Como é de conhecimento geral, durante a pandemia inquilinos e proprietários de imóveis travaram disputas em face da expressiva variação do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), medido e publicado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), índice que há décadas costumava ser o mais utilizado para o reajuste anual aplicável aos contratos de locação e que desde 2020 desconectou-se da evolução dos demais índices, com alta de nada menos do que 17,78% no ano de 2021, e de 23,14% no ano de 2020. Nesse mesmo período, a inflação oficial medida pelo IPCA somou alta de 10,06% no ano de 2021 e de 4,52% no ano de 2020.
Tal desconexão do IGP-M em relação aos demais índices que comumente são utilizados para recomposição da perda da moeda no tempo, inclusive, ensejou embates judiciais e extrajudiciais para a revisão/substituição do índice de correção a ser aplicado nos contratos de locação, fazendo com que a matéria fosse amplamente discutida nos tribunais do país sem, entretanto, que tivéssemos uma solução uniforme.
Foi dentro deste cenário que, na última terça-feira, dia 11 de fevereiro de 2022, o IBRE-FGV (Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas), lançou um novo índice que vinha sendo estudado, e que sugere seja utilizado nas locações residenciais: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR).
Em linhas gerais, o IVAR utiliza informações obtidas em contratos de locação residencial firmados sob intermediação de empresas administradoras de imóveis (contratos novos e reajustes em contratos já existentes) e, assim, faz a evolução mensal dos valores dos aluguéis de imóveis residenciais através de uma média ponderada que, por enquanto, utiliza dados de cerca de 10 mil contratos por mês, em 4 capitais: Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. Essa, inclusive, a principal diferença com o indicador FIPZAP, por exemplo, que é lastreado em anúncios de imóveis à locação e acabou nunca sendo efetivamente adotado pelo mercado imobiliário como critério de correção contratual.
Segundo Paulo Picchetti, Pesquisador do IBRE-FGV e responsável pela metodologia do IVAR, “O setor imobiliário foi profundamente afetado pelos efeitos da pandemia sobre o mercado de trabalho. O desemprego elevado sustentou negociações entre inquilinos e proprietários que resultaram, em sua maioria, em queda ou manutenção dos valores dos aluguéis, contribuindo para o recuo da taxa anual do índice”.
A próxima divulgação do IVAR ocorrerá em 10 de fevereiro de 2022. Importante estarmos atentos para os números que começarão a aparecer para trilharmos o caminho que conduza ao melhor equilíbrio das relações, uma vez que irá impactar tanto os contratos de locação, quanto as ações judiciais e o mercado imobiliário como um todo.
A equipe do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados está acompanhando de perto as repercussões e as novidades atreladas a este tema para assessorar os clientes de forma ampla e completa.
Gabriela Dornelles
Marina Kremer Cauduro
Daiana Mendes Mallmann