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  • Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados

A relação dos corretores de imóveis com a Construtora/Imobiliária

A profissão de corretor de imóveis é regida pela Lei nº 6.530/1978 que - conforme previsto em seu art. 6º - por si só, afasta o vínculo empregatício entre o profissional e a empresa de corretagem. Senão, vejamos:

“Art 6º As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.

(...)


§ 2º O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.”


Em que pese às disposições da referida Lei que regulamenta e profissão de corretor de imóveis, há que se considerar que nesta não contém qualquer dispositivo estabelecendo que o exercício da profissão deva ocorrer exclusivamente de forma autônoma, sendo certo que, uma vez preenchidos os requisitos para o reconhecimento do vínculo de emprego, o profissional corretor de imóveis poderá ser considerado empregado.


Assim, imprescindível que a construtora/imobiliária, também, tenha em mãos contrato de associação entre corretor de imóveis e empresa, instrumento particular de parceria comercial e inscrição no CRECI.


Isto porque, em que pese a profissão de corretor de imóveis gozar da presunção de autonomia, por outro lado, em matéria trabalhista, vigora o princípio da primazia da realidade, onde a verdade dos fatos prevalece sobre ajustes formais; ou seja, a presunção emanada dos documentos é relativa e pode ser elidida por prova em contrário, a cargo do autor. Somente o exame do caso concreto permite averiguar se há relação empregatícia, com enquadramento da relação jurídica nos conceitos constantes dos arts. 2º e 3º, da CLT, fazendo-se necessária a presença, concomitante, dos seguintes requisitos: pessoalidade, subordinação, não eventualidade e onerosidade, sendo certo que a ausência de qualquer desses requisitos descaracteriza o trabalhador como empregado.


A subordinação jurídica e hierárquica é a chave para o deslinde, compreendendo a característica principal da relação de emprego, capaz de diferenciá-la das demais espécies de relação de trabalho, vez que quem é autônomo é empregado de si mesmo, trabalhando por conta própria, utilizando-se dos próprios meios, assumindo os próprios riscos, sendo que os demais traços somente podem ser analisados como elementos complementares a contribuir para a formação do convencimento do julgador.


Nesta esteira, ajustado entre as partes (i) comissionamento a ser contratado diretamente com os interessados e pagos, diretamente por estes, ao corretor; (ii) liberdade do parceiro autônomo escolher seus horários de plantões de vendas; (iii) liberdade de indicação de outro colega cadastrado na empresa em seu lugar, mediante comunicação prévia apenas para ajuste; (iv) escritório próprio ou, quando necessário, utilizando-se da estrutura disponibilizada pela construtora nos stands de venda das empresas com as quais esta mantiver parcerias operacionais, a fim de oferecer serviços de "intermediação a eventuais interessados na aquisição de imóveis e, ainda, (v) ausência de cláusula de exclusividade, resta descaracterizado o, suposto, vínculo empregatício, porquanto, ausentes os requisitos elencados nos arts. 2º e 3º da CLT, conforme mencionado outrora.


Assim, ausentes os elementos configuradores do contrato de emprego previstos na doutrina, jurisprudência e no artigo 3º da CLT, sobretudo quanto a subordinação, não há que se falar em reconhecimento de vínculo empregatício de corretor de imóveis, que se sujeita aos termos de legislação própria, precipuamente os parágrafos 2º e 4º do artigo 6º da lei nº 6.530 /78.


RECURSO ORDINÁRIO. VÍNCULO EMPREGATÍCIO. CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE PROVAS. A profissão de corretor de imóveis e regida pela Lei nº 6.530/1978, que afasta o vínculo empregatício entre o profissional e a empresa de corretagem. O reconhecimento de relação de emprego depende de prova da presença de todos os requisitos do contrato de trabalho. Quando demonstrado que não havia sanções e que o profissional sequer precisaria trabalhar se não o desejasse, não há vínculo de emprego. (TRT-1 - RO: 00110250420145010022 RJ, Relator: FLAVIO ERNESTO RODRIGUES SILVA, Data de Julgamento: 12/06/2019, Gabinete do Desembargador Flavio Ernesto Rodrigues Silva, Data de Publicação: 03/07/2019)”


