A aplicabilidade da Lei de Locações em contratos coligados envolvendo operações de aluguel

Em operações empresariais que envolvem imóveis destinados à atividade econômica, é cada vez mais comum que a locação esteja inserida em estruturas negociais mais amplas, formadas por múltiplos contratos firmados de forma simultânea ou sucessiva, com o objetivo de viabilizar uma finalidade econômica única. Contratos de fornecimento, franquia, compra e venda, prestação de serviços, parcerias comerciais e ajustes imobiliários frequentemente se interligam, compondo arranjos negociais mais sofisticados.

Esse fenômeno é conhecido como coligação contratual e pode se manifestar em diversos contextos. Neste artigo, contudo, o recorte é específico: analisa-se a coligação de contratos no âmbito de operações que envolvem a locação de imóveis, nas quais o contrato locatício se articula com outros ajustes para permitir a exploração de determinada atividade econômica.

Conforme sistematiza Emília Belo, a partir da formulação clássica de Pontes de Miranda,[1] os contratos coligados caracterizam-se pela ligação entre dois ou mais negócios jurídicos formalmente autônomos, cujos efeitos se condicionam reciprocamente. A doutrina contemporânea reconhece que essa estrutura decorre da própria complexidade das relações econômicas atuais. Cláudia Lima Marques define a conexidade contratual como um “fenômeno operacional econômico de multiplicidade de vínculos, contratos, pessoas e operações para atingir um fim econômico unitário”, que nasce da especialização das tarefas produtivas, da formação de redes de fornecedores e, muitas vezes, da própria vontade das partes.[2]

No contexto específico da locação de imóveis, essa coligação ocorre, por exemplo, quando as partes, ao definirem a forma de exploração de determinada atividade, também estabelecem previamente o local em que o negócio será desenvolvido, sendo a locação frequentemente acompanhada de outros ajustes contratuais necessários à viabilização da operação. Nessas hipóteses, a locação passa a integrar uma estrutura contratual mais ampla, composta por outros contratos funcionalmente interligados, sem que isso descaracterize sua natureza jurídica própria.

O ponto sensível surge do questionamento se, diante dessa coligação, a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) continua sendo aplicável. Em outras palavras, discute-se se a existência de cláusulas acessórias ou de outros ajustes vinculados ao contrato de locação seria suficiente para afastar o regime jurídico específico da locação de imóveis. Trata-se de questão recorrente na prática contratual, sobretudo quando se discute o exercício dos direitos típicos decorrentes da locação.

Essa controvérsia foi enfrentada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.475.477/MG, sob a relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze. No caso analisado, discutia-se se um contrato de sublocação, inserido em uma operação contratual mais complexa e acompanhado de outros acordos adjacentes, perderia sua autonomia jurídica, afastando a aplicação da Lei de Locações. A decisão foi unânime no sentido de que o contrato de locação ou sublocação não perde sua autonomia pelo simples fato de integrar uma estrutura de contratos coligados.

Conforme consignado no acórdão, a coligação ocorre justamente para viabilizar a finalidade econômica pretendida pelas partes, sem eliminar as características e os efeitos próprios de cada contrato. Mais que isso, foi destacado na decisão que “a coligação dos contratos foi realizada a fim de que eles possam materializar os interesses das partes, enquanto, de outro lado, a eficácia de um contrato repercutirá nos demais, não obstante cada uma das espécies contratuais conexas não perca suas características e efeitos próprios”.

Ao examinar as particularidades do caso concreto, o Ministro Relator destacou que a mera coligação contratual não afasta a incidência da Lei nº 8.245/1991. Segundo consignado no voto, trata-se de simples justaposição de contratos funcionalmente interligados, devendo ser aplicada, de forma harmônica, a disciplina jurídica própria de cada um. Assim, o inadimplemento dos aluguéis autoriza o ajuizamento de ação de despejo, enquanto eventuais descumprimentos decorrentes de contratos paralelos – como compra e venda – sujeitam-se aos mecanismos específicos desses institutos, inclusive à propositura de ação de cobrança.

Vislumbra-se, assim, o entendimento da Corte Superior no sentido de que os contratos coligados não perdem a sua individualidade e que o condicionamento de um ao outro não constitui obstáculo à aplicação das regras peculiares a cada qual[3], sendo, portanto, plenamente aplicável a lei de locações nestas hipóteses.

Esse entendimento está em consonância com a doutrina de Paulo Luiz Netto Lôbo,[4] para quem os contratos coligados mantêm suas individualidades e incidem, paralela e conjuntamente, sobre a mesma relação jurídica básica, inexistindo nexo de acessoriedade entre eles, mas sim de interdependência funcional.

A posição adotada pelo STJ, que permanece atual e vem sendo utilizada como referência na análise de estruturas contratuais envolvendo locação de imóveis, confere maior segurança jurídica às operações estruturadas por meio de contratos coligados, especialmente àquelas em que a locação de imóveis integra uma relação econômica mais ampla. Ao reconhecer que a complexidade do arranjo contratual não afasta a aplicação das regras legais específicas, o Tribunal reforça a previsibilidade e a estabilidade dessas operações.

Para empresas, investidores e agentes econômicos, o precedente reforça que a inserção da locação em uma estrutura contratual mais ampla não afasta a aplicação da Lei do Inquilinato, exigindo atenção especial à forma como os contratos são estruturados e aos riscos jurídicos decorrentes de cada instrumento.

Diante desse cenário, a adequada estruturação de contratos que envolvem a locação de imóveis, especialmente quando inseridos em operações contratuais mais amplas, é essencial para a mitigação de riscos e a preservação da segurança jurídica. Nesse contexto, o escritório Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados atua de forma especializada, oferecendo uma abordagem integrada e estratégica na condução de questões jurídicas complexas.

Marina Cauduro Chaves Barcellos

[1] BELO, Emília. Os efeitos decorrentes da coligação de contratos. São Paulo: MP Editora, 2014. Apud PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. t. 38. Rio de Janeiro: Borsoi, 1962, p. 368.

[2] MARQUES, Claudia Lima. Proposta de uma Teoria Geral dos Serviços com base no novo Código de Defesa do Consumidor: a evolução das obrigações envolvendo serviços remunerados direta ou indiretamente. Revista de Direito do Consumidor. v. 33, São Paulo, jan., 2000, p. 79-122.

[3] CARNACHIONI, Daniel. Manual de Direito Civil. Salvador: Juspodvim, 2017, volume único, p. 844.

[4] LÔBO, Paulo Luiz Netto. Direito Civil: Contratos. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2014. p. 107-109.