo em leilão judicial - também conhecida por “arrematação judicial” - trata-se de uma modalidade de aquisição originária. Diferentemente de um contrato de compra e venda, nessa modalidade, a alienação do bem decorre de ato forçado pelo estado e não da vontade do proprietário expropriado.


O estado, independentemente da vontade do proprietário, expropria o bem – com o fim de tornar possível a obtenção de recursos suficientes ao cumprimento de obrigação devida – e o transfere, a título oneroso, a terceiro que vier a arrematá-lo.


Inobstante não seja expressamente prevista em um único dispositivo legal, essa forma de alienação decorre da inteligência de diferentes diplomas legais, a exemplo dos artigos 879, II e 908, § 1º, do Código de Processo Civil, a seguir transcritos:


Art. 879. A alienação far-se-á:

(...)

II - em leilão judicial eletrônico ou presencial.


(...)

Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.

§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.” – grifo nosso.


Na mesma linha e complementando os dispositivos acima, o art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, prescreve o mesmo entendimento em relação a eventos de créditos tributários, relativos ao bem e decorrentes de fato gerador anterior à aquisição:


“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.



Como é possível depreender dos diplomas acima transcritos, a lógica é que os débitos e gravames que recaem sobre o bem imóvel, inclusive os fiscais, sejam satisfeitos mediante do produto arrecado com a venda do imóvel. Ainda que o produto da venda não seja suficiente para fazer frente ao valor total dos passivos, nenhum valor poderá ser cobrado do arrematante – além daquele que se comprometeu a pagar para fins da arrematação, ressalvadas anotações em sentido diverso nos atos de publicidade e implementação da alienação judicial. Igualmente, eventuais outros credores do proprietário do bem objeto da alienação judicial haverão de disputar seus créditos no produto arrecadado com a venda do imóvel, observadas as preferências legalmente estabelecidas entre os diversos créditos.


Assim, de fato, tais atributos agregam maior segurança a esta modalidade de aquisição, se comparada a outras.


Porém, ao contrário do que muitos pensam, a aquisição por leilão também está sujeita a riscos e, portanto, há que ser feita com cuidados e adoção de medidas para os mitigar.


A jurisprudência pátria já teve diversas oportunidades para interpretar esse instituto e os efeitos que dele se espera. Majoritariamente, a interpretação dos julgados repete a mesma intepretação inicialmente aqui exposta, a exemplo do TJRJ, TJRS e TJSP, a saber:


AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. FASE DE EXECUÇÃO. LEILÃO DO IMÓVEL SOBRE O QUAL RECAI A DÍVIDA DE IPTU. DECISÃO QUE INDEFERE O PEDIDO DO ARREMATANTE DE LEVANTAMENTO DO VALOR DA DÍVIDA TRIBUTÁRIA DO IMÓVEL, PARA A QUITAÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DO ARREMATANTE. Edital do leilão que previa a aquisição livre e desembaraçada do imóvel, na forma do parágrafo único, do art. 130, do CTN c/c §1º, do art. 908, do CPC. Arrematação em hasta pública. Modo de aquisição originária. Arrematante não é responsável pelos débitos do imóvel anteriores à arrematação nem é credor do débito tributário. Levantamento do valor relativo ao débito tributário cabe à fazenda pública. RECURSO DESPROVIDO. (TJRJ - 0053318-58.2021.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). ELISABETE FILIZZOLA ASSUNÇÃO - Julgamento: 08/11/2021 - SEGUNDA CÂMARA CÍVEL) – grifo nosso.


APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE COTA CONDOMINIAL. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO JUDICIAL. ÔNUS NÃO INFORMADO NO EDITAL. RESPONSABILIDADE PELAS COTAS VENCIDAS APÓS A ARREMTAÇÃO. Os embargos à execução constituem em uma defesa do executado sob a forma de processo autônomo de conhecimento, autuados em apartado, mas distribuído por dependência ao processo de execução. In casu, tratam-se de embargos à execução em que se alega a inexigibilidade do débito tendo em vista que adquiriu o imóvel em hasta pública não constando no edital qualquer informação quanto à existência de débitos condominiais e, por isso, juntamente com o fato de ser impedido de acessar o condomínio, não possui responsabilidade pelas cotas condominiais executadas. De fato, o entendimento predominante nos tribunais é de que, como a aquisição de imóvel em leilão judicial, é forma de aquisição originária, o arrematante só responderá pelo pagamento das cotas condominiais vencidas antes da arrematação caso conste no edital informação quanto a esse ônus. No entanto, a partir da arrematação, o arrematante passa a ter responsabilidade sobre as cotas condominiais ainda que não esteja imitido na posse do imóvel, tendo em vista o caráter propter rem da verba. Nesse sentido, considerando que a arrematação do imóvel ocorreu em 16/12/2013, incorreta a sentença recorrida ao extinguir a execução, uma vez que nesta busca-se também a satisfação de débitos relativos ao período posterior à arrematação. Quanto ao argumento de que foi impedido de acessar o condomínio, não houve prova nesse sentido, já que o documento de fls. 46 apenas esclarece que o condomínio acredita não ter ingerência sobre a transferência de propriedade. Provimento parcial do recurso. (TJRJ - 0018121-05.2018.8.19.0014 - APELAÇÃO. Des(a). RENATA MACHADO COTTA - Julgamento: 21/04/2021 - TERCEIRA CÂMARA CÍVEL) – grifo nosso.


APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. 1.- EFETIVAMENTE AS DESPESAS DE CONDOMÍNIO SÃO DE NATUREZA PROPTER REM - ACOMPANHAM A PROPRIEDADE. 2.- O IMÓVEL FOI ADQUIRIDO EM LEILÃO PÚBLICO E EXPRESSAMENTE CONSTAVA NO EDITAL DETERMINADO VALOR DE DÉBITO. É EVIDENTE QUE ESTE ERA O LIMITE DA RESPONSABILIDADE NOTICIADA A TERCEIROS. 3.- IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE OUTROS VALORES NÃO DISCRIMINADOS EFETIVAMENTE NO EDTIAL DE LEILÃO. 4.- IMPOSITIVA A MANUTENÇÃO, PELAS CIRCUNSTÃNCIAS, DA IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA DE COBRANÇA.(Apelação Cível, Nº 50036046920198212001, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo Kraemer, Julgado em: 23-11-2021) – grifo nosso.


Agravo de Instrumento. Cobrança. Cumprimento de sentença. Inclusão dos arrematantes no polo passivo da demanda. Descabimento. Ausência de previsão expressa no edital de que os arrematantes seriam responsáveis pelas dívidas condominiais anteriores à arrematação. Precedentes do STJ e TJSP. Arrematantes que somente responderão por encargos que vierem a vencer após a imissão na posse do imóvel. Decisão reformada. Recurso PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2229284-06.2021.8.26.0000; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/01/2022; Data de Registro: 31/01/2022) – grifos nosso.


Os julgados acima são claros ao reconhecer os atributos da aquisição originária, na medida em que afastam a responsabilidade do arrematante por débitos anteriores à aquisição. Por outro lado, ressalvam que poderá haver a assunção de tal responsabilidade pelo arrematante, caso o respectivo edital do leilão assim expressamente ressalve.


Aqui, se faz oportuno atentar para um elemento essencial em aquisição em hasta pública: o edital poderá prever encargos, débitos, dívidas, enfim, eventuais passivos e/ou circunstâncias que fujam à regra geral da “aquisição originária” e que acompanharão o bem arrematado, passando a ser de responsabilidade do arrematante. Por isso, sempre se recomenda uma análise detida do respectivo edital e das disposições nele contidas.


Não raro, as circunstâncias do imóvel e/ou de seus atuais proprietários demandam cuidado adicional. Em alguns casos, recomenda-se que seja buscado com o julgador o deferimento, por decisão expressa, de determinadas garantias em favor do arrematante, conforme circunstâncias que o caso demandar. Ressalva-se, tais garantias dependerão da análise casuística, assim como o seu deferimento – que dependerá de construção com o respectivo julgador, que poderá ou não deferir o pedido.


A Corte Superior também teve oportunidades para se posicionar sobre o tema da aquisição em leilão, indicando que os efeitos que dela se espera somente se verificam com a condição de que o respectivo leilão tenha sido realizado em observância aos requisitos legais:


PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL DE TRIBUTO FEDERAL. BEM PENHORADO ARREMATADO EM PROCESSO QUE TRAMITA NA JUSTIÇA ESTADUAL. ARREMATAÇÃO COMO MEIO DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DE PROPRIEDADE. PEDIDO DE ANULAÇÃO DO LEILÃO PERANTE A JUSTIÇA ESTADUAL. NÃO COMPROVAÇÃO. OFENSA AO ART. 535 DO CPC/1973 NÃO CONFIGURADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONTEXTO FÁTICO E PROBATÓRIO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DO ART. 1.025 DO CPC/2015. SÚMULAS 7/STJ, 211/STJ E 282/STF.