VÍNCULO EMPREGATÍCIO. CORRETOR DE IMÓVEIS. INEXISTÊNCIA. Havendo comprovação de que a presença da autora não era exigida, pois não havia punição em caso de ausência, sendo substituída por outro corretor de imóveis, resta evidenciada a ausência de subordinação jurídica e pessoalidade, o que obsta o reconhecimento de vínculo empregatício. (TRT-2 - RO: 00006767420135020433 SP 00006767420135020433 A28, Relator: BENEDITO VALENTINI, Data de Julgamento: 21/08/2014, 12ª TURMA, Data de Publicação: 29/08/2014)”


VÍNCULO EMPREGATÍCIO. CORRETOR DE IMÓVEIS. REQUISITOS DO ART. 3º DA CLT. NÃO CARACTERIZAÇÃO. Não é empregado protegido pela legislação trabalhista quem coordena suas atividades laborais na captação de clientes e intermediação de imóveis, em regime típico de parceria com a empresa, auferindo comissões sobre as vendas realizadas. Ausentes os requisitos definidos pelo artigo 3º da CLT, o não reconhecimento do vínculo empregatício é medida que se impõe. (TRT-15 - RO: 00111123020165150044 0011112-30.2016.5.15.0044, Relator: LUIZ ANTONIO LAZARIM, 9ª Câmara, Data de Publicação: 08/11/2018)”


“VÍNCULO DE EMPREGO. CORRETOR DE IMÓVEL. REQUISITOS DOS ARTS. 2º E 3º DA CLT. NÃO CONFIGURADO. A Lei n. 6.530/78 regulamenta a profissão de corretor de imóveis e prescreve que, em regra, o corretor de imóveis tem autonomia no exercício de suas atividades, percebendo comissões sobre os negócios entabulados. Se da relação jurídica mantida com o tomador de serviços não emergirem os pressupostos ínsitos aos artigos 2º e 3º da CLT, não há falar em reconhecimento de vínculo empregatício. (TRT 17ª R., RO 0000905-57.2015.5.17.0009, 2ª Turma, Rel. Desembargadora Claudia Cardoso de Souza, DEJT 23/05/2016).


CORRETOR DE IMÓVEIS. AUTÔNOMO. INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO EMPREGATÍCIO. I - A corretagem de imóveis, via de regra, é prestada de forma autônoma, arcando o trabalhador com os custos da atividade, dirigindo com liberdade sua atuação e auferindo as comissões sobre as vendas concretizadas. II - É possível que essa atividade específica de trabalho seja exercida pelo corretor na condição de empregado, todavia é necessária a comprovação robusta dos requisitos contemplados pelo art. 3º da CLT. Demonstrando a prova situação contrária à tese obreira, rejeita-se o pretendido reconhecimento de vínculo de emprego. (TRT18, RO - 0010077-11.2018.5.18.0261, Rel. KATHIA MARIA BOMTEMPO DE ALBUQUERQUE, 2ª TURMA, 14/09/2018)


Contudo, se porventura for constatada a presença dos requisitos caracterizadores do contrato de trabalho, é possível o reconhecimento de vínculo empregatício:


“CORRETOR DE IMÓVEIS. ATIVIDADE PROFISSIONAL SUBORDINADA. VÍNCULO DE EMPREGO CONFIGURADO ANTES DA SUA FORMALIZAÇÃO. RECONHECIMENTO DEVIDO. Presentes os elementos que comprovam a existência do liame empregatício antes da sua formalização, cabível o seu reconhecimento. (TRT-1 - RO: 00017641720125010044 RJ, Relator: Rogerio Lucas Martins, Data de Julgamento: 07/08/2019, Sétima Turma, Data de Publicação: 13/08/2019)”


“2. CORRETOR DE IMÓVEIS. RELAÇÃO DE EMPREGO. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS. VÍNCULO QUE SE RECONHECE. A atividade de intermediação de compra e venda de imóveis possui previsão e denominação legal, qual seja, "corretor de imóveis", que é espécie do gênero "vendedor". Por ser profissão regulamentada e possuir entidade de classe é que o registro perante o CRECI é necessário para seu exercício, seja este a que título for. Por esta razão é totalmente irrelevante ao deslinde do feito se o reclamante possuía ou não registro, ou quando tal registro fora obtido, já que em nada influi para efeitos de reconhecimento de vínculo empregatício, que possui elementos próprios. Presentes estes, o reconhecimento do vínculo se impõe, já que a reclamada não produziu prova da alegada prestação de serviços autônomos. Recurso ordinário da 1ª reclamada a que se nega provimento. (TRT-2 - RO: 00015255220105020077 SP 00015255220105020077 A28, Relator: ORLANDO APUENE BERTÃO, Data de Julgamento: 03/09/2013, 3ª TURMA, Data de Publicação: 10/09/2013)”


