O artigo 54-A da Lei 8.245/91 (a “Lei das Locações”) estabelece que “na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei”. Diz ainda, em seu § 1o, que “poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”.
Trata-se da regulamentação do que o mercado nomina contratos de buit to suit (os “Contratos de BTS”).
Com efeito, nos Contratos de BTS ocorre o que a própria tradução do termo built to suit indica: a aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel a ser objeto da locação para se adequar, na medida de suas necessidades, ao uso pelo locatário.
Portanto, nessas relações de BTS, o valor do locativo mensal pago pelo locatário não remunera simples e exclusivamente o uso do imóvel do locador pelo locatário. O valor do locativo mensal remunera, também e primordialmente, a disposição do locador em alocar capital seu para atender as necessidades específicas do locatário, adquirindo e/ou construindo e/ou substancialmente reformando o imóvel a ser objeto da locação para fazê-lo se adequar e servir às necessidades do locatário.
Dentro desse contexto e das linhas de contorno dessa relação jurídico-negocial, em tempos de pandemia, ganha relevância a necessidade de investigar se os locatários poderão, invocando os efeitos da Covid-19 como situação de força maior, revisar os Contratos de BTS, seja em caráter temporário ou definitivo.
Partindo-se da premissa, verdadeira, de que nessas relações o locativo mensal primordialmente remunera a alocação de capital pelo locador – que já fora feita - em benefício direto e específico dos interesses e da necessidade do locatário, deve-se responder que os locativos mensais não podem ter seus valores revisados em decorrência dos efeitos da pandemia, ainda mais nas hipóteses em que, na forma do § 1o, do artigo 54-A da Lei de Locações, tiver sido convencionada “a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”.
Não se deve deixar de pontuar, ademais, que, em muitas relações de BTS, o fluxo futuro dos locativos contratados é lastro de operações de captação de recursos por parte do locador, para viabilizar a aquisição ou obras, o que reforça a recomendação e o entendimento de que nesses contratos não possa haver a revisão dos locativos mensais ajustados, durante o prazo de vigência do contrato de locação.
Daí não se pode, contudo, afirmar que essas relações de BTS estejam completamente blindadas e que não possam, em hipótese alguma, ser atingidas por decorrência dos efeitos negativos E nefastos da Covid-19.
Nas hipóteses em que ao locatário, pelos efeitos da pandemia que lhe tenham atingido, restar materialmente impossibilitados de promover o pagamento dos locativos mensais ajustados, poderá ele, a nosso ver, invocar o fato de força maior para inibir, na forma do artigo 393 do Código Civil, os efeitos da mora. Não poderá ele, locatário, todavia, invocar os efeitos da pandemia para exonerar-se, no todo ou em parte, do pagamento dos locativos, mas sim e tão somente para atingir uma resultante de prorrogação ou diferimento, no todo ou em parte, dos locativos mensais que temporariamente não tenha condições de honrar por motivo de força maior.
A pandemia não é caso de força maior que autorize, por si só e a priori, alterações no cumprimento e execução de todas e quaisquer obrigações e relações, por todas e quaisquer partes contratantes.
É necessário sempre analisar-se o caso específico e as circunstâncias concretas de cada relação, medindo os efeitos causados à mesma pela pandemia e ajustando o cumprimento das obrigações cum grano salis vis a vis ditos efeitos, na exata medida do necessário. Isso em todas e quaisquer relações, mais ainda nas derivadas de Contratos de BTS. Nestas, dos Contratos de BTS, ademais, há que se ter sempre presente que a relação contratual é atípica, não sendo uma pura relação de locação, e que nela o locativo mensal contratado, acima de tudo, remunera a disposição do locador em alocar o seu capital com vistas a atender o interesse do locatário, entregando-lhe um imóvel adaptado e customizado ao seu interesse e a suas necessidades.
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