Reforma Tributária: o que muda?#20 | Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7/2026 posterga a obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais do IBS e da CBS
Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7/2026 posterga a obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais do IBS e da CBS
Reflexos nas operações de alienação e locação de imóveis e demais medidas anunciadas pela Receita Federal para a transição da Reforma Tributária do Consumo.
Em entrevista coletiva realizada em 11 de novembro de 2026, o Secretário Especial da Receita Federal do Brasil, Robinson Barreirinhas, apresentou um conjunto de medidas voltadas à segurança jurídica dos contribuintes na transição da Reforma Tributária do Consumo. O material divulgado pelo Ministério da Fazenda agrupa as medidas em quatro eixos: regulamentação, sistemas da Receita Federal, sistemas dos contribuintes e receio de erros e punições.
Parte desses anúncios foi formalizada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7, de 11 de novembro de 2026, publicado no Diário Oficial da União de 13/11/2026 (Edição 214, Seção 1, p. 124), que altera o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026 - norma que fixa as datas de início da obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos de que trata o art. 112 do Regulamento da CBS (Decreto nº 12.955/2026) e do Regulamento do IBS (Resolução CGIBS nº 6/2026). Segundo o material da coletiva, os novos prazos foram aprovados pelo Comitê Gestor do IBS em 10/11/2026. O ato entrou em vigor na data de sua publicação no DOU e no sítio eletrônico do CGIBS (art. 3º).
Os demais anúncios - notadamente o projeto de lei complementar sobre o recolhimento da CBS e o programa de conformidade - ainda dependem de formalização normativa, conforme tratado no item 4.
2. O que muda: quadro comparativo
O quadro a seguir confronta a redação original do Ato Conjunto nº 4/2026 com a nova redação conferida pelo Ato Conjunto nº 7/2026. As hipóteses relacionadas a operações imobiliárias estão destacadas.
Permanecem inalteradas, entre outras, as datas relativas à NF-e (modelo 55), NFC-e, CT-e, CT-e OS, MDF-e, NF3e, NFCom, Duimp e DIR. Também não foi alterado o caput do art. 1º do Ato Conjunto nº 4/2026, segundo o qual a obrigatoriedade se aplica aos fatos geradores ocorridos a partir das datas fixadas – premissa relevante para operações que se estendam pela virada dos prazos.
Observação: a nova redação das alíneas “c” e “d” do inciso XVII substitui a antiga alínea “c”, que funcionava como regra residual (“eventos não enquadrados nas alíneas anteriores”). Eventos da DeRE não relacionados expressamente nas novas alíneas devem ter seu enquadramento confirmado junto à documentação técnica e a eventuais atos complementares.
3. Destaque: operações imobiliárias
3.1. Alienação de bens imóveis – NF-e ABI (modelo 77)
A obrigatoriedade de emissão da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), prevista no inciso XVIII do art. 1º, passa de 1º de dezembro de 2026 para 1º de março de 2027. A postergação alcança também os optantes do Simples Nacional: na redação original, esses contribuintes estavam sujeitos à data única de 1º de janeiro de 2027; com a nova redação do § 1º, a NF-e ABI enquadra-se nas “demais hipóteses” do inciso II, com início em 1º de março de 2027.
Segundo o Secretário, nos meses de janeiro e fevereiro os contribuintes alcançados pelas postergações seguirão documentando suas operações na forma atualmente adotada, tendo a Receita reconhecido que os sistemas dos contribuintes podem não estar prontos, embora o da Receita esteja. Ressalte-se que as alienações de imóveis, em regra, não são hoje acobertadas por documento fiscal eletrônico específico, o que torna a NF-e ABI uma obrigação efetivamente nova para incorporadoras, loteadoras e demais contribuintes que realizam tais operações.
Análise: o Ato Conjunto disciplina exclusivamente a data de início da obrigatoriedade de emissão do documento fiscal. A postergação não altera, por si, as regras de incidência, apuração e recolhimento da CBS e do IBS aplicáveis às operações com bens imóveis a partir de 2027. Para alienações cujo fato gerador ocorra entre 1º de janeiro e 28 de fevereiro de 2027, recomenda-se acompanhar a nova versão dos regulamentos e eventuais atos complementares quanto à forma de informação dessas operações para fins de apuração (inclusive na apuração assistida).
3.2. Locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis – NFS-e
Nos termos da nova redação da alínea “g” do inciso III, a emissão de NFS-e nas locações de bens móveis e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis passa a ser obrigatória a partir de 1º de janeiro de 2027 (antes, 1º de dezembro de 2026). Para os optantes do Simples Nacional, o prazo permanece em 1º de janeiro de 2027, por força do inciso I do § 1º, que abrange as alíneas “d” a “h” do inciso III.
