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Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário

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Decisão do STJ sobre penhora de condomínio credor de bem imóvel alienado fiduciariamente

Recentemente, foi proferida importante decisão da 3ª turma do STJ nos autos do Recurso Especial nº 2.036.289- RS, que reconheceu que o bem alienado fiduciariamente não seria penhorável por dívidas condominiais contraídas pelo devedor fiduciante durante o período em posse do imóvel, reformando, portanto, entendimento anterior do TJRS. No caso em tela, foi deferida a penhora de um bem imóvel alienado fiduciariamente. O devedor fiduciante ajuizou embargos à execução contra o condomínio residencial que estava executando o pagamento de cotas condominiais vencidas, referentes ao imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia. Em suas razões, o devedor fiduciante alegou a impossibilidade de penhora do apartamento alienado fiduciariamente, uma vez que a propriedade resolúvel do imóvel pertencia à Caixa Econômica Federal, ora credora fiduciária. Os pedidos iniciais apresentados pelo agravante foram admitidos pelo Juízo de primeiro grau que declarou, em sentença, a impenhorabilidade do imóvel. No entanto, o Condomínio apelou dessa decisão e teve êxito na decisão proferida pelo TJ-RS, que autorizou a penhora do bem alienado nos seguintes termos: “Ainda que a parte devedora não seja proprietária do bem, porquanto objeto de alienação fiduciária, deve ser autorizada, no caso, a penhora do próprio imóvel que deu origem à dívida condominial, não só em razão da natureza propter rem do débito, mas também como forma de garantir a efetividade da tutela executiva e, por conseguinte, a satisfação do crédito exequendo.” Em se tratando de despesas condominiais, devemos considerar que são qualificadas como obrigações ambulatórias (propter rem) e que, conforme citado pela Ministra Nancy Andrighi, são: “[...] uma exceção à regra de que a obrigação é limitada aos sujeitos entre os quais se constitui”. Nesse sentido, os efeitos oriundos dessa obrigação são “despersonificados”, tornando o detentor do direito real, nesse caso, aquele que está em posse do imóvel, responsável pelo pagamento dos débitos contraídos. Por essa razão, havendo execução de dívida por cotas condominiais, fica sujeito o patrimônio do agente imitido em posse, à penhora. Assim surge a discussão objeto da presente decisão: em se tratando de imóvel alienado fiduciariamente, que possui o desdobramento da posse [1], pode a penhora recair sobre o imóvel alienado fiduciariamente? De acordo com o entendimento da 3ª turma do STJ, não. Nesse caso, a penhora recairá somente sobre direitos reais de aquisição derivado da alienação fiduciária (1368-B, caput, do CC/02), que podem ser penhorados por expressa autorização legal no art. 835, XII do CPC/2015. E o que são os direitos reais de aquisição derivados da alienação fiduciária? Em suma, são todos os direitos adquiridos pelo devedor fiduciante desde o momento da celebração da promessa de compra e venda do bem imóvel futuramente gravado com alienação fiduciária até a sua respectiva quitação, o que inclui, por exemplo: (i) parte dos valores já quitados do saldo devedor da compra e venda; (ii) a expectativa do direito à futura reversão do bem alienado, em caso de pagamento da totalidade da dívida; (iii) o direito de uso e fruição do bem e (iv) o direito de preferência para quitação do saldo até o 2º leilão extrajudicial promovido pelo credor fiduciário, entre outros. Resta claro, por sua vez, que os direitos mencionados acima configuram a esfera patrimonial do devedor fiduciante, tornando viável a penhora e execução desses, mas não a do imóvel. A decisão proferida em sede recursal assegura ao instituto da alienação fiduciária maior estabilidade e previsibilidade, corroborando para que a modalidade de garantia real mais utilizada atualmente no mercado imobiliário brasileiro continue sendo a melhor opção na hora de aderir a um financiamento, tendo em vista a diminuição de riscos ao credor, o que acarreta redução no seu custo ao consumidor final do financiamento.

João Henrique Raimundo Bohmgahren

[1] Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o (devedor) fiduciante possuidor direto e o (credor) fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.


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