A diferença entre a revalidação da incorporação imobiliária e a renúncia ao prazo de carência

A Incorporação Imobiliária é uma atividade complexa que envolve diversas variáveis e múltiplas relações jurídicas simultâneas. A legislação brasileira que regula essa atividade, em especial a Lei nº 4.591/64, exerce papel fundamental na organização e na segurança jurídica do mercado imobiliário. Contudo, dois conceitos frequentemente empregados nesse contexto, embora possuam naturezas e finalidades distintas, costumam ser confundidos: a renúncia ao prazo de carência e a revalidação da Incorporação Imobiliária.

A referida Lei estabelece que o Incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais do Empreendimento após o registro da Incorporação no Registro de Imóveis competente, obtendo-se assim o “R” da Incorporação. Para a obtenção desse registro, é necessário apresentar e arquivar a documentação exigida pelo artigo 32 da Lei nº 4.591/64, que inclui entre outros documentos, as certidões fiscais, de protesto, de ações cíveis e criminais, bem como certidões de ônus reais relativas aos imóveis, à Incorporadora e, quando aplicável, aos Permutantes.

Uma vez registrada a Incorporação, as certidões apresentadas terão validade de 180 (cento e oitenta) dias. Durante esse prazo, o Incorporador está autorizado a alienar ou onerar as frações ideais do terreno e suas acessões correspondentes às futuras unidades autônomas.

Conforme o artigo 33 da Lei nº 4.591/64,caso, após os 180 dias do registro, a Incorporação não seja efetivada através da formalização da alienação ou oneração de alguma unidade futura ou da contratação de financiamento para a construção ou, ainda, do início das obras, o Incorporador fica impedido de negociar as unidades até que revalide a Incorporação junto ao Registro de Imóveis, apresentando a atualização de todas as certidões previstas no artigo 32 da mesma Lei. Tal procedimento deverá ser reiterado a cada 180 dias, enquanto a formalização da Incorporação não constar na matrícula do Empreendimento.

Por sua vez o prazo de carência, também conhecido como prazo de denúncia, previsto no artigo 34 da Lei nº 4.591/64, consiste em uma faculdade concedida ao Incorporador para avaliar a viabilidade do seu Empreendimento, permitindo a desistência da Incorporação Imobiliária de forma lícita em até 180 dias após seu Registro. No pedido de Registro da Incorporação o Incorporador deve apresentar uma declaração expressa que estipule o prazo de carência e as condições que autorizem a desistência do Empreendimento, conforme previsão do artigo 32, inciso “n”, e do § 1º do artigo 34 da mesma Lei.

O Incorporador pode estabelecer qualquer prazo, desde que não ultrapasse o limite máximo de 180 dias, que corresponda à validade do registro da Incorporação. Caso seja fixado um prazo inferior a 180 dias, ele não poderá ser renovado, pois o artigo 34, § 6º, estabelece que o prazo de carência é improrrogável.

O prazo de carência é um direito potestativo do Incorporador, ou seja, sua utilização independe da aceitação dos adquirentes. É exclusivo do Incorporador decidir se exercerá esse direito, sob pena de perda do direito de desistência.

Existem três possibilidades para cancelamento da Incorporação imobiliária:

1. Fixado o prazo de carência, não superior a 180 dias, o Incorporador poderá requerer a desistência da Incorporação dentro desse prazo, comunicando esse fato, por escrito, a cada adquirente ou candidato à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal;

2. Pedido de cancelamento da incorporação, sem que tenha sido estabelecido prazo de carência, deverá ser requerido pelo Incorporador com concordância dos eventuais compradores, promissários compradores ou outros titulares de direitos sobre as unidades, conforme previsto no artigo 250, inciso II, da Lei dos Registros Públicos;

3. Através de decisão judicial, para os casos que não se enquadrem nas hipóteses anteriores.

O prazo de carência tem como objetivo proteger os adquirentes, garantindo-lhes confiança e previsibilidade quanto à continuidade do projeto. Por isso, não deve ser confundido com o prazo de validade do registro da incorporação. A regra prevista no artigo 33 aplica-se quando há prazo de carência e quando não há.

Considerando o dia do registro da Incorporação como “dia 1”, se o Incorporador declarar reserva ao prazo de carência, terá até o limite desse prazo para desistir do Empreendimento, desde que cumpridas as condições estabelecidas na declaração. Durante esse período, o Incorporador está apto a negociar as unidades. Caso não protocole o pedido de desistência, deverá revalidar a Incorporação a cada 180 dias, apresentando todas as certidões atualizadas, até que o Empreendimento seja efetivamente concretizado junto ao Registro de Imóveis.

Daiane Ternus