Em dezembro do ano passado houve uma grande movimentação no mercado de Fundos de Investimento Imobiliários (“FIIs”) brasileiro, em razão da decisão do colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) acerca da distribuição de rendimentos envolvendo o Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário – FII, que apontou como irregular a distribuição de rendimentos do referido fundo, alterando o entendimento até então praticado.
A decisão da CVM foi baseada nas demonstrações financeiras do fundo entre os anos de 2014 e 2020, período em que o fundo chegou a apresentar prejuízo contábil e seguiu com a distribuição de dividendos, e foi fundamentada na discrepância entre o lucro contábil e o lucro caixa.
Para a CVM, o fundo não poderia tratar como rendimentos aqueles valores distribuídos acima do seu lucro contábil, de modo que tais rendimentos deveriam ser considerados como amortização de capital, visto que um fundo imobiliário não poderia distribuir um valor excedente ao lucro contábil acumulado pela carteira. Ou seja, para o colegiado da CVM, a operação em análise não era proibida, mas deveria ter sido feita como amortização ou devolução do capital investido pelos cotistas e não ser classificada como distribuição de rendimento.
Apesar da decisão ser direcionada para o um FII específico, e aplicável, portanto, a um caso concreto, tal decisão poderia acabar impactando indiretamente o mercado como um todo e mudar o funcionamento dos FIIs, caso o entendimento que prevaleceu no colegiado da CVM fosse mantido, criando um precedente para os demais FIIs que tivessem características similares àquele analisado pela CVM, visto que, tratar os valores distribuídos como uma amortização, implicaria, consequentemente, na redução de ganhos para os cotistas, já que, ao contrário dos rendimentos, esse tipo de distribuição é tributado.
Entretanto, no dia 17 de maio de 2022, o colegiado da CVM reavaliou a sua decisão anterior e decidiu, por unanimidade, reconhecer a regularidade do tratamento contábil dado às distribuições de lucro apurado pelo regime de caixa, ainda que em montante superior ao lucro contábil do exercício, calculado pelo regime de competência, adicionado dos lucros acumulados do exercício anterior ou, na hipótese de prejuízo contábil (o chamado “Lucro Caixa Excedente”), afastando sua caracterização como amortização de cotas integralizadas, reestabelecendo o cenário antigo, e permitindo a distribuição dos rendimentos a partir do lucro no regime de caixa.
Conforme publicado pela própria CVM, a decisão não altera as práticas de distribuição de rendimentos que eram observadas pelo mercado anteriormente, visto que a própria Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993 em seu artigo 10, parágrafo único, prevê que “O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano”, isto é, é previsto expressamente que os dividendos distribuídos devem corresponder a 95% (noventa e cinco por cento) do lucro-caixa no semestre, sem a imposição de qualquer ressalva.
Sem prejuízo da decisão acima, com o intuito de aprimorar o regime informacional e trazer uma maior transparência para os FIIs e proteção para os investidores, o colegiado determinou que os administradores dos FIIs esclareçam aos cotistas, de forma clara, sobre a origem dos valores distribuídos, ou seja, se os rendimentos então distribuídos são provenientes da distribuição de Lucro Caixa Excedente, superior ao lucro contábil, dada a coexistência de elementos pertinentes a regimes distintos de apuração e distribuição de lucros pelos FIIs[1].
Larissa Rocha Jorge
Mariana Trica
[1] Extrato de Ata da Reunião do Colegiado nº 17 de 17.05.2022: “Em relação aos aspectos informacionais, o Colegiado, por unanimidade, considerou necessário orientar o administrador fiduciário no sentido de que promova, prospectivamente, aprimoramentos que assegurem aos investidores clareza quanto a que tal parcela da distribuição de Lucro Caixa Excedente (se houver), calculada de acordo com a Lei n° 8.668/1993, foi superior ao lucro contábil, de modo a evitar a falta de conteúdo informacional mínimo, necessário e suficiente para a tomada de decisão pelos investidores.” “E, ainda, com o objetivo de complementar o regime informacional e conferir ampla transparência aos investidores, dentro das competências atribuídas a esta CVM nos termos da Lei nº 6.385/1976, entendeu o Colegiado que esclarecimentos devem ser divulgados pelo administrador fiduciário do Fundo, nos avisos ou informes enviados aos cotistas, de modo a possibilitar fácil compreensão no sentido de que os valores de Lucro Caixa Excedente distribuídos (se houver) superam o lucro contábil, que pode ser impactado por avaliações a valor justo, dentre outros eventos contábeis, bem como esclarecimentos quanto aos riscos envolvidos.”