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O Crowdfunding Imobiliário na Legislação Brasileira

O crowdfunding imobiliário é uma espécie de financiamento coletivo voltado para a realização de empreendimentos imobiliários, tais como a construção e incorporação de edifícios para a venda de unidades autônomas (salas comerciais, apartamentos, etc) e o loteamento de áreas para venda de lotes/terrenos.


Portanto, por meio desse tipo de investimento, loteadoras e incorporadoras podem financiar parte das obras com os valores captados de pequenos investidores pulverizados, ao invés de captar recursos junto às instituições financeiras ou por meio de investidores institucionais, por exemplo. Contudo, é preciso estar atento ao fato de que existem certos limites e condições impostas pela legislação para essa modalidade de captação de recursos, como veremos mais abaixo.


Desde 2017, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) regula o chamado crowdfunding por meio da Instrução nº 588, a qual estabelece as principais definições, condições e players autorizados a captar recursos de investidores através de plataformas eletrônicas como sites e/ou aplicativos.


Importante frisar que a Instrução nº 588 não regula somente o crowdfunding imobiliário, mas sim toda e qualquer oferta pública de distribuição de valores mobiliários emitida por empresas de pequeno porte e realizada exclusivamente por meio de plataforma eletrônica de investimento participativo. Portanto, desde que se encaixe nessa definição, qualquer negócio que deseje captar valores do público em geral, utilizando-se de uma plataforma online, poderá, dentro dos limites impostos pela Instrução nº 588, se beneficiar desse mecanismo.


Atualmente, segundo informações obtidas no site da CVM, trinta e nove plataformas já obtiveram registro junto àquela autarquia, sendo que algumas delas já tiveram seu registro cancelado. Das plataformas já registradas, identificamos que pelo menos quatro delas são voltadas exclusivamente para o financiamento coletivo de investimentos imobiliários dos mais diversos tipos.


Dito isso, podemos identificar três sujeitos nas operações de crowdfunding imobiliário, cujas definições encontramos estabelecidas na Instrução nº 588:


1) Beneficiário: é aquele que desenvolve o projeto a ser financiado e que receberá os recursos captados dos investidores. No caso do crowdfunding imobiliário, o beneficiário poderá ser uma incorporadora ou loteadora, desde que se enquadre como empresa de pequeno porte (com receita bruta anual de até R$ 10.000.000,00) e que não seja registrada junto à CVM como emissora de valores mobiliários;


2) Investidor: é aquele que financia o projeto fazendo aportes por meio da plataforma de investimentos; e


3) Plataforma eletrônica de investimento participativo: funciona como intermediário entre beneficiário e investidor e deve ser uma pessoa jurídica constituída no Brasil e registrada na CVM para o exercício dessa atividade.


Ademais, para se enquadrar como crowdfunding imobiliário e gozar dos benefícios concedidos pela legislação, o valor alvo máximo da captação é de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e o investidor não poderá investir mais de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por ano em ofertas desse gênero.


O prazo de captação, ou seja, o período no qual a oferta fica disponível na plataforma, é de no máximo 180 (cento e oitenta) dias, sendo que os valores disponibilizados pelos investidores somente poderão ser entregues ao emissor após o encerramento e a confirmação do êxito da oferta, ou seja, somente após a meta de captação ter sido atingida.


A Instrução também estabelece um prazo de carência de 120 (cento e vinte) dias entre projetos de captação, de forma que o emissor somente poderá realizar nova oferta 120 (cento e vinte) dias após o encerramento da sua última oferta, sempre respeitado o limite R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) de captação por ano-calendário, mesmo para ofertas realizadas por plataformas diferentes.


Conforme visto acima, o valor da oferta/captação tem diversos limites. É forçoso reconhecer, portanto, que devido ao alto valor necessário para a realização de um projeto imobiliário, o crowdfunding imobiliário não permite financiar a totalidade de empreendimentos dessa natureza. Nesse caso, o crowdfunding voltado para o setor imobiliário exerceria um papel alternativo, não tendo um papel exclusivamente financeiro, mas atuando como um “mobilizador de ideias de negócio e de complemento a outras formas de financiamento”[1].


Apesar de sua natureza complementar quando se trata de financiamento de projetos imobiliários, parte do mercado entende o crowdfunding como uma ferramenta extremamente “inventiva” e atrativa, pois permite a aproximação entre o negócio e os pequenos investidores, os quais sentem-se parte integrante do projeto ao investirem nele. Os ganhos com a divulgação desse tipo de iniciativa agregariam um caráter de modernidade às incorporadoras, especialmente junto ao público mais jovem, habituado a usar a internet para diversas situações, inclusive para novas formas de investir.


[1] Crowdfunding como forma de capitalização das sociedades, João Vieira dos Santos. Revista Electrónica de Direito, junho 2015, nº2.p. 12.


Fernanda Muraro Bonatto

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