Questões urbanísticas e desafios jurídicos dos empreendimentos imobiliários de grande porte

Ao contrário de bairros que se desenvolvem de forma espontânea e, por vezes, sem diretrizes urbanísticas claras, as comunidades planejadas nascem de projetos concebidos como verdadeiros polos urbanos, que concentram não apenas a função habitacional, mas incorporam usos como comércio, serviços e lazer em um único complexo, com o objetivo de promover qualidade de vida, reduzir deslocamentos e estimular as interações sociais por meio de espaços compartilhados.

O ordenamento jurídico brasileiro, em especial a Constituição Federal, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) e os planos diretores municipais – que, idealmente, devem ser revisados e aprimorados periodicamente, acompanhando a evolução urbana e social – estabelecem as bases para o planejamento urbano de cada região. Na prática, contudo, as normas municipais mostram-se, muitas vezes, insuficientes para acompanhar a complexidade e o caráter inovador desses empreendimentos. Em especial em municípios de médio e pequeno porte, os projetos de grande escala trazem consigo desafios inéditos, que não poucas vezes extrapolam as previsões normativas existentes.

Um dos desafios, por exemplo, reside no plano de zoneamento municipal, que define as zonas de uso (residencial, comercial, industrial etc.), diante da característica multifacetada das comunidades planejadas, onde há uma coexistência de diferentes usos, como hospitais, escolas, supermercados e habitação, exigindo regulamentações mais especializadas do que aquelas normalmente previstas na legislação local.

A realidade mostra que, em muitos municípios, as normas refletem uma perspectiva tradicional de ocupação, revelando-se insuficientes para abranger os modelos contemporâneos de urbanização. Assim, empreendimentos imobiliários de grande porte assumem, muitas vezes, o papel de incentivadores ao aperfeiçoamento das normas urbanísticas, promovendo o diálogo entre os setores público e privado e viabilizando a elaboração de normativas alinhadas às tendências urbanísticas mais recentes, ajustadas à realidade local e orientadas pelos objetivos de desenvolvimento de cada região.

Nesse cenário, a atuação jurídica próxima e integrada ao empreendedor e aos órgãos públicos, desde a concepção do empreendimento, revela-se essencial para garantir segurança jurídica na estruturação do empreendimento. Trata-se de uma participação ativa em todas as etapas, antecipando lacunas legais, identificando oportunidades normativas e estruturando soluções jurídicas consistentes, seja por meio de requerimentos apresentados junto aos processos administrativos, pareceres técnicos, ou diálogos institucionais e colaborativos, que confiram respaldo ao Poder Público e favoreçam a adoção das melhores práticas. A atuação jurídica não ocorre por consequência, mas de forma antecipada e desde o nascimento do projeto, como verdadeiro braço estratégico do empreendedor.

Nesse processo, destaca-se a importância da estruturação de instrumentos jurídicos como o termo de compromisso celebrado com o Município, que formaliza obrigações e contrapartidas do empreendedor em conformidade com a legislação vigente, se tratando de instrumento essencial para disciplinar, de maneira clara, os limites e atribuições do empreendedor, o alcance das obrigações assumidas e as condições vinculadas à aprovação do empreendimento, assegurando previsibilidade quanto a prazos, formas e responsabilidades e mitigando riscos de incertezas futuras.

Além disso, deve-se ter em perspectiva que os empreendimentos de grande porte não são estáticos, mas possuem natureza dinâmica, estando sujeitos a interferências, ajustes e aperfeiçoamentos ao longo de sua implantação. Daí decorre a necessidade de uma estrutura jurídica flexível, capaz de antecipar potenciais alterações e oferecer soluções que conciliem a segurança normativa com a evolução orgânica do empreendimento.

Outro ponto central para assegurar a continuidade do projeto é a definição de uma estrutura de governança capaz de reger empreendimentos que possuem as nuances e as complexidades semelhantes a uma cidade, equilibrando interesses diversos e conciliando múltiplos perfis de usuários e tipologias de ocupação.

As normas de gestão e governança se dão, na maior parte das vezes, no núcleo dos condomínios e subcondomínios ou associações de moradores, conforme o caso.

Dada a heterogeneidade desses empreendimentos, que frequentemente combinam usos residenciais, comerciais e de lazer, e a característica distinta dos usuários de cada tipologia, a elaboração das normas de convivência deverá contemplar os diferentes aspectos, mirando as expectativas do empreendedor para o seu desenvolvimento futuro. É no momento de nascimento do projeto que se torna possível estruturar juridicamente a integração entre os diferentes usos, áreas, lotes ou unidades autônomas, definindo o que é comum a todos e o que é de uso reservado a cada grupo de usuários, para um desenvolvimento que se implantará, por muitas vezes, durante um longo período e deverá refletir as nuances de um convívio comunitário.

É fundamental que esse passo seja construído de forma conjunta entre empreendedor, assessoria jurídica, projetistas, desenvolvedores de negócio e demais áreas envolvidas, integrando as diversas expertises na consolidação do objetivo comum ao empreendimento. Não existe uma fórmula pronta, mas é imprescindível ao operador jurídico conhecer profundamente o produto e as intenções do empreendedor e do projeto, estabelecendo assim normas assertivas.

Alguns aspectos como, por exemplo, os critérios de rateio de despesas, deverão refletir as diferenças de uso, ocupação e densidade. Lotes unifamiliares, que abrigam casas isoladas, têm dinâmica distinta dos lotes multifamiliares, que comportam condomínios edilícios com dezenas de unidades, razão pela qual o desenho do sistema de rateio deverá assegurar equilíbrio e proporcionalidade, de modo que todos participem de forma equânime em relação ao todo, compatível com suas próprias características.

Há que se regrar, ainda, a interação dos diversos condomínios que muitas vezes compõem o complexo, no que diz respeito a autonomia de cada um e à relação entre todos, delimitando as esferas de competência de setores de natureza distinta, como mall de lojas, hotel, unidades residenciais, e naquilo que devam ou não interferir nas estruturas próprias, comuns ou no funcionamento do todo. Daí a relevância de definir frações ideais com critérios lógicos e equilibrados e convenções que assegurem a autonomia administrativa de cada núcleo, mas também a integração e responsabilidade necessárias à preservação do complexo como um todo.

Os grandes empreendimentos imobiliários representam, simultaneamente, desafios e oportunidades jurídicas e urbanísticas. Nesse contexto, o operador jurídico assume um papel estratégico e ativo, atuando como ponte entre a criatividade do empreendedor e as possibilidades legais, construindo soluções diferenciadas e sólidas. Mais do que garantir conformidade jurídica, sua missão é desenvolver estruturas inovadoras, enfrentando os desafios com uma verdadeira “indignação mobilizadora”, mas sempre de forma segura e sustentável, acompanhando a complexidade, a longevidade e as múltiplas interações que caracterizam esses empreendimentos.

Luciellen Leitzke