“CORRETOR DE IMÓVEIS. VÍNCULO DE EMPREGO. REQUISITOS. O autêntico corretor de imóveis autônomo atua como patrão de si mesmo, com poderes jurídicos de organização própria, por meio dos quais desenvolve o impulso de sua livre iniciativa. Por outro lado, o corretor empregado é pessoa física, contratado para trabalhar de forma não eventual, e presta serviços com pessoalidade, onerosidade e subordinação jurídica, nos termos do art. 3º da CLT. Assim, quando comprovada a ausência da autonomia do corretor e a presença concomitante dos demais requisitos da relação de emprego, impõe-se o reconhecimento do vínculo empregatício. (TRT-3 - RO: 00113597620175030022 0011359-76.2017.5.03.0022, Relator: Maristela Iris S.Malheiros, Segunda Turma)”


“VÍNCULO DE EMPREGO. CORRETOR DE IMÓVEIS. A inserção do trabalhador na atividade-fim da reclamada, a qual atua na área de intermediação de compra e venda de imóveis, e a presença dos demais elementos caracterizadores do vínculo de emprego, nos moldes dos arts. 2º e 3º da CLT, acarretam o reconhecimento de relação empregatícia típica. Inaplicável ao caso o art. 442-B da CLT, inserido pela Lei nº 13.467/2017, cuja vigência é posterior à relação havida entre as partes. (TRT-4 - RO: 00211355320175040352, Data de Julgamento: 06/06/2019, 6ª Turma)”


“I - CORRETOR DE IMÓVEIS: VÍNCULO DE EMPREGO CONFIGURADO. Comprovada a subordinação jurídica nos moldes do art. 3º da CLT, fica afastada a tese empresarial de corretagem comercial autônoma. Diante da prova clara acerca da prestação de serviços organizada e controlada pela empresa, em cuja estrutura se insere o trabalhador sem qualquer autonomia, não se cogita de corretagem de imóveis independente/parceria comercial autônoma, mas sim de autêntica relação de emprego nos moldes do art. 3º da CLT, com a presença de subordinação jurídica, prestação de serviços de natureza não eventual, com pessoalidade e mediante remuneração (comissões). Recurso da reclamada a que se nega provimento, no particular. II -VÍNCULO EMPREGATÍCIO RECONHECIDO EM JUÍZO. INAPLICABILIDADE DA MULTA DO ART. 477, § 8º, DA CLT. O reconhecimento judicial do vínculo de emprego, marcado por razoável controvérsia, afasta a aplicação da multa do art. 477, § 8º, da CLT. Por conseguinte, não há que se falar em atraso no pagamento de parcela rescisória. Recurso da reclamada a que se dá provimento, no particular. (TRT-9 - RO: 00018363320145090651 PR, Relator: BENEDITO XAVIER DA SILVA, Data de Julgamento: 22/03/2016)”


Isto porque, também, face o princípio da primazia da realidade – a verdade dos fatos prevalece sobre ajustes formais–, o juízo poderá desconsiderar o pactuado entre as partes e, consequentemente, levar em consideração os depoimentos pessoais prestados em audiência.


Nesta toada, proposta a reclamação trabalhista, para que o vínculo não seja reconhecido, imprescindível sejam colhidos depoimentos (preposto e testemunhas), vez que, diante da prova contraditória ou prova dividida (parte das testemunhas afirmando a existência de determinados acontecimentos e outras negando), não tendo o juízo da instrução condições de aferir quem estaria dizendo a verdade, tem-se como não provado o fato que geraria o direito pretendido; ou seja, a matéria deverá ser decidida contra quem tinha o ônus probatório, a luz do art. 818, da CLT “O ônus da prova incumbe: I - ao reclamante, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao reclamado, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do reclamante.”


A equipe trabalhista do Eichenberg, Lobato, Abreu e Advogados Associados permanece à disposição para solucionar eventuais dúvidas.


Bárbara Bombazar Galvão da Silva

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