1. Na origem, trata-se de Execução Fiscal de tributo federal, cujo imóvel penhorado foi alienado em execução que tramita na Justiça Estadual, ajuizada pelo Banco do Brasil. O acórdão recorrido determinou o cancelamento da penhora existente no executivo fiscal, sob os seguintes fundamentos: a) a arrematação tem natureza de aquisição originária de propriedade, pelo que o arrematante deve receber o bem livre de qualquer ônus ou pendência; b) em relação aos créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, quando arrematados os bens em hasta pública, aplicável a disposição contida no art. 130, parágrafo único, do CTN; c) se o bem arrematado também se encontra penhorado nos autos da Execução Fiscal de tributo federal, a referida penhora deve ser tornada insubsistente, tendo em vista que o valor da venda deverá satisfazer, em primeiro lugar, o crédito da Fazenda Federal, além de o arrematante ter que receber o bem livre de qualquer ônus ou pendência; e d) para que a penhora seja tornada insubsistente necessário não haver nenhuma discussão acerca da legalidade do leilão. (REsp 1654979/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/10/2021, DJe 05/11/2021)


Afora o Edital, é também recomendável a análise dos autos do processo judicial em que deferida a venda do imóvel por leilão, com vistas a verificar a regularidade de sua tramitação e desenvolvimento.


Os requisitos legais para realização do leilão estão previstos no Código de Processo Civil, a partir do seu artigo 879. A prévia verificação dos mesmos, em momento anterior à arrematação, é super relevante, eis que a ausência de algum requisito poderá implicar na invalidação do leilão - a exemplo da hipótese de leilão de bem imóvel realizado por preço vil[1], prevista no art. 903 do CPC:


“Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.


§ 1º Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:

I - invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;”

No exemplo acima, fica destacada a importância da prévia análise da avaliação realizada para fins de fixar o preço do imóvel a ser utilizado no leilão e se o mesmo poderia configurar, ou não, preço vil.


Outro ponto sensível da aquisição em hasta pública – e esta talvez seja o mais complexo para se afastar, dentre as outras já citadas –, diz respeito sobre a posse do imóvel e a necessidade da prévia verificação da situação da mesma.


A posse é um fato. Portanto, ter ciência sobre os contornos de que se reveste esse fato é fundamental previamente à aquisição de imóvel em leilão judicial.


Até mesmo porque, como é sabido, a posse, se exercida com o ânimo de dono e de forma mansa e pacífica, pode acarretar na prescrição aquisitiva do direito de propriedade e, assim, na aquisição a propriedade do imóvel pelo possuidor, por meio de usucapião. Nessa linha, deve-se atentar que a propriedade usucapienda decorre do próprio decurso do tempo, ou seja, não necessitando de prévia decisão judicial que a reconheça. A carga da sentença que julga procedente a ação de usucapião é declaratória. Trata-se de direito que independe de ato judicial o reconhecendo para que se constitua.


Uma vez que a constituição da propriedade por usucapião independe de reconhecimento judicial, nada impede que o Imóvel seja arrematado já com algum ocupante que detenha direito aquisitivo sobre o imóvel, em decorrência do exercício do ânimo de dono pelo tempo previsto em lei, de forma mansa e pacífica. Nesta hipótese, se o interessado buscar em juízo a defesa de seu direito à propriedade adquirida por usucapião, há o risco de o arrematante vir a perder o bem, ainda que o tenha adquirido em leilão judicial, a depender do contexto fático existente.


Assim, a possibilidade da existência de terceiro com tal direito deve ser afastada mediante os meios que estiverem ao alcance do interessado, tais como: a certificação da inexistência de ocupação por decisão do juízo competente para realizar o leilão, a verificação no local do imóvel, conversas com vizinhos do imóvel, obtenção de certidões negativas de ligação de serviços básicos junto aos respectivos prestados locais, etc, bem como a realização da busca de certidões forenses em nome do proprietário registral do imóvel pretendido adquirir em leilão.


Há outras arestas não citadas neste texto – bem como há os correspondentes “remédios” para as mesmas –, que poderão variar conforme a finalidade para a qual se pretende adquirir o bem.


Entretanto, o objetivo deste artigo não é o de esgotar todas as possíveis fragilidades, mas apenas pontuar alguns cuidados que se recomenda ter, quando diante de tal modalidade de aquisição.


A equipe do ELA está à disposição para eventuais dúvidas ou questionamentos sobre este ou outros temas.


Pedro Villeroy

[1] O atual Código de Processo Civil disciplina que preço vil é aquele inferior ao estipulado pelo juiz ou, não o sendo, o aquele inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação (art. 891, § único)


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