Atenção à ressalva da alínea “d”: a alínea “g” excepciona os fornecimentos referidos na alínea “d” – serviços também sujeitos ao ISS, enquadrados na lista anexa à LC nº 116/2003 e não incluídos nas alíneas “a” a “c” –, cuja obrigatoriedade, não alterada pelo Ato Conjunto nº 7/2026, vigora desde 1º de outubro de 2026 (exceto para o Simples Nacional, sujeito a 1º de janeiro de 2027). Operações que envolvam cessão de espaço ou bem imóvel e que estejam enquadradas como serviço sujeito ao ISS demandam, portanto, verificação individualizada, pois podem já estar sujeitas à obrigatoriedade.
Análise: considerando que a obrigatoriedade se vincula aos fatos geradores ocorridos a partir da data fixada, locações com faturamento periódico devem ter seus sistemas de emissão parametrizados para os fatos geradores de janeiro de 2027. Recomenda-se, ainda, verificar o enquadramento de locadores pessoas físicas como contribuintes do IBS e da CBS no regime específico de operações com bens imóveis da LC nº 214/2025 – tema não tratado pelo Ato Conjunto nº 7/2026.
3.3. Condomínios edilícios – NFS-e
A emissão de NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como de outras receitas do condomínio (alínea “f” do inciso III), passa a ser obrigatória a partir de 1º de janeiro de 2027 (antes, 1º de dezembro de 2026). O material da coletiva destaca, como ponto de orientação, a emissão de documento fiscal por condomínios com mais de 20% de outras receitas. Esse critério não consta do texto do Ato Conjunto, que se refere genericamente às cobranças condominiais e outras receitas; sua aplicação deve ser confirmada à luz da LC nº 214/2025 e dos regulamentos.
4. Demais medidas anunciadas pela Receita Federal
As medidas a seguir foram anunciadas na coletiva e noticiadas pela imprensa, mas, até a data deste informativo, não se encontram formalizadas em ato normativo.
4.1. Projeto de lei complementar: recolhimento da CBS por estimativa
A Receita pretende encaminhar ao Congresso Nacional projeto de lei complementar que permita, em caráter opcional, o recolhimento da CBS no mês seguinte ao das operações com base em créditos estimados – sem a exigência de crédito vinculado ao pagamento (CVP) –, com ajustes e recolhimento definitivo no segundo mês subsequente, o que representaria ampliação de 30 dias no prazo atual. No mês posterior, a apuração assistida indicaria os créditos efetivamente disponíveis, com glosa daqueles cujos fornecedores não tenham recolhido o tributo. Segundo a reportagem, a alternativa valeria para todo o ano de 2027, com possibilidade de prorrogação caso persistam dificuldades na implementação do split payment. A medida depende de aprovação legislativa.
4.2. Recolhimento pelo Adquirente (RAD) e split payment
A principal orientação da Receita para assegurar o aproveitamento de créditos na transição é a utilização do Recolhimento pelo Adquirente (RAD), mecanismo pelo qual o adquirente recolhe diretamente a CBS incidente sobre a aquisição, descontando o valor do pagamento ao fornecedor. Segundo o Secretário, o RAD já está disponível a todas as empresas, em caráter opcional. Quanto ao split payment, a reportagem indica que a expectativa do setor financeiro é de início, em caráter opcional, no segundo semestre de 2027.
4.3. Programa de conformidade e boa-fé
Foi anunciado programa de conformidade segundo o qual o contribuinte que agir de boa-fé, sem omitir dados e observando as melhores práticas contábeis, não seria multado ou punido em casos de dúvida fundamentada – isto é, diante de interpretação posterior ou regulamentação divergente. De acordo com a reportagem, o programa ainda está em discussão com o Comitê Gestor do IBS para lançamento em âmbito nacional; não sendo possível, seria lançada versão restrita à CBS. Também foram anunciados um assistente de inteligência artificial (LeoReforma) e um programa de resposta preliminar a dúvidas pela Receita Federal.
4.4. Regulamentação e sistemas
Segundo o material da coletiva: (i) a nova versão do regulamento (“Regulamento 2.0”) deveria ser publicada ainda neste semana; (ii) atos conjuntos RFB-CGIBS complementares estão previstos até o início de dezembro de 2026; (iii) resta apenas o leiaute de documentos das plataformas digitais, previsto para novembro de 2026; (iv) o ambiente piloto será aberto a todos os contribuintes em novembro de 2026, com leiaute do módulo de ajuste da apuração assistida em novembro e protótipo em meados de dezembro de 2026; e (v) cerca de 2,6 milhões de profissionais liberais terão CNPJ atribuído em dezembro, com aplicativo para emissão de documentos fiscais.
4.5. Posicionamento sobre o adiamento geral da reforma
O Ministério da Fazenda reiterou ser contrário ao adiamento geral da reforma, pleiteado por entidades do setor produtivo. Segundo o Secretário, o adiamento acarretaria perda estimada de ao menos R$ 60 bilhões, dos quais R$ 50 bilhões relativos à redução do gap de conformidade e R$ 10 bilhões ao cashback destinado à população de baixa renda.
A equipe do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados fica à disposição para auxiliar no assunto
