Condomínios Horizontais de Lotes são empreendimentos implantados em terrenos nos quais os condôminos são proprietários de partes de uso exclusivo, geralmente os lotes, e partes de uso comum, representadas pelas áreas comuns, como clubes, quadras, vias de circulação de veículos, entre outras. Essa figura se assemelha aos condomínios edilícios, tanto que foi equiparada a estes pela Lei nº 13.465/2017, que introduziu os Condomínios de Lotes no Código Civil[1].
Nosso questionamento gira em torno da possibilidade de realizar incorporações imobiliárias em lotes dentro desses condomínios. Abordaremos essa possibilidade, analisando os aspectos legais e urbanísticos envolvidos.
A primeira questão a ser considerada é o contexto legal da incorporação imobiliária em lotes dentro de condomínios horizontais. A legislação brasileira, especialmente a Lei nº 4.591/64, que trata do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias, não prevê de forma expressa a possibilidade ou impedimento dessa prática. Portanto, a viabilidade dependerá da interpretação dos institutos e da convergência entre eles.
Para considerar viável a incorporação imobiliária em lotes dentro de condomínios horizontais, é certo que os requisitos legais para as incorporações imobiliárias devam ser atendidos, como a aprovação do projeto pelos órgãos competentes e a observância das normas urbanísticas, entre outros. Contudo, a possibilidade efetiva dependerá essencialmente da consulta positiva junto aos órgãos municipais e da criação de um conjunto de documentos jurídicos e técnicos que sirvam como sustentação para a concepção do empreendimento.
Logo, a fim de possibilitar a realização de uma incorporação imobiliária em um lote integrante de condomínio horizontal, é necessário que essa possibilidade já esteja prevista desde a concepção do empreendimento. É importante lembrar que o condomínio de lotes é regido por uma convenção de condomínio e muitas vezes por um plano diretor interno próprio que estabelecem, entre outras questões, a forma de rateio de despesas, o funcionamento do condomínio e eventuais restrições construtivas, bem como os tipos de edificação que poderão ser construídas sobre os lotes.
Com isso, torna-se imprescindível que todos os documentos relacionados ao empreendimento contenham a previsão expressa sobre essa possibilidade, reduzindo assim eventuais alegações de prejuízo por parte dos adquirentes de lotes residenciais que se mostrassem incomodados com a possibilidade de uma incorporação imobiliária dentro de outro lote do condomínio.
Um aspecto importante a ser considerado é o impacto urbanístico da incorporação imobiliária em lotes dentro de condomínios horizontais. Esses empreendimentos costumam ter normas de construção e ocupação do solo mais flexíveis, levando em conta a harmonia e a estética do conjunto. Nesse sentido, será necessário avaliar se a incorporação em lotes individuais pode afetar a identidade e a integridade do condomínio como um todo, bem como verificar se o projeto está em conformidade com as diretrizes urbanísticas estabelecidas.
Além disso, é preciso levar em consideração a capacidade de infraestrutura do condomínio para suportar o aumento populacional resultante da incorporação. Será necessário avaliar se as instalações de água, esgoto, energia elétrica, segurança e áreas de lazer serão suficientes para atender à demanda adicional de moradores.
A possibilidade de realizar incorporação imobiliária em lotes dentro de condomínios horizontais é uma questão complexa que envolve diversos aspectos legais e urbanísticos. Embora a legislação não proíba expressamente essa prática, é necessário analisar a legislação municipal e as normas internas que serão elaboradas para o condomínio a fim de determinar a viabilidade ou não do empreendimento e se este modelo se sustentará ao longo dos anos.
Avaliar o impacto urbanístico e a capacidade de infraestrutura do condomínio, bem como os regulamentos que serão estabelecidos, é fundamental para tomar uma decisão. Consultar profissionais especializados, como advogados, engenheiros e arquitetos, é essencial para garantir a conformidade legal, a sustentabilidade do projeto e o sucesso do empreendimento como um todo.
Felipe Sebastiá Lobato
[1] Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. §1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. §2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. §3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.’”