O contrato de locação built to suit e seus contornos na ação renovatória

Os contratos de locação na modalidade built to suit apresentam particularidades que vão além da locação tradicional, pois conciliam pretensões específicas de locadores e locatários. De um lado, atendem aos interesses do locador, que também atua como empreiteiro; de outro lado, os do locatário, que usufrui de um imóvel projetado para o desenvolvimento de suas atividades. Por essa razão, esses contratos também são conhecidos como “contratos sob medida”.

A Lei de Locações (Lei 8.245/91) traz regulamentações específicas aos contratos built to suit, tratando essa modalidade de forma diferenciada ao conferir maior liberdade às partes para estipular determinadas cláusulas contratuais. Tais especificidades em impactos diretos em uma Ação Renovatória. Neste breve comentário, serão abordados, na primeira parte, o conceito dos contratos built to suit e suas diferenças em relação à locação tradicional. Em seguida, serão analisados os aspectos gerais da Ação Renovatória e sua aplicação a essa modalidade contratual.

1.            Contratos de locação built to suit

A conceituação dos contratos de locação built to suit passa pelas características específicas dessa modalidade contratual, iniciando-se pela própria definição legal. A primeira característica que se identifica é o fato de se tratar de uma locação não residencial, voltada à atividade empresarial. É o que se verifica na leitura do art. 54-A da Lei de Locações[1] (Lei 8.245/91), que trata expressamente da “locação não residencial de imóvel urbano”. Tal classificação está diretamente relacionada à destinação do imóvel, que deve atender às necessidades específicas do exercício da atividade econômica do locatário.[2]

Além disso, o Art. 54-A da Lei 8.245/91 também trata da relação específica do locador em relação ao imóvel. De acordo com a Lei, o locador adquire o imóvel de forma prévia à construção ou substancial reforma de um imóvel específico que o locatário indica que pretende locar. A legislação, expressamente, refere que fica ao encargo do locador a construção ou substancial reforma para se adequar à destinação que será dada ao imóvel pelo inquilino.

Desse modo, meras adaptações ou reformas simples no imóvel para que o locatário passe a desenvolver suas atividades não são suficientes para caracterizar um contrato built to suit. Como exemplo, pode-se citar agências bancárias, que exigem padrão construtivo específico e sistema de segurança próprio, o que implica adaptações estruturais significativas no imóvel. Na maioria das vezes, a atividade desenvolvida pelo locatário não guarda relação com a construção civil – como no exemplo da agência bancária acima referido.

Por isso, essa modalidade contratual conecta o locador, que assume obrigações típicas da construção civil, ao locatário, que necessita de um imóvel sob medida para desenvolver suas atividades frente às exigências específicas que possui. Não raro, a doutrina aproxima o contrato built to suit de um contrato de empreitada.

Diante disso, poderíamos afirmar que, nos contratos built to suit, também há elementos categoriais essenciais da empreitada, quais sejam: (i) construção ou substancial reforma de imóvel; (ii) remuneração a ser paga pelo ocupante. A remuneração da construção, contudo, não é obrigatoriamente separada da remuneração pelo uso da coisa.[3]

Outra particularidade do contrato built to suit, também prevista no art. 54-A é de que a locação se dá por prazo determinado, prevalecendo as “condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei”. Neste sentido, o entendimento jurisprudencial, conforme ementa transcrita em decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. REVISIONAL DE CONTRATO. SISTEMA BUILT TO SUIT. NORMATIZAÇÃO QUE PRIVILEGIA O CONTRATO LIVREMENTE DISCUTIDO E FIRMADO ENTRE AS PARTES. ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA EM MEDIDA LIMINAR QUE NÃO ENCONTRA SUPEDÂNEO LEGAL, A AFASTAR A PROBABILIDADE DO DIREITO. DECISÃO REFORMADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de Instrumento, Nº 50811740420218217000, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Julgado em: 23-09-2021)

Esta modalidade de contrato de locação se diferencia dos contratos de locação em geral, pois a remuneração nele prevista não corresponde, apenas, ao uso do imóvel por parte do locatário, mas também aos investimentos realizados pelo locador pela construção, ou reforma substancial.

Na legislação sobre a matéria também se destaca o prazo contratual que pode ser, livremente, pactuado pelas partes. Trata-se de aspecto relevante, de modo a viabilizar o retorno dos investimentos feitos por ambas as partes. Como forma de proteger os interesses do locador que investiu na construção, o Art. 54-A, §1º, da Lei de Locações permite, inclusive, “a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”. Encerrado o prazo pactuado, é garantido à locatária a renovação do contrato, aplicando-se o disposto na Lei de Locações. Sobre este ponto, especificamente, passam a ser feitas considerações no tópico que segue.

