Antes de mais nada, é importante frisar que se comprometer a adquirir um loteamento é ato solene, formal e sério. É, aliás, um dos mais relevantes atos negociais realizados pela maior parte das pessoas, cuja importância é legalmente reconhecida pela miríade de dispositivos no ordenamento jurídico que tratam das relações que envolvem imóveis, dentro do que se abarcam os lotes[1].
Portanto, quando os adquirentes se comprometem a adquirir, por compra e venda, um lote dentro de loteamento devidamente registrado, obriga-se a pagar um fluxo financeiro como preço, fluxo este que será utilizado para construção da infraestrutura necessária para que a coletividade que também está adquirindo lotes no empreendimento venha a usufruir do bem. Assim, um pedido de resilição contratual imotivada é, em qualquer momento em que se faça, decisão que acaba impactando uma pluralidade de pessoas.
Todavia, há um momento em que a rescisão por mero desinteresse do adquirente não pode ser tolerada, qual seja, após a posse física do lote ser outorgada, ainda que a outorga tenha se dado mediante notificação que dê ciência inequívoca ao adquirente acerca da disponibilidade do imóvel.
Nesse caminho, partindo da premissa de que as promessas de compra e venda são irrevogáveis e irretratáveis, bem como de que os promitentes compradores não têm assegurado direito de arrependimento, sendo a extinção das promessas de compra e venda hipótese de exceção e que representa anomalia no cumprimento e execução do contrato, tem-se que a conclusão das obras do empreendimento e, fundamentalmente, a entrega da posse ao adquirente promitente comprador é marco relevante e que deve necessariamente ser considerado.
Com base nessas premissas, há algumas teses jurídicas que podem ser exploradas com boa chance de êxito, quais sejam: (i) a teoria do adimplemento substancial (com a entrega do lote já houve o cumprimento substancial das obrigações da vendedora, razão pela qual estaria vedada e resolução do contrato), (ii) a vedação ao comportamento contraditório (posto que ao receber a posse o adquirente está confirmando que pretende levar aquela contratação até o fim), e (iii) a teoria do ato jurídico perfeito, aplicável especialmente quando houver quitação do preço pelo adquirente (prestação) e entrega do lote pela vendedora (contraprestação).
A Teoria do Adimplemento Substancial consolidou-se na jurisprudência para proteger adquirentes que, após quitar grande parte do preço, restam inadimplentes quanto ao pagamento do saldo.
Assim, nas palavras do Ministro Luis Felipe Salomão, do STJ, “a teoria do substancial adimplemento visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato” (REsp 1.051.270).
A nosso ver, a teoria do adimplemento substancial pode, e deve, ser aplicada também em sentido inverso, quando a promitente vendedora – loteadora ou incorporadora - já houver cumprido integralmente com as suas obrigações, mediante conclusão das obras e entrega da posse ao adquirente, tornando a pretensão do adquirente de resilir unilateralmente a promessa de compra e venda abuso de direito e, portanto, ato ilício (art. 187, CC).
No que tange à tese da vedação ao comportamento contraditório, importante referir que tal conduta é vedada pela legislação.
Ao receber a posse do imóvel objeto da promessa de compra e venda, o promitente comprador, sem dúvida, sinaliza ao promitente vendedor que aceita o pacto negocial celebrado e que pretende cumprir o contrato e permanecer com o Imóvel.
A impossibilidade de resilição imotivada, nesta hipótese, decorre do fato de que o pedido de rescisão, após o recebimento da posse, revelaria um comportamento contraditório e violador da boa-fé objetiva por parte do adquirente.
A boa-fé objetiva veda o comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium), que nada mais é do que a vedação de uso abusivo de uma determinada posição jurídica.
Outra tese que entendemos aplicável à hipótese, mais ainda nos casos em que houver a quitação do preço pelo adquirente, é a defesa de que, por terem sido implementadas, de parte a parte, as obrigações, não haveria a possibilidade de resilição do contrato, eis que tratar-se-ia de ato jurídico perfeito, cuja previsão normativa se encontra no §1º do art. 06º do Decreto-Lei nº 4.657/42, in verbis: “Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou”.
Assim, havendo a quitação do preço (prestação) e a entrega do lote ao comprador (contraprestação), não há que se falar em rescisão contratual, pois o negócio jurídico já encontrou a extinção natural por meio do adimplemento por ambas as partes.
Essa situação de fato concretiza a existência de um ato jurídico perfeito, eis que se trata de: ato já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetivou.
Ainda que essa tese tenha mais força em contratos já quitados, entendemos que pode, também, ser explorada em casos em que haja saldo devedor.
Entendemos, portanto, que os pedidos de resilição contratual em loteamentos quando as loteadoras já tenham outorgado, ainda que mediante notificação com ciência inequívoca, a posse ao adquirente, não podem ser tolerados e devem ser rechaçados.
Há diversos caminhos pouco explorados em relação aos pedidos de resilição de lotes quando a posse já fora outorgada e nós, do Eichenberg, Lobato e Abreu Advogados, estamos prontos para buscar o melhor resultado possível para as loteadoras, pois temos a convicção de que, na hipótese acima tratada, a resilição unilateral e imotivada não é justa, tampouco adequada.
Arthur Atavila Casadei
Marina Cauduro
Theodoro Focaccia Saibro
[1] Código Civil. Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.