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IRPF e rendimentos financeiros em operações imobiliárias | Vendas com participação no VGV

A poucos dias do prazo final para a entrega da declaração de ajuste anual de imposto sobre a renda da pessoa física (“DAA”), inúmeras dúvidas são levantadas quanto ao modo de corretamente apurar e declarar os rendimentos dos contribuintes. Dentre elas, destaca-se o tema dos rendimentos financeiros gerados em operações imobiliárias, auferidos por pessoas físicas. Tratando-se de rendimentos financeiros produzidos em operações de locação de imóveis, como os juros e a atualização monetária acrescidos ao valor de principal dos aluguéis, quando pagos em atraso pelo inquilino, não há maiores divergências quanto ao tratamento tributário. Os rendimentos financeiros integram a base de cálculo, para efeitos de tributação, incluindo ainda eventuais multas e outras penalidades, tudo em conformidade com o disposto no art. 32 da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014. Se recebidos de pessoas físicas, os rendimentos financeiros estão sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório (o “carnê-leão”). Se recebidos de pessoas jurídicas, deverá haver a retenção na fonte. Em ambos os casos, os rendimentos serão incluídos na DAA. A tributação dos rendimentos financeiros, enquanto montante acessório, segue o mesmo regime de tributação dos aluguéis, enquanto rubrica principal. Submetem-se à tabela progressiva do imposto sobre a renda da pessoa física, com alíquotas entre 7,5% e 27,5%. Voltando-se, porém, aos rendimentos financeiros gerados em operações envolvendo a alienação de imóveis, o regramento tributário não tem a mesma simplicidade. Na alienação de imóveis, o contribuinte poderá apurar ganho de capital, em decorrência da diferença positiva entre o valor de alienação (em regra, o preço efetivo da operação de venda) e o custo de aquisição (o valor de aquisição do imóvel, usualmente correspondente ao preço pago quando da aquisição, somado às benfeitorias realizadas no bem). O ganho de capital percebido pela pessoa física está sujeito às alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, recaindo a faixa inicial sobre os ganhos que não ultrapassem R$ 5.000.000,00. Contudo, a apuração de ganho de capital, com a tributação segundo as alíquotas de 15% a 22,5%, é restrita à diferença entre o valor original nominal da alienação e o custo de aquisição. Todo o acréscimo que vier a ser aplicado ao valor original nominal da alienação, a título de juros, de multa ou mesmo de correção monetária, não será tratado como parcela integrante do cálculo do ganho na alienação de imóveis. Para a Secretaria da Receita Federal do Brasil (“RFB”), esses acréscimos ao valor original nominal da alienação corresponderiam, necessariamente, a rendimentos financeiros. Devem, assim, ser tratados ou como rendimentos recebidos de pessoas físicas (se o adquirente e pagador for uma pessoa física), com o recolhimento mensal obrigatório (“carnê-leão”), ou como rendimentos recebidos de pessoa jurídica (se o adquirente for uma pessoa jurídica), com a sujeição à retenção na fonte, tudo nos termos do § 3º do art. 19 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001. Por essa via, em ambos os casos (pagamentos por pessoa física ou por pessoa jurídica), o contribuinte que recebe esses rendimentos financeiros estará sujeito à tributação segundo a tabela progressiva do imposto sobre a renda da pessoa física, com a aplicação das alíquotas de 7,5% a 27,5%. Não é com pouca surpresa ou incredulidade que os contribuintes descobrem a obrigatoriedade de tratar mesmo a mera correção monetária aplicada à parcela do preço de venda de seus imóveis como rendimentos financeiros. Para eles, assim como para a própria jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a atualização monetária não se constitui “um plus que se acrescenta”, “mas um minus que se evita” (STJ, REsp 1112524/DF, Rel. Ministro LUIZ FUX, CORTE ESPECIAL, julgado em 01/09/2010, DJe 30/09/2010, em regime de recurso repetitivo). Contudo, o entendimento do fisco federal é bastante claro: qualquer acréscimo ao valor original nominal da alienação, incluindo o mero reajuste monetário de prestações, em um pagamento parcelado do preço, constituiria rendimento financeiro. Não à toa, um historiador como Yuval Noah Harari (1) trata o Direito como uma realidade imaginada, criador de ficções coletivas que somente se sustentam enquanto todos nelas acreditarem. Dentro desse curioso regime tributário em que os efeitos inflacionários são desprezados (não