2.            Ação renovatória de locação no âmbito dos contratos built to suit

Como regra geral a Lei de Locações (Lei 8.245/91) assegura ao locatário o direito à renovação do contrato de locação, se observados os seguintes requisitos, previstos no Art. 51, incisos I, II e III: (i) que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e (iii) que seja explorado o comércio, no mesmo ramo, por, no mínimo, três anos ininterruptos. Além do preenchimento desses requisitos, o locatário deverá comprovar as exigências previstas no Art. 71 da Lei de Locações[4], como por exemplo, a prova do exato cumprimento do contrato em curso e a prova da quitação dos impostos e taxas.

Trata-se de direito potestativo do locatário da relação contratual, o que significa que, preenchidos os requisitos legais, a renovação do contrato de locação – nos termos do Art. 51 da Lei 8.245/91 –, é, judicialmente, assegurada.[5]

A Ação Renovatória tem impacto direto nos contratos de locação, pois, segundo a doutrina, o contrato renovado configura um novo vínculo contratual e não mera prorrogação do prazo de locação.[6] Esta renovação, por sua vez, traz repercussões, especificamente, à natureza do contrato de locação built to suit, senão vejamos:

Em caso de renovação do contrato as partes não renovam a prestação da empreitada, porque exaurido o seu objeto. Já não existe, nesse caso, o built (empreitada) que, como visto, é prestação essencial do contrato built to suit. A renovação seria apenas pela cessão do uso, o que nos remeteria a um contrato típico de locação.[7]

Em outras palavras, ao renovar-se judicialmente um contrato built to suit a relação jurídica subsequente passa a versar apenas sobre o uso do imóvel, esvaziando-se o caráter híbrido e excepcional do contrato original. Dessa forma, eventual renovação deverá considerar as novas bases contratuais condizentes com o uso do imóvel já pronto, desconsiderando a prestação de fazer já cumprida. Tal interpretação visa preservar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

Esse entendimento reforça a importância de cláusulas bem redigidas nos contratos built to suit prevendo, desde a origem, os efeitos de eventual renovação ou término contratual, especialmente diante dos investimentos vultosos comumente envolvidos nessa modalidade. A clareza e a precisão na redação contratual são essenciais não apenas para equilibrar os interesses das partes, mas também para que o contrato seja recepcionado pelo Poder Judiciário na hipótese de ajuizamento de Ação Renovatória, de forma a refletir adequadamente a vontade das partes e garantir a efetividade da avença.

3.            Considerações finais

Os contratos de locação built to suit representam uma modalidade atípica dentro do regime da Lei de Locações, marcada por especificidades que vão além da simples cessão do uso de imóvel. A combinação entre locação e obrigação de construir ou reformar substancialmente o imóvel confere a esses contratos características próprias, que justificam o tratamento legal diferenciado.

Em razão desses elementos a aplicação da Ação Renovatória aos contratos built to suit exige atenção, especialmente porque a renovação não alcança a prestação original de empreitada, mas apenas a continuidade da locação. Nesse cenário, o contrato renovado perde seu caráter híbrido e passa a operar como uma locação convencional.

A análise cuidadosa das disposições legais e das particularidades contratuais, elaborada por profissional com conhecimento técnico da matéria, é essencial para garantir segurança jurídica às partes e prevenir litígios decorrentes da interpretação e aplicação dessas regras.

Carolina Santos Panizzi

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[1] Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

[2] “Se por um lado o built to suit residencial pode despertar o interesse aos ocupantes, essa contratação também chamar a atenção de investidores ou empresários da construção civil. Isso porque, embora possa haver elevado dispêndio de valores para a construção do imóvel, a depender da tratativa negocial, ao final do contrato, o responsável pela construção poderá recuperar o investimento para, ultrapassado o prazo determinado, locar ou mesmo vender o imóvel construído ao próprio ocupante ou a terceiros.

Ocorre que as situações acima descritas parecem distintas do que estabelece o art. 54-A da Lei do Inquilinato, cujo dispositivo tem início afirmando que “na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição (...)”” GOMIDE, Alexandre Junqueira. Contratos built to suit: aspectos controvertidos decorrentes de uma nova modalidade contratual. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2023. v. 1.

[3] GOMIDE, Alexandre Junqueira. Contratos built to suit: aspectos controvertidos decorrentes de uma nova modalidade contratual. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2023. v. 1.

[4] Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

[5] “22. Nesta linha, o art. 51, da Lei 8.245/91, atribui ao locatário o direito à renovação compulsória do contrato, desde que preenchidos os seguintes requisitos, a saber: (i) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”. (REsp n. 1.971.600/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/8/2022, DJe de 26/8/2022.)

[6] GOMIDE, Alexandre Junqueira. Contratos built to suit: aspectos controvertidos decorrentes de uma nova modalidade contratual. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2023. v. 1.

[7] GOMIDE, Alexandre Junqueira. Contratos built to suit: aspectos controvertidos decorrentes de uma nova modalidade contratual. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2023. v. 1.