O tema do presente artigo é discutir as cláusulas que previnem o inadimplemento das obrigações contratuais em contratos de permuta para construção de empreendimento imobiliário. É comum surgir crises durante o curso do contrato de aquisição da área, especialmente no cumprimento das obrigações estipuladas nos contratos imobiliários, considerando as inúmeras cláusulas e condições a serem superadas durante a compra de um terreno para o desenvolvimento de um projeto residencial ou comercial.
Nos contratos de promessa de compra e venda ou permuta de bem imóvel, as partes negociam condições que serão performadas durante o curso do negócio. O projeto imobiliário está sujeito às adversidades que impactam no cumprimento das obrigações contratuais, pois, na maioria das vezes, são contratos de trato longo, sendo admissível a adoção de cláusulas conhecidas como MAC (material adverse changes), ou seja, estipulações que regulam como as partes podem renegociar o contrato na hipótese do surgimento de fatos supervenientes que dificultem a continuidade daquilo que foi contratado.
Desse modo, fatos imprevisíveis podem ensejar revisão do contrato. Por isso, mostra-se importante implementar ferramentas jurídicas com o objetivo de equilibrar a relação jurídica nos principais pontos de frustração de expectativas, como o combate às cláusulas de caráter puramente potestativo.
Outra ferramenta jurídica que pode ser utilizada é a convenção de cláusula denominada “HARDSHIP”, a qual preconiza o dever das partes de negociar ou renegociar o contrato caso ocorra um impasse entre elas durante o curso do negócio. O dever de negociar se torna uma obrigação de modo que, se surgir um impasse, não será conferido o direito de rescindir unilateralmente o pacto sem antes as partes passarem por um processo de mediação ou arbitragem na busca de solução para continuidade do contrato.
As garantias de pagamento ou entrega das unidades podem ser materializadas por meio de contratos de seguro, fiança bancária, seguro fiança, garantia imobiliária, garantia fidejussória, transitoriamente por contrato de alienação fiduciária, dentre outros arranjos contratuais que se mostrarão mais ou menos eficazes dependendo dos detalhes de cada negócio. Neste ponto, importante ressaltar a importância do due diligence para uma profunda análise e mapeamento dos riscos envolvidos, levando-se em consideração as caraterísticas das partes, seus objetivos específicos e as questões críticas que envolvem o empreendimento imobiliário a ser desenvolvido.
Seja na permuta física ou na permuta financeira, as garantias de pagamento mencionadas nem sempre são contratadas, face ao custo ou pelo despreparo do vendedor permutante. Este intervalo entre a transferência da propriedade do terreno e o recebimento integral do preço e/ou das unidades construídas é palco de conflitos constantes, de modo que a pactuação de um contrato de seguro ou de fiança representa a salvaguarda do credor, cuja escolha adequada depende do tipo de permuta e do ajuste comercial entre as partes.
É de suma importância que as partes estarem assessoradas por advogados especialistas em direito imobiliário, para adoção de garantias eficazes para proteger o direito de crédito do vendedor e o cumprimento das obrigações, incluindo-se a estipulação de regras específicas para sanções individualizadas atinentes à mora no pagamento ou cumprimento de obrigações pactuadas.
A equipe do Eichenberg, Lobato, Abreu & Advogados Associados está à disposição para dirimir eventuais dúvidas.