necessariamente insólito, haja vista a eterna discussão sobre a atualização das faixas da própria tabela progressiva do imposto sobre a renda da pessoa física), um caso específico merece destaque. Trata-se das operações imobiliárias de alienação de imóveis, em que o preço de venda é submetido à condição futura e incerta. Enquadram-se aqui as comumente denominadas “permutas financeiras”, efetivas operações de compra e venda de imóveis, em que o alienante receberá não um preço certo e determinado, mas um percentual aplicado sobre o futuro valor geral de vendas (“VGV”) de um empreendimento a ser desenvolvido pelo adquirente, no imóvel transacionado. Em operações ditas como “permutas financeiras”, quando da sua contratação, não há um valor de alienação nominal determinado, sobre o qual viriam a incidir acréscimos, com tratamento como rendimentos financeiros. O valor de alienação é indeterminado, por “impossibilidade absoluta de quantificá-lo de imediato”, haja vista que a “determinação do valor das prestações e do preço depende do faturamento futuro” (item 566 do material “Perguntas e Respostas do Imposto sobre a Renda – Pessoa Física – 2020, divulgado pela RFB). Nesse contexto, todo o valor recebido pelo alienante, à medida em que houver a materialização da sua participação no VGV do empreendimento, será computado como preço de venda, como valor de alienação. O tratamento tributário a todo o valor recebido será de ganho de capital (alíquotas de 15% a 22,5% sobre o ganho), não havendo de se falar em rendimentos financeiros (alíquotas de 7,5% a 27,5%), porque inexistentes. Em se tratando de alienações de imóveis, com recebimento de parcela variável do preço, sujeita à condição futura e incerta, realizadas por pessoas jurídicas optantes do lucro presumido, já houve o reconhecimento, por parte da RFB, de que todos os valores recebidos em contraprestação à transferência da propriedade integram a receita bruta na venda de imóveis (Solução de Consulta Cosit nº 96/2019). O próprio fisco federal, nessa situação, reconhece que não haveria de se falar em rendimentos financeiros auferidos pela empresa alienante. O mesmo tratamento deve ser aplicado às alienações realizadas por pessoas físicas, cujo preço também esteja sujeito à condição futura e incerta, enquanto participação no VGV de empreendimento imobiliário a ser desenvolvido pelo adquirente. A distinção de tratamento tributário, entre acréscimos a um valor de alienação previamente determinado, como rendimentos financeiros, e a materialização de um preço originalmente indeterminado, como indistintamente submetido à apuração de ganho de capital, guarda racionalidade. No primeiro caso, o alienante tem a certeza do direito ao recebimento de um valor fixo (o preço original), sobre o qual incidirão ainda os acréscimos (mesmo que a título de mera atualização monetária). O fisco identifica nesses acréscimos rendimentos análogos aos gerados por um mútuo ou por outros instrumentos financeiros de renda fixa. Já nas operações com preço indeterminado, o alienante incorre no risco do negócio: não lhe é assegurado o recebimento de nenhum valor fixo, predeterminado, sujeito a eventuais acréscimos futuros. Todo o preço dependerá de condição futura e incerta, correspondente ao resultado do VGV do empreendimento a ser ainda desenvolvido pelo adquirente. Aqui não pode haver tratamento de renda fixa, porque a álea assumida pelo alienante impõe o reconhecimento de renda variável nos valores recebidos, à medida em que o VGV é realizado. Nesse sentido, pode-se reportar à fundamentação da sentença proferida pelo Juiz Federal Substituto Evandro Ubiratan Paiva Silveira, da 13ª Vara Federal da Subseção Judiciária de Porto Alegre, RS. Examinando uma operação de alienação de imóvel, por pessoa física, com o preço submetido à condição futura e incerta (percentual aplicado sobre o VGV), apontou o magistrado que “os valores recebidos pela autora ao longo da relação contratual havida mantém o caráter de preço pago pelo terreno inicialmente transferido à construtora”, de sorte que “constituem ganho de capital e desta forma deveriam ser tributados, na medida do efetivo recebimento”. Não há rendimentos financeiros, quando o preço de uma alienação é, originalmente, indeterminado. A equipe do Eichenberg & Lobato Advogados Associados está apta para dirimir quaisquer questões sobre o assunto e auxiliá-los para as medidas necessárias. - (1) HARARI, Yuval Noah. Sapiens: Uma breve história da humanidade. trad. de Janaína Marcoantonio. 19ª ed. Porto Alegre: LP&M, 2017, p. 33.

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